First Industrialの2026年第3四半期業績を受け、同社は通期の運用資金（FFO）ガイダンスの中央値を1セント引き上げた。10月21日に発表された業績では、希薄化後FFOは1株当たり0.81ドルとなり、前年同期の0.76ドルから増加した。四半期末の稼働率は前四半期から低下したものの、経営陣の予想を上回った。
主なポイント
- First Industrialは、議決権行使助言会社関連費用を含め、2026年FFO見通しを1株当たり3.11～3.15ドルに絞り込んだ。
- 四半期末の稼働率は予想を上回ったが、第2四半期の水準を下回った。
- 2027年に開始する契約済み更新リースでは、現金賃料が16%上昇した。これは、2026年のリース契約群に比べて賃料上昇がより緩やかになることを示唆している。
目次
First Industrialの業績、FFO増加と純利益減少を示す
同社の2026年第3四半期決算発表によると、希薄化後純利益は1株当たり0.44ドルで、前年同期の0.49ドルから減少した。FFOはこれとは逆の動きを示し、報告利益と不動産事業の業績指標との違いが浮き彫りになった。
First Industrialは、純利益を不動産の減価償却費、減損損失、物件売却益または損などの項目について調整してFFOを算出している。そのため、FFOは純利益ともキャッシュフローとも異なる。
稼働中物件の稼働率は9月末に94.1%となり、経営陣の予想である93.5%を上回った。ただし、6月末の94.9%から低下し、前年同期に記録した94.0%をわずかに上回る水準にとどまった。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 2026年NAREIT FFOガイダンス | 議決権行使助言会社関連費用を含め、1株当たり3.11～3.15ドル |
| 2026年末の稼働中物件稼働率ガイダンス | 94.5%～96.5% |
| 第4四半期の現金ベース既存物件NOI成長率ガイダンス | 解約料を除き4.0%～6.0% |
| 通期の現金ベース既存物件NOI成長率ガイダンス | 解約料を除き6.25%～6.75% |
| 2026年の一般管理費ガイダンス | 議決権行使をめぐる争いに関連する費用560万ドルを除き、4,200万～4,300万ドル |
既存物件の見通し引き上げ、FFOには全額反映されず
解約料を除く現金ベースの既存物件純営業利益（NOI）は、第3四半期に5.6%増加した。新規および更新リースの賃料上昇と契約上の段階的賃料改定が成長を支えた一方、平均稼働率の低下が一部相殺要因となった。
経営陣は通期の現金ベース既存物件NOI成長率の中央値を75ベーシスポイント引き上げて6.5%とした一方、FFOの中央値の引き上げ幅はわずか0.01ドルだった。10月22日の決算説明会で、幹部は既存物件の見通し改善について、稼働率がやや高かったことと、下半期のフリーレントが減少したことを挙げた。
最高財務責任者（CFO）のScott Musil氏は、フリーレントの減少は現金ベースの既存物件NOIを押し上げるものの、FFOには反映されないと説明した。この会計上の違いが、両ガイダンスの引き上げ幅の差を説明する一助となる。
通期FFOレンジには、議決権行使助言会社関連費用として1株当たり0.04ドルが含まれている。これらの費用を除くと、経営陣の見通しは1株当たり3.15～3.19ドルとなる。
リース契約群が示す賃料上昇の鈍化
第3四半期中に開始した新規および更新リースの現金賃料は52%上昇した。これとは別に、契約済みで2026年中に開始するリースを対象とした指標では、上昇率は約38%となり、同年に満了するリースの94%を面積ベースで契約済みまたは対応済みとしている。対象となるリースの範囲が異なるため、これらの数値を同じものとして扱うべきではない。
契約済みで2027年に開始するリースでは、現金賃料が約16%上昇し、翌年に満了するリースの45%をカバーした。Peter Baccile最高経営責任者（CEO）は、残る交渉次第ではあるものの、2027年の最終的な賃料改定率はこの水準から大きく変わらないと見込んでいると述べた。
Baccile氏は、この鈍化を、2022年に契約されたピーク時の賃料水準からの調整と表現した。同氏によると、早期の更新は賃料を犠牲にせずにリーシングリスクを軽減する一方、今後の賃料上昇は市場賃料の伸びにより大きく左右されるという。
開発のタイミングと買収が次四半期を左右
見通しでは、2026年12月に追加で65万平方フィートの開発物件をリーシングすることを想定している。Musil氏によると、想定していたリーシングのうち約15万平方フィートが2027年にずれ込んだが、既存中核ポートフォリオのリーシングがより堅調だったことで、その遅れの一部が相殺された。
当四半期、First Industrialはペンシルベニア州中部にある、全区画賃貸済みで延床面積76万4,000平方フィートのビルを1億2,000万ドルで取得した。また、ダラス近郊の32エーカーの土地を1,300万ドルで購入し、最大39万平方フィートの2棟からなる開発計画を進める。
2027年について、経営陣は、合計5億7,500万ドルの金利スワップ2件が満期を迎えることで、当時のスワップ金利とフォワードカーブを前提に、支払利息が1株当たり0.01～0.02ドル増加する可能性があると推定した。これはあくまで推定であり、資金調達の結果が確定したわけではない。
結論
次の事業上の焦点は、12月に想定されている開発物件のリーシングが実現するか、また年末の稼働率が経営陣のガイダンスレンジに達するかだ。First IndustrialはFFOベースで業績を伸ばしたが、契約済みの2027年リース群は、すでに賃料上昇の一段の鈍化を示唆している。
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