Reducir los costos hipotecarios es el objetivo de una orden ejecutiva que el presidente Donald Trump firmó el 22 de octubre de 2026 y que se centra en el seguro hipotecario y los gastos de refinanciación. La orden solicita la cancelación proactiva del seguro en futuras hipotecas que cumplan los requisitos y una alternativa más amplia al seguro de título del prestamista para las refinanciaciones. No reduce de inmediato los pagos de todos los prestatarios: los cambios clave dependen de las determinaciones de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda y de su implementación.
Puntos clave
- El programa piloto de seguro hipotecario solo cubriría préstamos concedidos después de que se establezca el programa.
- Las refinanciaciones que cumplan los requisitos podrían utilizar evaluaciones aprobadas del riesgo de título en lugar de una póliza de seguro de título del prestamista.
- El ahorro para los prestatarios sigue siendo incierto, y la orden no fija una fecha de inicio para ninguna de las dos iniciativas hipotecarias.
Índice
- Los recortes en los costos hipotecarios comenzarían con préstamos futuros
- Qué cambia respecto de las normas actuales sobre seguros
- Los cambios en la refinanciación apuntan a los costos de cierre
- Conclusión
Los recortes en los costos hipotecarios comenzarían con préstamos futuros
La orden ejecutiva del 22 de octubre sobre los costos de la vivienda instruye a la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, sujeta a una determinación favorable de su director, a hacer que Fannie Mae y Freddie Mac establezcan un programa piloto de cancelación del seguro hipotecario. Se aplicaría únicamente a las hipotecas originadas después del inicio del programa piloto, no automáticamente a los prestatarios actuales.
Las empresas revisarían periódicamente los préstamos para viviendas unifamiliares que cumplan los requisitos y que sean de su propiedad, estén garantizados por ellas o hayan sido titulizados por ellas. Los modelos de valoración automatizados y otros datos ayudarían a identificar a los prestatarios cuyo capital acumulado, medido respecto del valor de mercado actual de su vivienda, parezca suficiente para cancelar el seguro hipotecario.
El capital acumulado por sí solo no garantizaría la cancelación. Los prestatarios también tendrían que cumplir los requisitos de historial de pagos y otros requisitos aplicables, y la cancelación tendría que ajustarse a las normas de solidez financiera y a las obligaciones contractuales. Se esperaría que los administradores de préstamos hipotecarios notificaran con prontitud a los prestatarios que cumplan los requisitos y redujeran el papeleo y los costos de tasación innecesarios cuando sea legal y operativamente viable.
| Aspecto | Detalles |
|---|---|
| Grupo de trabajo sobre viviendas prefabricadas | Un nuevo grupo de trabajo está copresidido por el secretario de Vivienda y el director de la FHFA. |
| Plazo para presentar recomendaciones | El grupo de trabajo debe presentar recomendaciones dentro de los 180 días posteriores a la orden del 22 de octubre. |
| Alcance de las viviendas construidas en fábrica | Las recomendaciones abordarán las aprobaciones, las inspecciones, los métodos de fabricación y el apoyo financiero federal. |
| Préstamos hipotecarios federales directos | Se ordena a los departamentos de Agricultura y de Asuntos de los Veteranos que reduzcan las tasas de sus préstamos directos para viviendas unifamiliares, de conformidad con la ley y las asignaciones presupuestarias disponibles. |
Qué cambia respecto de las normas actuales sobre seguros
Las hipotecas convencionales suelen exigir un seguro hipotecario privado cuando el pago inicial es inferior al 20 %. Ese seguro añade un costo separado al pago mensual del prestatario.
Según las normas vigentes, los prestatarios generalmente pueden solicitar la cancelación cuando el saldo de su préstamo alcanza el 80 % del valor original de la vivienda, sujeto a los requisitos de elegibilidad. La terminación automática suele producirse al llegar al 78 %, también sujeta a las condiciones aplicables.
La diferencia del programa piloto propuesto es que contempla una revisión proactiva basada en los valores actuales de las propiedades. Esto podría ayudar a los futuros prestatarios que cumplan los requisitos a evitar pagar el seguro durante más tiempo del necesario, sin tener que iniciar ellos mismos el proceso. La orden no anuncia un nuevo umbral universal de capital acumulado ni la cancelación generalizada del seguro hipotecario.
Los cambios en la refinanciación apuntan a los costos de cierre
La orden también instruye ampliar de forma condicional el programa piloto de aceptación de títulos hasta convertirlo en un programa nacional permanente a través de Fannie Mae y Freddie Mac. Las operaciones de refinanciación que cumplan los requisitos podrían utilizar una revisión automatizada del título aprobada u otra evaluación del riesgo de título, en lugar de una póliza de seguro de título del prestamista.
El director de la FHFA debe considerar la posibilidad de ampliar la elegibilidad por encima del límite actual del programa piloto, que es una relación préstamo-valor del 80 %, cuando el riesgo de título siga siendo bajo. Entre otras medidas que deberán considerarse figuran la reducción de los requisitos de tasación y verificación de ingresos para determinadas refinanciaciones con retiro limitado de efectivo que reduzcan los pagos mensuales, así como la disminución de las comisiones de las empresas.
Esas posibles ampliaciones aún no se han establecido como normas definitivas de elegibilidad. Sin embargo, la orden exige explícitamente que el ahorro derivado del programa de títulos se transfiera a los prestatarios y que los prestamistas lo comuniquen.
La distinción práctica está entre reducir el costo de completar una refinanciación y reducir la propia tasa hipotecaria. Unos costos de cierre más bajos podrían hacer menos costosa una refinanciación que de otro modo resultaría conveniente, pero no garantizan que refinanciar permita ahorrar dinero a todos los propietarios.
Conclusión
El siguiente paso es la implementación por parte de la FHFA: sus determinaciones, las normas del programa y las fechas de inicio establecerán quiénes cumplen los requisitos. Hasta entonces, la orden describe posibles ahorros hipotecarios, no una reducción inmediata de los pagos para los propietarios actuales.
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