Die Ergebnisse von SL Green für das dritte Quartal 2026 zeigten eine stärkere Vermietung von Büroflächen in Manhattan und einen höheren Ausblick für das Gesamtjahr, auch wenn eine Hospitality-Transaktion – und nicht allein das wiederkehrende Mietwachstum – die Anhebung der Prognose bewirkte. Das Unternehmen veröffentlichte seine Ergebnisse am 21. Oktober und erörterte sie am 22. Oktober. Es meldete eine gleichbleibende Belegungsquote der Büroflächen von 95 %, wenn unterzeichnete, aber noch nicht begonnene Mietverträge einbezogen werden.
Wichtige Erkenntnisse
- SL Green erhöhte die FFO-Prognose für 2026 auf 6,50–6,70 US-Dollar je Aktie, was größtenteils auf Erträge aus dem Verkauf einer Hospitality-Beteiligung zurückzuführen ist.
- Höhere Anschlussmieten stützten das Wachstum der operativen Cash-Erträge, doch die vermietete Belegung umfasst auch Mieter, die noch nicht eingezogen sind.
- Höhere Zinskosten und der unsichere Zeitplan für Immobilienverkäufe bleiben trotz umfangreicher Refinanzierungsaktivitäten Belastungsfaktoren.
Inhaltsverzeichnis
- Transaktion hebt Ausblick für die Ergebnisse von SL Green
- Steigende Mieten stützen das Bürogeschäft
- Fortschritte bei Refinanzierungen beseitigen den Zinsdruck nicht
- Immobilienverkauf und Ausblick für Summit bleiben im Fokus
- Fazit
Transaktion hebt Ausblick für die Ergebnisse von SL Green
SL Greens Ergebnisbekanntgabe für das dritte Quartal hob die Prognose für die Funds from Operations (FFO) des Gesamtjahres von 5,60–5,90 auf 6,50–6,70 US-Dollar je verwässerte Aktie an. Der überarbeitete Ausblick berücksichtigt zusätzliche Erträge von 1,10 US-Dollar je Aktie aus dem Verkauf einer 20-prozentigen Joint-Venture-Beteiligung an einem Unternehmen, das mit den Hospitality-Aktivitäten im Bereich Speisen und Getränke verbunden ist. Dem steht ein Gegenwind von 0,25 US-Dollar je Aktie gegenüber, der dem höheren Zinsumfeld zugeschrieben wird.
Die Hospitality-Transaktion wurde im Oktober bei einem Bruttowert des Geschäfts von 200 Millionen US-Dollar abgeschlossen und erbrachte einen Verkaufserlös von 40 Millionen US-Dollar. Finanzvorstand Matthew DiLiberto erklärte, die Bilanzierungsvorschriften hätten eine Neubewertung sowohl der verkauften als auch der behaltenen Beteiligung erforderlich gemacht, wodurch ein erheblicher Gewinn entstanden sei. Der Ergebnisbeitrag sollte daher nicht mit wiederkehrenden operativen Erträgen aus dem Hospitality-Geschäft verwechselt werden.
Die FFO je Aktie blieben im Quartal gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert, während der Nettogewinn je Aktie deutlich stieg. Die FFO je Aktie für die ersten neun Monate gingen gegenüber dem Vergleichszeitraum zurück, der Erträge von 0,94 US-Dollar je Aktie ohne Zinserträge im Zusammenhang mit der Rückzahlung der gewerblichen Hypothekenanlage 522 Fifth Avenue enthielt.
| Position | Details |
|---|---|
| Verwässerter Nettogewinn je Aktie im dritten Quartal | 1,01 US-Dollar 2026 gegenüber 0,34 US-Dollar 2025 |
| Verwässerte FFO je Aktie im dritten Quartal | 1,59 US-Dollar 2026 gegenüber 1,58 US-Dollar 2025 |
| Verwässerte FFO je Aktie für die ersten neun Monate | 3,85 US-Dollar 2026 gegenüber 4,60 US-Dollar 2025 |
| Nettogewinnprognose für 2026 | Von 0,20–0,50 auf 0,40–0,60 US-Dollar je Aktie angehoben |
Steigende Mieten stützen das Bürogeschäft
Die Belegungsquote der gleichbleibenden Büroflächen in Manhattan stieg von 92,9 % Ende 2025 auf 95,0 % am 30. September 2026. Diese Kennzahl umfasst unterzeichnete Mietverträge, deren Laufzeit noch nicht begonnen hat. Sie bedeutet daher nicht, dass alle Flächen bereits belegt waren und Mieteinnahmen generierten.
