Die Ergebnisse von Kilroy für das dritte Quartal 2026 zeigten eine stärkere Vermietungsaktivität und eine leichte Anhebung des Ausblicks für den Funds from Operations (FFO) für das Gesamtjahr, obwohl die Finanzergebnisse im Jahresvergleich niedriger ausfielen. Der Vermieter von Büro- und Life-Science-Immobilien meldete einen FFO von 0,88 US-Dollar je verwässerter Aktie und schloss Mietverträge über rund 815.000 Quadratfuß ab. Die Ergebnisse wurden am 22. Oktober veröffentlicht, der Earnings Call des Managements folgte am 23. Oktober.
Wichtige Erkenntnisse
- Kilroy hob den Mittelwert seiner FFO-Prognose für 2026 um 0,01 US-Dollar auf 3,57 US-Dollar je verwässerter Aktie an und engte zugleich die Prognosespanne ein.
- Die Vermietungsaktivität zog an, doch die belegte Fläche ging leicht zurück, da bereits unterzeichnete Mietverträge noch nicht in Kraft getreten waren.
- Die bevorstehenden Mietvertragsabläufe bei DIRECTV und zusätzliche Kosten für den Flower Mart stellen Herausforderungen für 2027 dar.
Inhaltsverzeichnis
- Der Ausblick für die Kilroy-Ergebnisse verbessert sich trotz schwächerer Quartalsergebnisse
- Die Vermietungserfolge haben sich noch nicht in einer höheren Belegungsquote niedergeschlagen
- DIRECTV und Flower Mart sorgen 2027 für Gegenwind
- Grundstücksverkäufe und Kreditkapazität stärken die finanzielle Flexibilität
- Fazit
Der Ausblick für die Kilroy-Ergebnisse verbessert sich trotz schwächerer Quartalsergebnisse
Kilroys Finanz- und Betriebsergebnisse für das dritte Quartal führten zu einer Einengung der FFO-Prognose für das Gesamtjahr auf 3,55–3,59 US-Dollar je verwässerter Aktie, gegenüber der vorherigen Spanne von 3,49–3,63 US-Dollar. Die Änderung hob den Mittelwert um einen Cent an, statt beide Enden der Prognosespanne anzuheben.
Der FFO des Quartals enthielt rund 0,01 US-Dollar je Aktie an Einnahmen aus Vergleichs- und Wiederherstellungsgebühren. Der aktualisierte Mittelwert für das Gesamtjahr impliziert einen FFO von rund 0,86 US-Dollar je Aktie im vierten Quartal, erklärte das Management.
Das Netto-Betriebsergebnis (NOI) in bar aus vergleichbaren Immobilien sank im Jahresvergleich um 1,5 %. Niedrigere Einnahmen aus Vergleichs- und Wiederherstellungsgebühren sowie Erstattungen von Grundsteuern verringerten die Wachstumsrate zusammen um 170 Basispunkte. Das Management engte seine Annahme für das Wachstum des NOI in bar aus vergleichbaren Immobilien im Gesamtjahr auf 0,75–1,00 % ein, gegenüber zuvor 0,25–1,25 %.
| Position | Details |
|---|---|
| Quartalsumsatz | Q3 2026: 271,6 Millionen US-Dollar; Q3 2025: 279,7 Millionen US-Dollar. |
| Den Stammaktionären zurechenbarer Nettogewinn | Q3 2026: 15,5 Millionen US-Dollar; Q3 2025: 156,2 Millionen US-Dollar. |
| Verwässerter Gewinn je Aktie | Q3 2026: 0,13 US-Dollar; Q3 2025: 1,31 US-Dollar. |
| Funds from Operations | Q3 2026: 104,6 Millionen US-Dollar; Q3 2025: 130,6 Millionen US-Dollar. |
| Verwässerter FFO je Aktie | Q3 2026: 0,88 US-Dollar; Q3 2025: 1,08 US-Dollar. |
Die Vermietungserfolge haben sich noch nicht in einer höheren Belegungsquote niedergeschlagen
Seit Jahresbeginn wurden Mietverträge über mehr als 1,75 Millionen Quadratfuß abgeschlossen, rund 44 % mehr als in den ersten neun Monaten 2025. Die Aktivität im dritten Quartal umfasste Neuvermietungen von 345.000 Quadratfuß zuvor leer stehender Fläche, 127.000 Quadratfuß derzeit belegter Fläche sowie Vertragsverlängerungen über 343.000 Quadratfuß.
