Im dritten Quartal 2026 stiegen die Mieteinnahmen von Balder im Jahresvergleich um 6 %, während der Immobilienkonzern eigene Aktien im Umfang von 700 Mio. SEK zurückkaufte. Im Earnings Call am 23. Oktober erklärte das Management, der Cashflow könne weitere Rückkäufe ermöglichen. Die Verschuldung solle sich jedoch schrittweise durch Gewinnwachstum verbessern und nicht durch einen aktiven Abbau der absoluten Nettoverschuldung.
Wichtigste Erkenntnisse
- Die Mieteinnahmen stiegen um 6 %, das flächenbereinigte Wachstum fiel mit 1,2 % jedoch geringer aus.
- Das Management bevorzugt aus dem Cashflow finanzierte Aktienrückkäufe gegenüber umfangreichen Nettoimmobilienzukäufen.
- Die Verschuldung liegt weiterhin über den internen Zielwerten; für Anfang 2027 erwartete Anleihefälligkeiten dürften die Zinskosten erhöhen.
Inhaltsverzeichnis
- Balder-Ergebnis zeigt Wachstum trotz rückläufiger Vermietungsquote
- Aktienrückkäufe haben Vorrang vor größeren Nettozukäufen
- Der Schuldenabbau hängt vom Gewinnwachstum ab
- Refinanzierung Anfang 2027 könnte Zinsaufwand erhöhen
- Fazit
Balder-Ergebnis zeigt Wachstum trotz rückläufiger Vermietungsquote
Der Gewinn aus der Immobilienverwaltung sank auf berichteter Basis im Jahresvergleich um 2 %. Bereinigt um die Ausschüttung von Norion Bank stieg er jedoch um 11 %. Auch der Gewinn aus der Immobilienverwaltung je Aktie legte auf dieser bereinigten Basis um 11 % zu.
Diese Unterscheidung ist wichtig, da der berichtete Rückgang und der bereinigte Anstieg auf unterschiedlichen Vergleichsgrundlagen beruhen. Bei den bereinigten Zahlen wird der Effekt der Ausschüttung von Norion Bank herausgerechnet; sie weisen daher keinen uneingeschränkten Anstieg des berichteten Gewinns aus.
Die Vermietungsquote sank von 96 % auf 95 %, vor allem wegen der Schwäche im Bürosegment. Auch das flächenbereinigte Mietwachstum von 1,2 % lag unter dem Anstieg der gesamten Mieteinnahmen um 6 %. Das zeigt, dass das Wachstum im bestehenden vergleichbaren Portfolio moderater ausfiel als die Gesamtzahl vermuten lässt.
| Posten | Details |
|---|---|
| Nettoverschuldung im Verhältnis zur Bilanzsumme | 50,2 % im dritten Quartal 2026, bei einem maximalen Zielwert von 50 %. |
| Nettoverschuldung im Verhältnis zum EBITDA | 13,0-fach, bei einem Zielwert von 11-fach. |
| Immobilienzukäufe im dritten Quartal | 1,3 Mrd. SEK aus mehreren Transaktionen. |
| Immobilienverkäufe im dritten Quartal | 360 Mio. SEK. |
Aktienrückkäufe haben Vorrang vor größeren Nettozukäufen
Jonas Erikson, zuständig für Investor Relations, sagte, das vierteljährliche Rückkauftempo sei im Wesentlichen aus dem Cashflow finanziert worden, der nach kleineren Investitionen in Entwicklungsprojekte und das bestehende Portfolio verblieb. Die Beibehaltung dieses Tempos setze voraus, dass Balder bei Immobilienkäufen insgesamt ungefähr eine ausgeglichene Nettoposition einnehme.
Erikson sagte, die meisten Zukäufe im dritten Quartal seien das Ergebnis langjähriger Gespräche gewesen. Zum aktuellen Aktienkurs würde das Management solche Gespräche angesichts der vergleichsweise attraktiven Rückkäufe nicht neu aufnehmen. Nettozukäufe, die über sehr kleine Ergänzungsakquisitionen hinausgingen, bezeichnete er als unwahrscheinlich.
Durch Immobilienverkäufe finanzierte Aktienrückkäufe bleiben eine Option und sind kein angekündigtes Programm. Erikson sagte, sollte Balder zum Nettoverkäufer werden, würden die Erlöse wahrscheinlich nach einer gewissen Schuldentilgung Rückkäufe unterstützen.
Der Schuldenabbau hängt vom Gewinnwachstum ab
Sowohl die Nettoverschuldung im Verhältnis zur Bilanzsumme als auch die Nettoverschuldung im Verhältnis zum EBITDA lagen weiterhin über den internen Zielwerten von Balder. Erikson unterschied diese Ziele von den Kennzahlen für das Kreditrating, die das Management als strengere Vorgaben betrachtet. Das Unternehmen sei weiterhin so aufgestellt, dass es sein BBB-Rating halten könne.
Balders diversifizierte Finanzierungsstrategie kombiniert Anleihen und Bankkredite in verschiedenen Währungen und sieht langfristig eine Obergrenze für die Nettoverschuldung im Verhältnis zum EBITDA von 11 vor. Das Management erklärte, Fortschritte in Richtung dieses Ziels sollten durch flächenbereinigtes Wachstum, betriebliche Verbesserungen und mögliche Umschichtungen im Immobilienportfolio erzielt werden, nicht durch einen absoluten Abbau der Nettoverschuldung.
Auch Kostensenkungen werden geprüft. Erikson nannte als Beispiel die Verlegung des norwegischen Hauptsitzes von Oslo nach Trondheim, legte jedoch weder einen endgültigen Einsparungsplan noch konkrete Prognosen vor.
Refinanzierung Anfang 2027 könnte Zinsaufwand erhöhen
Erikson rechnet mit einem langsamen und nicht mit einem drastischen Anstieg der durchschnittlichen Zinssätze und verwies dabei auf Balders Absicherungsgeschäfte. Dennoch warnte er, dass zwei große Eurobonds, die bei nahezu null liegenden Zinssätzen begeben wurden, im ersten Quartal 2027 fällig werden und dadurch die Finanzierungskosten sprunghaft steigen könnten.
Im Call wurden Eurobonds im Umfang von 1 Mrd. EUR genannt, die im Januar fällig werden. Erikson sagte, Balder könne je nach relativen Kosten zwischen Bank- und Anleihefinanzierung oder zwischen den Märkten für schwedische Kronen und Euro wechseln. Außerdem könne das Unternehmen einige Quartale abwarten, falls die Spreads für Euroanleihen vorübergehend erhöht blieben.
Der Zinsaufwand kann daher von Quartal zu Quartal variieren: Die Refinanzierung einiger Bankkredite könnte einen Teil des anderweitigen Anstiegs ausgleichen. Das Management empfahl, den rollierenden Zwölfmonatstrend zu betrachten, statt von einem linearen Anstieg von Quartal zu Quartal auszugehen.
Fazit
Balder gibt Rückkäufen Vorrang und setzt darauf, die Verschuldung durch operatives Wachstum näher an die Zielwerte heranzuführen. Der nächste bestätigte Finanzierungstermin sind die im Januar 2027 fälligen Eurobonds. Dann wird sich zeigen, wie wirksam alternative Finanzierungsquellen und Absicherungen den Anstieg der Zinskosten begrenzen können.
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