Bis September unterzeichnete SL Green Mietverträge für fast 1,97 Millionen Quadratfuß Bürofläche in Manhattan. Das Management erklärte in der Telefonkonferenz zu den Ergebnissen, dass das Vermietungsvolumen seit Jahresbeginn anschließend 2 Millionen Quadratfuß überschritten habe. In den ersten neun Monaten lagen die Anschlussmieten 15,7 % über den zuvor vollständig gestaffelten Mieten, während die Netto-Cash-Betriebserträge aus gleichbleibenden Objekten ohne Einnahmen aus Mietvertragskündigungen um 4,2 % stiegen.
Der für die Vermietung zuständige Manager Steven Durels beschrieb eine Pipeline von mehr als 1,3 Millionen Quadratfuß, darunter fast 840.000 Quadratfuß in aktiven Verhandlungen. Die Zuschüsse für Mieterausbauten blieben erhöht, während mietfreie Zeiträume allmählich zurückgingen.
Fortschritte bei Refinanzierungen beseitigen den Zinsdruck nicht
Das Management erklärte, SL Green habe 2026 Refinanzierungen im Umfang von mehr als 7 Milliarden US-Dollar abgeschlossen. Eine bedeutende Transaktion im Oktober war die Refinanzierung von 245 Park Avenue über 2 Milliarden US-Dollar gemeinsam mit dem Joint-Venture-Partner. Das fünfjährige Festzinsdarlehen hatte einen Zinssatz von 6,52 %; SL Green sicherte seinen Anteil ab und erreichte so einen effektiven Zinssatz von 6,37 %.
DiLiberto schlüsselte den Gegenwind von 0,25 US-Dollar je Aktie für die Prognose in rund 0,20 US-Dollar Zinsaufwand und 0,05 US-Dollar Gebühreneinnahmen auf. Das Management erklärte außerdem, einige geplante Veräußerungen von Vermögenswerten könnten sich auf Anfang 2027 verschieben, wodurch der Zeitpunkt der Erlöse ungewiss bleibe.
Immobilienverkauf und Ausblick für Summit bleiben im Fokus
SL Green hatte einen Vertrag über den Verkauf von 110 Greene Street für 226 Millionen US-Dollar abgeschlossen; der Vollzug wurde vorbehaltlich der üblichen Bedingungen für das vierte Quartal 2026 erwartet. Das Unternehmen rechnet mit einem Nettoerlös von rund 216 Millionen US-Dollar zur Rückzahlung von Unternehmensschulden. Zum Zeitpunkt der Bekanntgabe war der Verkauf noch nicht abgeschlossen.
Das Management senkte zudem die Erwartungen für Summit One Vanderbilt für das Gesamtjahr. DiLiberto verwies auf die umsatzabhängige Miete im dritten Quartal und die Vorlaufkosten für die geplante Attraktion in Paris als Belastungen für das operative Ergebnis. Die Eröffnung in Paris war weiterhin für Juni 2027 vorgesehen.
Fazit
Die Ergebnisse von SL Green verbanden eine Verbesserung der Bürovermietung mit einer transaktionsbedingten Anhebung der Prognose. Die nächste planmäßige Mitteilung des Unternehmens ist die Konferenz für institutionelle Anleger am 7. Dezember 2026. Der für das vierte Quartal erwartete Verkauf von 110 Greene Street bleibt ein kurzfristig wichtiger Meilenstein für die Schuldentilgung.
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