SL Green’in 2026’nın üçüncü çeyreğine ilişkin sonuçları, Manhattan ofis kiralamalarında güçlenme ve yılın tamamına yönelik beklentilerde artış gösterdi; ancak beklenti artışını tek başına yinelenen kira büyümesi değil, bir konaklama işlemi sağladı. Şirket sonuçlarını 21 Ekim’de yayımladı ve 22 Ekim’de değerlendirdi. İmzalanmış ancak henüz yürürlüğe girmemiş kira sözleşmeleri de dahil edildiğinde, aynı mağaza bazında ofis doluluk oranının %95 olduğunu bildirdi.

Öne Çıkanlar

  • SL Green, büyük ölçüde konaklama işletmesindeki bir payın satışından elde edilecek geliri yansıtacak şekilde 2026 FFO beklentisini hisse başına 6,50–6,70 dolara yükseltti.
  • Daha yüksek kira yenileme oranları nakit faaliyet gelirindeki büyümeyi destekledi; ancak kiralanan doluluk oranına henüz taşınmamış kiracılar da dahil.
  • Önemli refinansman faaliyetlerine rağmen yüksek faiz maliyetleri ve gayrimenkul satışlarının zamanlamasına ilişkin belirsizlik kısıtlayıcı olmaya devam ediyor.

İçindekiler

İşlem, SL Green’in bilanço beklentilerini yükseltti

SL Green’in üçüncü çeyrek bilanço açıklaması, yılın tamamına ilişkin faaliyetlerden elde edilen fonlar (FFO) beklentisini seyreltilmiş hisse başına 5,60–5,90 dolardan 6,50–6,70 dolara yükseltti. Revize edilen görünüm, yiyecek-içecek konaklama faaliyetleriyle bağlantılı bir şirketteki %20’lik ortak girişim payının satışından elde edilecek hisse başına 1,10 dolarlık ilave geliri içeriyor. Bu katkı, yüksek faiz ortamına atfedilen hisse başına 0,25 dolarlık olumsuz etkiyle kısmen dengeleniyor.

Konaklama işlemi ekim ayında, 200 milyon dolarlık brüt işletme değerlemesi üzerinden tamamlandı ve 40 milyon dolar gelir sağladı. Finans Direktörü Matthew DiLiberto, muhasebe kurallarının satılan ve elde tutulan payların her ikisinin de yeniden değerlenmesini gerektirdiğini ve bunun önemli bir kazanç yarattığını söyledi. Bu nedenle, kazançlara yapılan katkı yinelenen konaklama faaliyet gelirleriyle karıştırılmamalı.

Üçüncü çeyrek FFO’su bir yıl öncesine kıyasla neredeyse değişmezken, hisse başına net gelir keskin biçimde yükseldi. Dokuz aylık FFO, karşılaştırma döneminde 522 Fifth Avenue ticari ipotek yatırımının geri ödenmesiyle bağlantılı, faiz geliri hariç hisse başına 0,94 dolarlık gelirin bulunması nedeniyle geriledi.

KalemDetaylar
Üçüncü çeyrek seyreltilmiş hisse başına net gelir2026’da 1,01 dolar; 2025’te 0,34 dolar
Üçüncü çeyrek seyreltilmiş hisse başına FFO2026’da 1,59 dolar; 2025’te 1,58 dolar
Dokuz aylık seyreltilmiş hisse başına FFO2026’da 3,85 dolar; 2025’te 4,60 dolar
2026 net gelir beklentisiHisse başına 0,20–0,50 dolardan 0,40–0,60 dolara yükseltildi

Yükselen kiralar ofis faaliyetlerini destekliyor

Manhattan’da aynı mağaza bazında ofis doluluk oranı, 2025 sonundaki %92,9’dan 30 Eylül 2026’da %95,0’a yükseldi. Bu ölçüme henüz yürürlüğe girmemiş imzalı kira sözleşmeleri de dahil olduğundan, tüm alanların hâlihazırda dolu ve kira geliri sağlıyor olduğu anlamına gelmiyor.

