SEGRO于2026年10月21日发布的交易更新显示，今年前九个月新签约的名义租金达7,000万英镑，较2025年同期增长32%。现有物业出租和开发项目出租共同推动了这一增长；与此同时，出租率有所改善，公司继续就拟与Prologis合并一事推进监管程序。
要点
- 现有物业贡献了4,200万英镑的新签约租金，开发项目出租另贡献2,800万英镑。
- 出租率升至94.7%，较上半年提高20个基点；客户留存率为80%。
- 与Prologis的合并仍附带条件，预计于2027年上半年完成。
目录
SEGRO交易更新显示租赁势头增强
SEGRO第三季度交易公告涵盖2026年1月1日至9月30日。7,000万英镑的签约租金数据，指免租期等优惠到期后按年计算的当前总租金；这并非九个月内实际收到的租金收入。
首席执行官David Sleath表示，现代化且地段优越的工业、物流和数据中心空间供需状况依然有利。他提到，公司在出租现有空间、获取更高租金以及签订开发协议方面均取得进展。
租金审查、续租和租约重新协商推动整个投资组合的租金提高；英国录得的平均涨幅显著高于欧洲大陆。这些涨幅仅涉及经过审查或重新协商的租约，并不代表整个投资组合。
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 英国租金涨幅 | 租金审查、续租及重新协商租约的平均涨幅为43% |
| 欧洲大陆租金涨幅 | 按同一口径计算的平均涨幅为5% |
| 集团租金涨幅 | 按同一口径计算的平均涨幅为34% |
开发项目储备增长，但并非所有租金都已落实
今年前九个月，已完工开发项目总面积为152,500平方米，对应潜在名义租金1,300万英镑。其中，59%的潜在租金已通过预租或在竣工前达成的租约落实。
在建或处于深入谈判阶段的项目另对应1.03亿英镑潜在租金，其中三分之二与预租有关。二者的区别很重要：潜在租金收入并不等同于已签约或已收取的租金。
SEGRO还通过与Pure DC的合资企业，就其首个位于伦敦西部的全装修数据中心进行谈判。公司预计未来几个月将与一家大型超大规模云服务客户签订预租协议，但尚未宣布签署任何协议。
资产出售支持流动性，合资谈判仍在继续
本期SEGRO完成了账面价值以上的资产出售，金额为2.23亿英镑。这些资产对应的租金收入为1,100万英镑。另有5,700万英镑的资产出售已签署合同，预计于2026年底前完成。
公司报告的贷款价值比为33%，可用流动性为12亿英镑。其LTV计算采用截至6月30日的物业估值，并根据第三季度的收购、出售及其他资本支出作出调整。
一项新的英国大型物流仓储合资项目谈判正在推进。SEGRO预计，通过注入已完工资产和土地，可获得约5亿英镑净收益，但尚未宣布该安排已完成。
Prologis交易尚待满足其余条件
股东在9月28日举行的会议上批准了Prologis推荐的最终最佳股份要约所涉及的安排计划。监管程序仍在进行，合并仍须满足相关条件。
SEGRO预计该交易将于2027年上半年完成。因此，股东批准只是迈向完成的一步，并不代表收购已经完成。
结论
SEGRO九个月业绩更新显示租赁表现增强、出租率改善，同时公司也推进了开发和资产出售活动。下一个预定财务里程碑是2027年2月10日公布全年业绩；与Prologis的交易仍有待满足尚未落实的条件。
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