Die Ergebnisse von First Industrial für das dritte Quartal 2026 stützten eine Anhebung des Mittelwerts der Jahresprognose für Funds from Operations um einen Cent. Die am 21. Oktober veröffentlichten Ergebnisse wiesen einen verwässerten FFO von 0,81 $ je Aktie aus, gegenüber 0,76 $ ein Jahr zuvor. Die Auslastung zum Quartalsende übertraf trotz eines Rückgangs gegenüber dem Vorquartal die Prognose des Managements.
Die wichtigsten Punkte
- First Industrial engte die FFO-Prognose für 2026 auf 3,11–3,15 $ je Aktie ein, einschließlich der Kosten für die Stimmrechtsberatungsdienste.
- Die Auslastung zum Quartalsende übertraf die Erwartungen, lag jedoch weiterhin unter dem Niveau des zweiten Quartals.
- Bei den unterzeichneten Mietverlängerungen für 2027 wurde ein Mietwachstum von 16 % auf Cash-Basis erzielt. Dies deutet auf moderatere Steigerungen als bei der Mietvertragskohorte von 2026 hin.
Inhaltsverzeichnis
- Ergebnisse von First Industrial zeigen höheren FFO, aber niedrigeren Nettogewinn
- Höhere Prognose für vergleichbare Immobilien schlägt sich nicht vollständig im FFO nieder
- Mietvertragskohorten zeigen moderatere Mietsteigerungen
- Zeitplan für Projektentwicklungen und Übernahmen prägen das nächste Quartal
- Fazit
Ergebnisse von First Industrial zeigen höheren FFO, aber niedrigeren Nettogewinn
In der Ergebnisveröffentlichung für das dritte Quartal 2026 meldete das Unternehmen einen verwässerten Nettogewinn von 0,44 $ je Aktie, verglichen mit 0,49 $ im Vorjahreszeitraum. Der FFO entwickelte sich entgegengesetzt und verdeutlicht damit den Unterschied zwischen dem ausgewiesenen Gewinn und der für Immobilienunternehmen relevanten operativen Kennzahl.
First Industrial berechnet den FFO, indem der Nettogewinn um Posten wie Abschreibungen auf Immobilien, Wertminderungen sowie Gewinne oder Verluste aus Immobilienverkäufen bereinigt wird. Der FFO unterscheidet sich daher sowohl vom Nettogewinn als auch vom Cashflow.
Die Auslastung der in Betrieb befindlichen Immobilien lag Ende September bei 94,1 % und damit über der Prognose des Managements von 93,5 %. Sie sank jedoch gegenüber 94,9 % Ende Juni und lag nur knapp über den 94,0 % des Vorjahreszeitraums.
| Posten | Details |
|---|---|
| NAREIT-FFO-Prognose für 2026 | 3,11–3,15 $ je Aktie, einschließlich der Kosten für die Stimmrechtsberatungsdienste |
| Prognose für die Auslastung der in Betrieb befindlichen Immobilien zum Jahresende 2026 | 94,5 %–96,5 % |
| Prognose für das Wachstum des Cash-NOI vergleichbarer Immobilien im vierten Quartal | 4,0 %–6,0 %, ohne Kündigungsgebühren |
| Prognose für das Wachstum des Cash-NOI vergleichbarer Immobilien im Gesamtjahr | 6,25 %–6,75 %, ohne Kündigungsgebühren |
| Prognose für allgemeine Verwaltungsaufwendungen 2026 | 42 Mio. $–43 Mio. $, ohne 5,6 Mio. $ an umstrittenen Kosten für eine Stimmrechtskampagne |
Höhere Prognose für vergleichbare Immobilien schlägt sich nicht vollständig im FFO nieder
Das Cash-NOI vergleichbarer Immobilien, ohne Kündigungsgebühren, stieg im dritten Quartal um 5,6 %. Höhere Mieten bei neuen und verlängerten Mietverträgen sowie vertragliche Mietstaffelungen stützten das Wachstum, teilweise ausgeglichen durch eine niedrigere durchschnittliche Auslastung.
