L’aggiornamento operativo di SEGRO, pubblicato il 21 ottobre 2026, ha mostrato 70 milioni di sterline di nuovi canoni nominali contrattualizzati nei primi nove mesi dell’anno, in aumento del 32% rispetto allo stesso periodo del 2025. Le locazioni di immobili esistenti e di nuovi sviluppi hanno sostenuto l’incremento, mentre il tasso di occupazione è migliorato e la società ha proseguito il lavoro regolamentare sulla fusione proposta con Prologis.
Punti chiave
- Gli immobili esistenti hanno contribuito con 42 milioni di sterline di nuovi canoni contrattualizzati, mentre le locazioni degli sviluppi hanno aggiunto 28 milioni di sterline.
- Il tasso di occupazione ha raggiunto il 94,7%, in aumento di 20 punti base dal primo semestre, mentre la fidelizzazione dei clienti è stata dell’80%.
- La fusione con Prologis resta subordinata a condizioni, con completamento previsto nel primo semestre del 2027.
Indice
- L’aggiornamento operativo di SEGRO mostra una maggiore attività di locazione
- La pipeline di sviluppo cresce, ma non tutti i canoni sono garantiti
- Le cessioni sostengono la liquidità mentre proseguono i colloqui sulle joint venture
- La transazione con Prologis è in attesa delle condizioni ancora da soddisfare
- Conclusione
L’aggiornamento operativo di SEGRO mostra una maggiore attività di locazione
Il comunicato operativo di SEGRO relativo al terzo trimestre copre il periodo dal 1° gennaio al 30 settembre 2026. Il dato di 70 milioni di sterline di canoni contrattualizzati misura il canone lordo annuo corrente una volta scaduti gli incentivi, come i periodi di locazione gratuita; non rappresenta i ricavi da locazione incassati nei nove mesi.
L’amministratore delegato David Sleath ha dichiarato che le condizioni di domanda e offerta per spazi industriali, logistici e per data center moderni e ben ubicati restavano favorevoli. Ha citato i progressi nella locazione degli spazi esistenti, nell’ottenimento di canoni più elevati e nella firma di accordi di sviluppo.
Le revisioni dei canoni, i rinnovi e le rinegoziazioni dei contratti di locazione hanno prodotto canoni più elevati nel portafoglio; nel Regno Unito l’aumento medio è stato nettamente superiore a quello dell’Europa continentale. Questi incrementi riguardano i contratti sottoposti a revisione o rinegoziati, non l’intero portafoglio.
| Voce | Dettagli |
|---|---|
| Aumento dei canoni nel Regno Unito | 43% in media sulle revisioni dei canoni, i rinnovi e i contratti rinegoziati |
| Aumento dei canoni nell’Europa continentale | 5% in media sulla stessa base |
| Aumento dei canoni del gruppo | 34% in media sulla stessa base |
La pipeline di sviluppo cresce, ma non tutti i canoni sono garantiti
Nei primi nove mesi sono stati completati sviluppi per un totale di 152.500 metri quadrati, corrispondenti a 13 milioni di sterline di canoni nominali potenziali. Di questi canoni potenziali, il 59% era stato garantito tramite contratti di pre-locazione o locazioni concordate prima del completamento.
I progetti in costruzione o oggetto di trattative avanzate rappresentavano ulteriori 103 milioni di sterline di canoni potenziali, di cui due terzi associati a contratti di pre-locazione. La distinzione è importante: i potenziali proventi da locazione non equivalgono a canoni già contrattualizzati o incassati.
SEGRO stava inoltre negoziando il suo primo data center completamente attrezzato a West London tramite la joint venture con Pure DC. Si aspettava di firmare nei mesi successivi un contratto di pre-locazione con un importante cliente hyperscale, ma non è stato annunciato alcun accordo firmato.
Le cessioni sostengono la liquidità mentre proseguono i colloqui sulle joint venture
Nel periodo SEGRO ha completato cessioni per 223 milioni di sterline, a un valore superiore a quello contabile. Gli asset ceduti generavano 11 milioni di sterline di relativi ricavi da locazione. Per ulteriori cessioni da 57 milioni di sterline erano stati scambiati i contratti e il completamento era previsto entro la fine del 2026.
La società ha comunicato un rapporto loan-to-value (LTV) del 33% e liquidità disponibile pari a 1,2 miliardi di sterline. Il calcolo dell’LTV utilizzava i valori degli immobili al 30 giugno, rettificati per acquisizioni, cessioni e altre spese in conto capitale del terzo trimestre.
Erano in corso discussioni su una nuova joint venture britannica nel settore della logistica big-box. SEGRO prevedeva di ricavare circa 500 milioni di sterline netti dal conferimento di asset completati e terreni, sebbene non fosse stato annunciato il completamento dell’operazione.
La transazione con Prologis è in attesa delle condizioni ancora da soddisfare
Gli azionisti hanno approvato lo scheme of arrangement relativo all’offerta raccomandata, definitiva e migliore di Prologis in azioni, nelle assemblee del 28 settembre. Le procedure regolamentari erano ancora in corso e la fusione restava soggetta a condizioni.
SEGRO prevedeva che la transazione si concludesse nel primo semestre del 2027. L’approvazione degli azionisti rappresentava quindi un passo verso il completamento, non un’acquisizione già perfezionata.
Conclusione
L’aggiornamento di SEGRO sui nove mesi ha mostrato una maggiore attività di locazione e un miglioramento del tasso di occupazione, oltre a sviluppi e cessioni. Il prossimo appuntamento finanziario previsto è la pubblicazione dei risultati annuali il 10 febbraio 2027, mentre la transazione con Prologis resta subordinata alle condizioni ancora da soddisfare.
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