SL Green, eylül ayı sonuna kadar Manhattan’da yaklaşık 1,97 milyon fit karelik ofis alanı için kira sözleşmesi imzaladı. Yönetim, bilanço görüşmesinde yılbaşından bu yana yapılan kiralamaların daha sonra 2 milyon fit kareyi aştığını belirtti. İlk dokuz ayda kira yenileme oranları, önceki tam artışlı kiralara kıyasla %15,7 daha yüksekti. Kira fesih gelirleri hariç, aynı mağaza bazında nakit net faaliyet geliri ise %4,2 arttı.

Kiralama yöneticisi Steven Durels, yaklaşık 840.000 fit karesi aktif müzakerelerde olan ve 1,3 milyon fit kareyi aşan bir kiralama sürecinden söz etti. Kiracı iyileştirme ödenekleri yüksek seviyelerde kalırken, kira ödemesiz dönemlere ilişkin imtiyazlar azalmaya başlamıştı.

Refinansman ilerlemesi faiz baskısını ortadan kaldırmıyor

Yönetim, SL Green’in 2026 boyunca 7 milyar doların üzerinde refinansman işlemi tamamladığını söyledi. Ekim ayındaki önemli işlemlerden biri, ortak girişim ortağıyla birlikte 245 Park Avenue için gerçekleştirilen 2 milyar dolarlık refinansmandı. Beş yıllık sabit faizli kredinin faiz oranı %6,52 olurken, SL Green kendi payı için riskten korunma işlemleriyle etkin oranı %6,37’ye indirdi.

DiLiberto, hisse başına 0,25 dolarlık olumsuz beklenti etkisini yaklaşık 0,20 dolarlık faiz gideri ve 0,05 dolarlık ücret gelirine ayırdı. Yönetim ayrıca planlanan bazı varlık satışlarının 2027’nin başına sarkabileceğini, bu nedenle gelirlerin zamanlamasının belirsiz olduğunu belirtti.

Gayrimenkul satışı ve Summit beklentileri gündemde

SL Green, 110 Greene Street’i 226 milyon dolara satmak üzere anlaşma yapmıştı. Olağan koşullara tabi satışın 2026’nın dördüncü çeyreğinde tamamlanması bekleniyordu. Şirket, kurumsal borcun geri ödenmesi için yaklaşık 216 milyon dolar net gelir bekliyor; açıklama sırasında satış henüz tamamlanmamıştı.

Yönetim, Summit One Vanderbilt için yılın tamamına ilişkin beklentileri de düşürdü. DiLiberto, üçüncü çeyrekteki ciroya bağlı kira gelirlerini ve planlanan Paris etkinliğinin açılış öncesi giderlerini faaliyet sonuçları üzerinde baskı oluşturan unsurlar olarak gösterdi. Paris’teki açılışın Haziran 2027’de yapılması planı değişmedi.

Sonuç

SL Green’in bilanço sonuçları, ofis kiralamalarındaki iyileşmeyi işlem kaynaklı beklenti artışıyla bir araya getirdi. Şirketin takvimindeki bir sonraki güncelleme, 7 Aralık 2026’daki kurumsal yatırımcı konferansı. Dördüncü çeyrekte tamamlanması beklenen 110 Greene Street satışı ise borç geri ödemeleri açısından yakın vadeli önemli bir kilometre taşı olmayı sürdürüyor.

Daha Fazla Haber

Daha fazla FinanceVelix haberi

Sorumluluk Reddi

Bu FinanceVelix makalesi genel bilgilendirme amaçlıdır; kişiye özel finansal, yatırım, hukuki veya vergi danışmanlığı niteliği taşımaz. Piyasa fiyatları, faiz oranları ve ekonomik koşullar değişebilir; yatırımlar zarar riski taşır. Bilgiler yayımlandığı sırada mevcut olan materyalleri yansıtır ve değişebilir. Önemli bilgileri bağımsız olarak doğrulayın ve gerektiğinde yetkin bir uzmana danışın. Bir varlıktan, şirketten veya hizmetten söz edilmesi onay anlamına gelmez.