금리 상승과 차입 비용을 둘러싼 불확실성으로 신규 투자 약정의 기준이 높아지면서 부동산에 대한 패밀리오피스 투자가 더욱 선별적으로 바뀌고 있다. 2026년 10월 23일 공개된 발언에서 투자 책임자들은 대폭 할인된 부동산, 임대료 결정력이 있는 자산, 절제된 차입에 초점을 맞추고 있다고 설명했으며, 장기 데이터센터 투자에는 신중한 태도를 보였다.
핵심 요점
- 미셸스 패밀리오피스는 금리 불확실성이 지속되는 가운데 탁월한 부동산 거래를 우선시하고 있다.
- 부동산의 인플레이션 방어력을 평가할 때 임대료 결정력과 차입 수준이 핵심이다.
- 장기 약정과 기술적 진부화로 일부 운용사들은 데이터센터에 신중한 태도를 보이고 있다.
목차
패밀리오피스 투자, 부동산 거래 기준 높여
미셸스 패밀리오피스에서 사모자본 투자와 인수합병을 총괄하는 롭 하우겐은 금리 방향을 둘러싼 불확실성 때문에 회사가 부동산 투자 기회에 더 엄격한 기준을 적용하게 됐다고 말했다. 하우겐은 분사 기업인 리버원 자산운용의 최고투자책임자도 맡고 있다.
그는 “솔직히 말해 금리가 다시 하락세로 돌아설 것이라는 확신이 매우 강해지기 전까지는 정말 특별한 프로젝트 외에는 어떤 투자도 하고 싶지 않다”고 말했다.
하우겐은 대폭 할인된 가격으로 사무실 건물을 매입하고, 알려진 임차인이 해당 공간의 상당 부분을 사용할 예정인 경우를 투자 기회로 들었다. 이러한 조합은 부동산 가치 회복에만 의존하는 대신 매입 가격과 확인 가능한 수요 모두를 투자 근거로 삼는다.
대형 매장형 소매 부동산도 관심 분야다. 하우겐은 발언 시점으로부터 약 1년 반 전에 투자자 컨소시엄과 함께 밀워키 인근의 콜스 부동산을 매입했다고 말했다.
| 항목 | 세부 내용 |
|---|---|
| 하우겐이 목표로 하는 투자 기회 | 높은 한 자릿수 또는 두 자릿수대 원가수익률 가능성. 보고된 수익률이 아니라 투자 목표다. |
| HB 웰스의 차입 심사 기준 | 운영 부동산 차원이나 펀드 차원에서 레버리지가 65%를 초과하는 펀드는 일반적으로 고객에게 권하지 않는다. |
| 하우겐의 환매 제한 우려 | 고금리 상황에서 10~15년간 자본을 묶어 두는 데 소극적이다. |
인플레이션 방어력은 임대료와 부채에 달려
HB 웰스의 최고투자책임자 조엘 하우크는 대형 패밀리오피스 사이에서 부동산과 산업용 창고, 농지, 임야를 비롯한 기타 실물자산에 대한 관심이 커지는 것을 목격했다고 말했다. 인플레이션 방어력은 중요한 투자 유인이지만, 그 효과는 자산의 구조에 달려 있다고 강조했다.
하우크는 “부동산의 경우 인플레이션 방어력은 기초 자산을 관리하는 운용사가 임대료를 재조정할 수 있는 능력에서 나온다”고 말했다. 부동산 유형에 따라 임대료를 재조정하는 속도는 다르다.
하우크는 산업용 부동산과 주택을 정기적으로 임대료를 인상할 수 있는 자산으로 꼽으며, 두 자산 모두 공급 제약의 혜택을 받을 수 있다고 덧붙였다. 금리가 높아지면 할인된 가격에 매입할 기회가 생길 수도 있지만, 투자자들은 부동산과 펀드 차원의 차입을 모두 살펴야 한다고 경고했다.
세제 처리도 고려 사항이다. 하우크는 감가상각이 잠재적인 세금 경감 수단이라고 강조했다. 미국 국세청(IRS)의 주거용 임대 부동산 감가상각 지침 에 따르면 공제는 정해진 연수에 걸쳐 임대 부동산 비용을 회수하는 방식이며, 임대 손실 한도도 별도로 다룬다. 이 규정은 잠재적인 혜택을 이해하는 데 참고가 되지만, 부동산 펀드의 모든 분배금이 매각 때까지 과세 이연된다는 보장은 아니다.
데이터센터, 임대차 계약 외에도 위험 요인
데이터센터에 대한 관심이 모든 자산관리사의 투자 약정으로 이어진 것은 아니다. 하우겐은 금리가 높은 수준을 유지하는 동안 장기간 자금이 묶이는 투자에 참여하기를 꺼린다고 밝혔다.
크레셋의 최고투자책임자 마이크 실버먼은 고객들이 데이터센터에 관해 자주 문의하지만, 위험 때문에 회사가 해당 투자 기회를 추진하지 않았다고 말했다. 그는 데이터센터를 전통적인 부동산 투자라기보다 기술 투자에 가깝게 본다.
실버먼은 대기업과 체결한 15년 임대차 계약이 매력적으로 보일 수 있지만, 기술 변화로 계약 만료 시점에 시설의 가치가 낮아질 수 있다고 말했다. 그는 임차인의 계약상 지급이 보장되는 것과 장기적으로 부동산이 유용한 것 사이의 차이에 주목했다.
결론
이들 운용사가 설명한 것은 부동산 투자에서 완전히 철수하는 것이 아니라 선별적으로 자금을 집행하는 방식이다. 이들이 제시한 향후 투자 약정의 기준은 매입 가격, 임대료 조정 여력, 차입 노출, 그리고 현재 임대차 계약 이후에도 자산이 유용한지 여부다.
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