2026年第3四半期のレックスフォードの決算では、不動産収入と純利益が減少した一方、賃貸の改善と通期業績見通しの引き上げが示された。南カリフォルニアの産業用不動産を所有・運営する同社は、10月22日に決算を発表し、10月23日に決算説明会を開催した。負債削減と自社株買いの資金確保につながった12億ドルのポートフォリオ売却を完了した後の発表となった。
主なポイント
- レックスフォードは2026年のCore FFO見通しを、希薄化後1株当たり2.41～2.44ドルに引き上げた。
- 370万平方フィートの賃貸により、同一物件の期末稼働率は96.9%に上昇した。
- 負債削減でバランスシートは強化されたが、ピーク時の賃料で契約したリースの満了は引き続き逆風となる。
目次
- 純利益が減少する中、レックスフォードの業績見通しは改善
- 賃貸が稼働率を押し上げる一方、プロジェクトではテナント確保が課題
- ポートフォリオ売却で債務返済と自社株買いを支援
- ピーク時の賃料で契約したリースの満了が見通しを抑制
- 結論
純利益が減少する中、レックスフォードの業績見通しは改善
レックスフォードの第3四半期決算では、Core運営資金（FFO）は希薄化後1株当たり0.60ドルで、前年同期から変わらなかった。経営陣は通期のCore FFO予想を、希薄化後1株当たり2.38～2.43ドルから2.41～2.44ドルに引き上げた。
普通株主に帰属する純利益は、前年同期の8,710万ドル（1株当たり0.37ドル）から1,460万ドル（希薄化後1株当たり0.07ドル）に減少した。当四半期には7,180万ドルの減損損失を計上したが、前年同期は計上がなかった。また、不動産売却益も減少した。
Core FFOは補足的な業績指標であり、純利益に代わるものではない。減損損失が報告純利益を押し下げる一方、Core FFOは1株当たりで横ばいだったため、今四半期はこの違いが重要となる。
基礎的な不動産収入は引き続き弱含んだ。同一物件の純営業利益（NOI）は前年同期比2.6%減、現金ベースのNOIは1.1%減となった。レックスフォードは、平均稼働率の低下と貸倒費用の増加などが圧力となり、賃料免除も現金ベースのNOIを押し下げたと説明した。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 2026年の現金ベース同一物件NOI成長率 | 改定後：0.25%～0.75%；改定前：マイナス0.75%～プラス0.25%。 |
| 2026年の同一物件平均稼働率 | 改定後：95.8%～96.0%；改定前：95.3%～95.7%。 |
| 2026年の不動産売却額 | 改定後：17億～20億ドル；改定前：15億～20億ドル。 |
| 2026年の再配置・開発着工面積 | 改定後：80万平方フィート；改定前：120万平方フィート。 |
| 2026年のプロジェクト着工にかかる推定費用 | 改定後：1億2,500万～1億3,000万ドル；改定前：1億6,000万～1億7,000万ドル。 |
賃貸が稼働率を押し上げる一方、プロジェクトではテナント確保が課題
レックスフォードは当四半期に、新規および更新のリースを合計370万平方フィート締結した。同一物件の期末稼働率は6月30日から200ベーシスポイント上昇して96.9%となり、当四半期の平均95.6%を上回った。
最高財務責任者（CFO）のマイケル・フィッツモーリス氏は、稼働率の前四半期比上昇は資産売却ではなく、賃貸によるものだと述べた。寄与した要因として、テナント維持率87%、第4四半期から前倒しされた賃貸活動、そして9月上旬にインランド・エンパイアで入居した約41万5,000平方フィートを占める2社のテナントを挙げた。
再配置・開発資産を含むポートフォリオ全体の稼働率は、これを下回る91.3%だった。経営陣は、この指標が94～95%に達する可能性があるとみており、その改善は主に当該プロジェクトのスペースを賃貸できるかどうかに左右される。
経営陣によると、当四半期に締結した再配置・開発物件の約60万平方フィートのリースは、年率換算で約1,400万ドルのNOIに寄与する見込みだ。この予想寄与額は、四半期決算にすでに全額反映された収入とは異なる。
ポートフォリオ売却で債務返済と自社株買いを支援
完了した12億ドルの売却は22物件を対象とし、当四半期の売却総額13億ドルの大半を占めた。年初来の売却額は15億ドルに達し、レックスフォードが進める20億ドル規模のポートフォリオ再編が前進した。
レックスフォードは当四半期に4億8,500万ドルの債務を返済し、そのうち4億2,500万ドルは2027年に満期を迎える債務だった。調整後EBITDAreに対する純負債倍率は、6月30日時点の4.5倍から3.8倍に低下した。
10月22日までの年初来の自社株買いは7億870万ドルに達し、加重平均買い戻し価格は1株当たり36.90ドルだった。経営陣はまた、残る2027年満期の債務について、より高い金利で借り換えずに返済する方針を示した。
CEOのローラ・クラーク氏は、残る売却対象の価格は引き続き予想に沿っていると述べたが、米国債利回りの上昇を受け、買い手の選別姿勢が強まったという。追加の売却は今後の計画であり、売却代金をすでに得たわけではない。
ピーク時の賃料で契約したリースの満了が見通しを抑制
第3四半期に締結した比較可能なリースの現金賃料は、従前の賃料を3.0%下回った一方、実効賃料は7.1%上昇した。フィッツモーリス氏は、2022～2023年の賃料ピーク時に締結したリースが満了するため、今後数年間、更新時の現金賃料の上昇率はマイナス10%台前半から半ばの平均になると予想している。
この見通しは市場賃料が横ばいで推移することを前提としている。年率約3.5%の契約賃料上昇と、当初稼働率の上昇は緩和要因となるものの、市場水準を上回る賃料で契約したリースを改定する圧力を解消するものではない。
経営陣は通期の業績前提をいくつか引き上げる一方、計画していた開発・再配置の着工を縮小した。改定後の目標では、予想される業績改善と、より選択的な設備投資計画が切り分けられている。
結論
賃貸の改善とレバレッジ低下は、レックスフォードが引き上げた2026年見通しを支える一方、賃料改定は不動産収入の成長を制約し続ける。経営陣は、次回の四半期決算で2027年以降のより詳細な見通しを示すと述べた。
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