Perhetoimistot valikoivat kiinteistösijoituksiaan aiempaa tarkemmin, sillä korkojen nousu ja lainakustannuksiin liittyvä epävarmuus nostavat uusien sitoumusten kynnystä. Lokakuun 23. päivänä 2026 julkaistuissa kommenteissa sijoitusjohtajat kertoivat keskittyvänsä tuntuvasti alennettuihin kiinteistöihin, kohteisiin, joissa vuokria voidaan nostaa, sekä maltilliseen velanottoon. Samalla he suhtautuvat varovaisesti pitkäaikaisiin datakeskusinvestointeihin.
Keskeiset huomiot
- Michels Family Office asettaa etusijalle poikkeuksellisen hyvät kiinteistökohteet korkoepävarmuuden jatkuessa.
- Vuokrien hinnoitteluvoima ja velkaantuneisuus ovat keskeisiä tekijöitä arvioitaessa kiinteistösijoitusten suojaa inflaatiolta.
- Pitkät sitoutumisajat ja teknologian vanheneminen saavat jotkin varainhoitajat suhtautumaan datakeskuksiin varovaisesti.
Sisällysluettelo
- Perhetoimistot asettavat kiinteistökohteille tiukemmat vaatimukset
- Inflaatiosuoja riippuu vuokrista ja velasta
- Datakeskuksiin liittyy vuokrasopimusta laajempia riskejä
- Yhteenveto
Perhetoimistot asettavat kiinteistökohteille tiukemmat vaatimukset
Michels Family Officen yksityisen pääoman sijoituksia ja yritysjärjestelyjä valvova Rob Haugen sanoi korkojen kehityssuuntaan liittyvän epävarmuuden tehneen yrityksestä vaativamman kiinteistösijoitusten suhteen. Haugen toimii myös sen irtautuneen yhtiön River1 Asset Managementin sijoitusjohtajana.
”Rehellisesti sanottuna meidän on vaikea haluta tehdä mitään muuta kuin todella poikkeuksellisia hankkeita, kunnes olemme täysin vakuuttuneita siitä, että korot ovat palaamassa laskuun”, hän sanoi.
Haugen kuvaili mahdollisuuksia, kuten toimistorakennuksen ostamista huomattavalla alennuksella, kun tiedossa on vuokralainen, joka aikoo ottaa käyttöön suuren osan tiloista. Tällöin sijoitusperuste nojaa sekä ostohintaan että tunnistettavissa olevaan kysyntään sen sijaan, että luotettaisiin yksinomaan kiinteistöjen arvon elpymiseen.
Suuret big-box-myymälät ovat toinen kiinnostava alue. Haugen kertoi perhetoimiston ostaneen Kohl’sin kiinteistön Milwaukeen lähistöltä yhdessä sijoittajakonsortion kanssa noin puolitoista vuotta ennen hänen kommenttejaan.
| Kohde | Tiedot |
|---|---|
| Haugenin tavoittelema mahdollisuus | Kustannustuotto mahdollisesti korkeissa yksinumeroisissa tai kaksinumeroisissa prosenteissa; kyseessä on sijoitustavoite, ei ilmoitettu tuotto. |
| HB Wealthin velkaantuneisuuden seulonta | Yhtiö yleensä ohjaa asiakkaita välttämään rahastoja, joiden velkavipu ylittää 65 % joko kiinteistön toiminnan tai rahaston tasolla. |
| Haugenin huoli sijoitusten sitoutumisajasta | Haluton sitouttamaan pääomaa 10–15 vuodeksi korkeiden korkojen aikana. |
Inflaatiosuoja riippuu vuokrista ja velasta
HB Wealthin sijoitusjohtaja Joel Houck sanoi havainneensa suurten perhetoimistojen kiinnostuksen kasvaneen kiinteistöjä ja muita reaaliomaisuuseriä, kuten teollisuusvarastoja, viljelysmaata ja metsämaata, kohtaan. Inflaatiosuoja on tärkeä vetovoimatekijä, mutta hän painotti sen riippuvan omaisuuserän rakenteesta.
”Kiinteistöissä inflaatiosuoja perustuu siihen, että kiinteistönhoitaja pystyy tarkistamaan vuokria”, Houck sanoi. Vuokria ei voida tarkistaa erityyppisissä kiinteistöissä samaan tahtiin.
Houck mainitsi teollisuuskiinteistöt ja asunnot omaisuuserinä, joiden vuokria voidaan korottaa säännöllisesti. Hän lisäsi, että molemmat voivat hyötyä tarjonnan rajoitteista. Korkeammat korot voivat myös luoda mahdollisuuksia ostaa alennettuun hintaan, mutta hän kehotti sijoittajia tarkastelemaan velanottoa sekä kiinteistön että rahaston tasolla.
Verokohtelu on toinen huomioon otettava seikka. Houck nosti esiin poistot mahdollisena verosuojana. Verohallinnon (IRS) ohjeet asuinvuokrakiinteistöjen poistoista selittävät, että vähennyksellä katetaan vuokrakiinteistön kustannuksia määrätyn vuosimäärän aikana ja käsittelevät erikseen vuokraustoiminnan tappioiden vähennysrajoituksia. Säännöt antavat taustatietoa mahdollisesta hyödystä, mutta eivät takaa, että jokainen kiinteistörahaston voitonjako on verovapaa kiinteistön myyntiin asti.
Datakeskuksiin liittyy vuokrasopimusta laajempia riskejä
Kiinnostus datakeskuksiin ei ole johtanut kaikkien varainhoitajien sijoitussitoumuksiin. Haugen suhtautui vastahakoisesti pitkäaikaisiin sitoumuksiin, kun korot pysyvät korkeina.
Cressetin sijoitusjohtaja Mike Silverman sanoi asiakkaiden kysyvän usein datakeskuksista, mutta yritys ei ole tavoitellut tällaisia sijoituskohteita niihin liittyvän riskin vuoksi. Hänen mielestään datakeskukset ovat pikemminkin teknologiainvestointeja kuin tavanomaisia kiinteistösijoituksia.
Silverman sanoi, että 15-vuotinen vuokrasopimus suuren yrityksen kanssa voi vaikuttaa houkuttelevalta, mutta teknologian muutos voi tehdä laitoksesta vähemmän arvokkaan vuokrasopimuksen päättyessä. Hänen huolensa koskee eroa vuokralaisen sopimusperusteisten maksujen varmuuden ja kiinteistön pitkäaikaisen käyttökelpoisuuden välillä.
Yhteenveto
Nämä varainhoitajat kuvaavat valikoivaa sijoittamista, eivät kiinteistöistä kokonaan vetäytymistä. Heidän ilmoittamansa tulevien sijoitussitoumusten arviointikriteerit ovat edelleen ostohinta, vuokrien joustavuus, velkaantuneisuus ja omaisuuserän käyttökelpoisuus nykyisen vuokrasopimuksen päätyttyä.
Lue lisää uutisia
Vastuuvapauslauseke
Tämä FinanceVelix-artikkeli tarjoaa yleistä tietoa, ei henkilökohtaista talous-, sijoitus-, oikeudellista tai veroneuvontaa. Markkinahinnat, korot ja talousolosuhteet voivat muuttua; sijoittamiseen liittyy tappioriski. Tiedot perustuvat julkaisuhetkellä saatavilla olleeseen aineistoon ja voivat muuttua. Tarkista tärkeät tiedot itsenäisesti ja konsultoi tarvittaessa pätevää ammattilaista. Omaisuuserän, yrityksen tai palvelun mainitseminen ei ole suositus.