Das Management erhöhte den Mittelwert der Prognose für das Wachstum des Cash-NOI vergleichbarer Immobilien im Gesamtjahr um 75 Basispunkte auf 6,5 %, während es den FFO-Mittelwert lediglich um 0,01 $ anhob. In der Telefonkonferenz zu den Ergebnissen am 22. Oktober führten die Führungskräfte die höhere Prognose für vergleichbare Immobilien auf eine leicht bessere Auslastung und geringere mietfreie Zeiten in der zweiten Jahreshälfte zurück.
Finanzvorstand Scott Musil erläuterte, dass geringere mietfreie Zeiten zwar das Cash-NOI vergleichbarer Immobilien verbessern, sich jedoch nicht im FFO niederschlagen. Dieser Unterschied in der Rechnungslegung hilft zu erklären, warum die beiden Prognoseanhebungen unterschiedlich hoch ausfallen.
Die FFO-Spanne für das Gesamtjahr berücksichtigt 0,04 $ je Aktie an Kosten für Stimmrechtsberatungsdienste. Ohne diese Kosten liegt die Prognosespanne des Managements bei 3,15–3,19 $ je Aktie.
Mietvertragskohorten zeigen moderatere Mietsteigerungen
Die Cash-Mieten bei neuen und verlängerten Mietverträgen, deren Laufzeit im dritten Quartal begann, stiegen um 52 %. Eine separate Kennzahl für bis dato unterzeichnete Mietverträge mit Beginn im Laufe des Jahres 2026 wies ein Wachstum von rund 38 % aus; gemessen an der Fläche waren 94 % der für dieses Jahr auslaufenden Mietverträge abgedeckt. Die Zahlen beziehen sich auf unterschiedliche Mietvertragsgruppen und sollten nicht gleichgesetzt werden.
Bei den bis dato unterzeichneten Mietverträgen mit Beginn im Jahr 2027 stiegen die Cash-Mieten um rund 16 %. Damit waren 45 % der im nächsten Jahr auslaufenden Mietverträge abgedeckt. CEO Peter Baccile erklärte, dass bei den endgültigen Mietsteigerungen für 2027 vorbehaltlich der noch laufenden Verhandlungen keine wesentliche Abweichung von diesem Niveau erwartet werde.
Baccile bezeichnete die Moderation als Rückkehr von den bei Vertragsabschlüssen 2022 erreichten Spitzenmieten. Er sagte, dass vorzeitige Verlängerungen das Vermietungsrisiko senken, ohne auf Mietsteigerungen zu verzichten, während künftige Erhöhungen stärker vom Wachstum der Marktmieten abhängen würden.
Zeitplan für Projektentwicklungen und Übernahmen prägen das nächste Quartal
Die Prognose geht davon aus, dass im Dezember 2026 zusätzliche Vermietungen von Projektentwicklungen mit einer Fläche von 650.000 Quadratfuß erfolgen. Musil erklärte, dass sich erwartete Vermietungen von rund 150.000 Quadratfuß auf 2027 verschoben hätten, wobei eine stärkere Vermietungsaktivität im Kernportfolio diese Verzögerung teilweise ausgleichen konnte.
Im Quartal erwarb First Industrial ein vollständig vermietetes Gebäude mit einer Fläche von 764.000 Quadratfuß in Central Pennsylvania für 120 Mio. $. Außerdem kaufte das Unternehmen ein 32 Acre großes Grundstück im Großraum Dallas für 13 Mio. $ für ein geplantes Projekt mit zwei Gebäuden und einer Gesamtfläche von bis zu 390.000 Quadratfuß.
Mit Blick auf 2027 schätzte das Management, dass der Ablauf zweier Zinsswaps mit einem Gesamtvolumen von 575 Mio. $ die Zinsaufwendungen um 0,01–0,02 $ je Aktie erhöhen könnte. Grundlage dafür waren die damaligen Swap-Sätze und die Forward-Kurve. Dabei handelt es sich weiterhin um eine Schätzung und nicht um ein bereits abgeschlossenes Finanzierungsergebnis.
Fazit
Die nächste operative Bewährungsprobe ist, ob die für Dezember angenommenen Vermietungen der Projektentwicklungen zustande kommen und ob die Auslastung zum Jahresende die Prognosespanne des Managements erreicht. Auf FFO-Basis verbesserten sich die Ergebnisse von First Industrial, doch die unterzeichnete Mietvertragskohorte für 2027 deutet bereits auf ein moderateres Mietwachstum hin.
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