Zu den Vertragsverlängerungen gehörte eine Vereinbarung mit Box über 12 Jahre und rund 243.000 Quadratfuß im Objekt Crossing 900. Bei vergleichbaren Mietverträgen der zweiten Generation, ausgenommen kurzfristige Vereinbarungen, stiegen die Mieten nach GAAP um 30,6 % und die Barmieten um 9,7 % gegenüber dem vorherigen Niveau.
Das stabilisierte Portfolio war zum 30. September zu 83,0 % vermietet, ein Anstieg um 150 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal. Die Belegungsquote sank hingegen um 10 Basispunkte auf 76,9 %. Diese Differenz ist relevant, da die Unterzeichnung eines Mietvertrags nicht bedeutet, dass ein Mieter die Fläche bereits bezogen hat oder Mietzahlungen leistet.
Unterzeichnete, aber noch nicht in Kraft getretene Mietverträge betrafen mehr als 1,4 Millionen Quadratfuß und entsprachen einer annualisierten Grundmiete von rund 101 Millionen US-Dollar, 22 Millionen US-Dollar mehr als im Vorquartal. Das Management erwartet, dass im vierten Quartal 2026 Mietverträge mit einer annualisierten Grundmiete von 14 Millionen US-Dollar in Kraft treten und 2027 weitere Verträge mit einer annualisierten Grundmiete von 34 Millionen US-Dollar.
DIRECTV und Flower Mart sorgen 2027 für Gegenwind
Der Mietvertrag von DIRECTV in El Segundo läuft in zwei Etappen aus: 49.000 Quadratfuß liefen zu Beginn des vierten Quartals 2026 aus, die verbleibenden 484.000 Quadratfuß folgen zu Beginn des vierten Quartals 2027. Die Fläche entspricht zusammen einer jährlichen Grundmiete von rund 16 Millionen US-Dollar.
Interims-Finanzvorstand Eliott Trencher sagte, eine Verlängerung in irgendeiner Form bleibe möglich. Das Basisszenario des Managements gehe jedoch von einem vollständigen Auszug oder einer deutlichen Verkleinerung der Fläche aus. Kilroy prüft eine erneute Vermietung, eine Neupositionierung sowie eine teilweise oder vollständige Verwertung; keine dieser Optionen wurde als abgeschlossene Transaktion dargestellt.
Das Management erwartet außerdem, dass die Aktivierung von Kosten für das Flower-Mart-Projekt etwa im Januar 2027 endet. Dadurch würden sich die jährlichen Zinsaufwendungen um rund 32 Millionen US-Dollar und die Betriebskosten und Steuern um 5 Millionen US-Dollar erhöhen. Diese erwarteten Kosten sind von der Prognose des Unternehmens für 2026 getrennt, die eine Fortsetzung der Aktivierung bis zum Jahresende unterstellt.
Grundstücksverkäufe und Kreditkapazität stärken die finanzielle Flexibilität
Für Grundstücksverkäufe im Umfang von 185 Millionen US-Dollar bestanden bei Kilroy bereits Verträge; die Abschlüsse sollen voraussichtlich Ende 2026 beginnen. Dazu zählt der noch ausstehende Verkauf des Grundstücks Kilroy East Village in der Innenstadt von San Diego für 19,5 Millionen US-Dollar, dessen Abschluss das Unternehmen im vierten Quartal erwartete.
Das Unternehmen zahlte im Juli aus vorhandenen Barmitteln privat platzierte Schuldverschreibungen über 200 Millionen US-Dollar zurück. In den folgenden neun Monaten stehen weiterhin Fälligkeiten von rund 395 Millionen US-Dollar an, für die ein gewichteter durchschnittlicher Zinssatz von etwa 3,8 % gilt. Zudem meldete das Unternehmen eine ungenutzte Kreditkapazität von mehr als 1,2 Milliarden US-Dollar.
Chief Executive Officer Angela Aman sagte, mögliche Erlöse aus Veräußerungen könnten für Übernahmen, Schuldentilgungen oder Aktienrückkäufe eingesetzt werden. Dabei handelt es sich weiterhin um Optionen der Kapitalallokation und nicht um angekündigte Verpflichtungen.
Fazit
Der nächste Prüfstein für die Kilroy-Ergebnisse ist der geplante Beginn der Laufzeit unterzeichneter Mietverträge im vierten Quartal, zusammen mit dem erwarteten Grundstücksverkauf in East Village. Diese Meilensteine werden zeigen, wie sich die stärkere Vermietungsaktivität vor dem Hintergrund der erkennbaren Gegenwinde für 2027 in Mieteinnahmen und verfügbarem Kapital niederschlägt.
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