Family Offices investieren zunehmend selektiv in Immobilien, da höhere Zinsen und die Unsicherheit über die Kreditkosten die Anforderungen an neue Zusagen erhöhen. In am 23. Oktober 2026 veröffentlichten Kommentaren beschrieben Investmentmanager eine Fokussierung auf stark vergünstigte Immobilien, Objekte mit Preissetzungsmacht bei Mieten und eine zurückhaltende Kreditaufnahme – verbunden mit Vorsicht bei langfristigen Investitionen in Rechenzentren.

Die wichtigsten Erkenntnisse

  • Das Michels Family Office priorisiert außergewöhnliche Immobiliengeschäfte, solange die Unsicherheit über die Zinsen anhält.
  • Die Preissetzungsmacht bei Mieten und die Verschuldung sind zentrale Kriterien bei der Beurteilung des Inflationsschutzes von Immobilien.
  • Lange Bindungsfristen und technologische Überalterung machen manche Manager bei Rechenzentren vorsichtig.

Inhaltsverzeichnis

Family Offices legen höhere Maßstäbe an Immobiliengeschäfte an

Rob Haugen, der bei Michels Family Office für Private-Capital-Investitionen sowie Fusionen und Übernahmen zuständig ist, sagte, die Unsicherheit über die Zinsentwicklung habe die Anforderungen des Unternehmens an Immobilienchancen erhöht. Haugen ist außerdem Chief Investment Officer des Spin-offs River1 Asset Management.

„Ehrlich gesagt fällt es uns schwer, etwas anderes als wirklich außergewöhnliche Projekte in Betracht zu ziehen, solange wir nicht fest davon überzeugt sind, dass die Zinsen wieder sinken werden“, sagte er.

Haugen beschrieb Chancen wie den Kauf eines Bürogebäudes mit erheblichem Abschlag, in das ein bekannter Mieter einziehen soll, der einen großen Teil der Fläche belegen wird. Diese Kombination knüpft die Investmentthese sowohl an den Kaufpreis als auch an eine klar erkennbare Nachfrage, statt sich ausschließlich auf eine Erholung der Immobilienwerte zu stützen.

Auch großflächige Einzelhandelsimmobilien sind von Interesse. Haugen sagte, das Family Office habe etwa anderthalb Jahre vor seinen Äußerungen gemeinsam mit einem Investorenkonsortium eine Kohl’s-Immobilie in der Nähe von Milwaukee gekauft.

PunktDetails
Haugens ZielchanceMögliche Rendite auf die Investitionskosten im hohen einstelligen oder zweistelligen Prozentbereich; ein Investitionsziel, keine ausgewiesene Rendite.
Kreditprüfung bei HB WealthRät Kunden im Allgemeinen von Fonds mit einem Verschuldungsgrad von über 65 % ab, sowohl auf Ebene der einzelnen Immobilie als auch auf Fondsebene.
Haugens Bedenken wegen langer KapitalbindungZögert, sich bei hohen Zinsen für 10–15 Jahre zu binden.

Der Inflationsschutz hängt von Mieten und Schulden ab

Joel Houck, Chief Investment Officer bei HB Wealth, sagte, er beobachte ein zunehmendes Interesse großer Family Offices an Immobilien und anderen Sachwerten, darunter Industriehallen, Ackerland und Forstflächen. Der Inflationsschutz sei ein wichtiger Anreiz, betonte er, hänge jedoch von der Struktur des jeweiligen Vermögenswerts ab.

„Bei Immobilien ergibt sich der Inflationsschutz aus der Fähigkeit des Verwalters der zugrunde liegenden Immobilie, die Mieten neu festzusetzen“, sagte Houck. Je nach Immobilientyp lassen sich die Mieten nicht gleich schnell anpassen.

Houck verwies auf Industrieimmobilien und Wohnimmobilien als Vermögenswerte, bei denen die Mieten regelmäßig erhöht werden können, und ergänzte, dass beide von Angebotsengpässen profitieren können. Höhere Zinsen könnten zudem vergünstigte Kaufgelegenheiten schaffen, Anleger sollten jedoch die Kreditaufnahme sowohl auf Immobilien- als auch auf Fondsebene prüfen.

Auch die steuerliche Behandlung ist ein weiterer Faktor. Houck hob die Abschreibung als möglichen steuerlichen Schutz hervor. Die IRS-Leitlinien zur Abschreibung von Wohnimmietobjekten erläutern, dass der Abzug die Kosten für Mietimmobilien über eine vorgeschriebene Anzahl von Jahren steuerlich geltend macht und Beschränkungen für Verluste aus Vermietung gesondert behandelt. Diese Regeln bieten Hintergrundinformationen zum möglichen Vorteil, garantieren aber nicht, dass jede Ausschüttung eines Immobilienfonds bis zum Verkauf steuerlich gestundet wird.

Rechenzentren bergen Risiken, die über den Mietvertrag hinausgehen

Das Interesse an Rechenzentren hat nicht bei jedem Vermögensverwalter zu Anlagezusagen geführt. Haugen zögert, langfristige Bindungen einzugehen, solange die Zinsen hoch bleiben.

Mike Silverman, Chief Investment Officer bei Cresset, sagte, Kunden fragten häufig nach Rechenzentren. Das Unternehmen habe diese Chancen wegen der Risiken jedoch nicht weiterverfolgt. Er betrachte sie eher als Technologieinvestitionen denn als konventionelle Immobilieninvestitionen.

Silverman sagte, ein 15-jähriger Mietvertrag mit einem großen Unternehmen könne attraktiv erscheinen, doch der technologische Wandel könnte dazu führen, dass die Anlage bei Vertragsende weniger wertvoll ist. Seine Bedenken unterscheiden zwischen der Sicherheit der vertraglichen Zahlungen eines Mieters und dem langfristigen Nutzen der Immobilie.

Fazit

Diese Manager beschreiben eine selektive Kapitalallokation und keinen vollständigen Rückzug aus Immobilien. Zu den von ihnen genannten Kriterien für künftige Zusagen zählen weiterhin der Kaufpreis, die Flexibilität bei den Mieten, das Verschuldungsrisiko und der Nutzen der Anlage über die Laufzeit des aktuellen Mietvertrags hinaus.

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