Au troisième trimestre 2026, les résultats de Balder ont montré une hausse de 6 % des revenus locatifs sur un an, tandis que le groupe immobilier rachetait pour 700 millions SEK d’actions. Lors de la conférence téléphonique sur les résultats du 23 octobre, la direction a indiqué que les flux de trésorerie pourraient permettre de poursuivre les rachats, alors que l’endettement diminuerait progressivement grâce à la croissance des bénéfices, plutôt qu’à une réduction active de la dette nette en valeur absolue.
Principaux points à retenir
- Les revenus locatifs ont progressé de 6 %, mais la croissance à périmètre comparable a été plus lente, à 1,2 %.
- La direction privilégie les rachats d’actions financés par les flux de trésorerie aux acquisitions nettes importantes de biens immobiliers.
- L’endettement reste supérieur aux objectifs internes, et les échéances obligataires du début de 2027 devraient entraîner une hausse des charges d’intérêts.
Sommaire
- Les résultats de Balder affichent une croissance malgré une occupation en léger recul
- Les rachats d’actions sont privilégiés aux acquisitions nettes importantes
- L’amélioration de l’endettement dépend de la croissance des bénéfices
- Le refinancement du début de 2027 pourrait alourdir les charges d’intérêts
- Conclusion
Les résultats de Balder affichent une croissance malgré une occupation en léger recul
Le bénéfice tiré de la gestion immobilière a reculé de 2 % sur un an en données publiées. Toutefois, après ajustement tenant compte de la distribution de Norion Bank, il a progressé de 11 %. Le bénéfice par action tiré de la gestion immobilière a également augmenté de 11 % sur cette base ajustée.
Cette distinction est importante, car le recul publié et la hausse ajustée reposent sur des bases de comparaison différentes. Les chiffres ajustés neutralisent l’effet de la distribution de Norion Bank ; ils ne traduisent donc pas une hausse sans réserve du bénéfice publié.
Le taux d’occupation est passé de 96 % à 95 %, principalement en raison de la faiblesse des bureaux. La croissance des loyers à périmètre comparable, de 1,2 %, était également inférieure à la hausse de 6 % des revenus locatifs totaux, ce qui montre que la croissance du portefeuille comparable existant était plus modeste que ne le laisse entendre le chiffre global.
| Élément | Détails |
|---|---|
| Dette nette sur total des actifs | 50,2 % au troisième trimestre 2026, contre un plafond cible de 50 %. |
| Dette nette sur EBITDA | 13,0 fois, contre un objectif de 11 fois. |
| Acquisitions immobilières au troisième trimestre | 1,3 milliard SEK pour plusieurs opérations. |
| Cessions immobilières au troisième trimestre | 360 millions SEK. |
Les rachats d’actions sont privilégiés aux acquisitions nettes importantes
Jonas Erikson, chargé des relations avec les investisseurs, a indiqué que le rythme trimestriel des rachats était essentiellement financé par les flux de trésorerie restant après les investissements de moindre ampleur dans les projets de développement et le portefeuille existant. Le maintien de ce rythme suppose que Balder reste approximativement un acheteur net nul de biens immobiliers.
Erikson a déclaré que la plupart des acquisitions du troisième trimestre découlaient de discussions engagées de longue date, que la direction n’aurait pas lancées au cours de l’action en vigueur, compte tenu de l’attrait relatif des rachats. Il a estimé que toute acquisition nette dépassant de très petites opérations complémentaires était peu probable.
Des rachats financés par des cessions immobilières restent possibles, mais aucun programme n’a été annoncé. Erikson a indiqué que, si Balder devenait vendeur net, le produit des cessions servirait probablement à financer des rachats après un certain remboursement de la dette.
L’amélioration de l’endettement dépend de la croissance des bénéfices
Les ratios de dette nette sur total des actifs et de dette nette sur EBITDA sont tous deux restés supérieurs aux objectifs internes de Balder. Erikson a distingué ces objectifs des indicateurs de notation de crédit que la direction considère comme des contraintes plus strictes, en précisant que la société restait positionnée pour conserver sa notation BBB.
La stratégie de financement diversifiée de Balder combine obligations et emprunts bancaires dans différentes devises et fixe un plafond à plus long terme de 11 fois pour le ratio dette nette/EBITDA. La direction a indiqué que les progrès vers cet objectif passeraient par la croissance à périmètre comparable, des améliorations opérationnelles et d’éventuels arbitrages d’actifs, plutôt que par une réduction de la dette nette en valeur absolue.
Des réductions de coûts sont également à l’étude. Erikson a cité le transfert du siège norvégien d’Oslo à Trondheim à titre d’exemple, mais n’a communiqué ni plan d’économies définitif ni prévisions chiffrées.
Le refinancement du début de 2027 pourrait alourdir les charges d’intérêts
Erikson prévoit une hausse lente plutôt que spectaculaire des taux d’intérêt moyens, en invoquant les couvertures de Balder. Il a néanmoins averti que deux importantes émissions d’euro-obligations, réalisées lorsque les taux étaient proches de zéro, arrivent à échéance au premier trimestre 2027, ce qui entraînera une hausse des coûts de financement.
La conférence a mentionné 1 milliard EUR d’euro-obligations arrivant à échéance en janvier. Erikson a indiqué que Balder pourrait choisir entre un financement bancaire et obligataire, ou entre les marchés de la couronne suédoise et de l’euro, en fonction des coûts relatifs. Il a également précisé que l’entreprise pourrait attendre quelques trimestres si les écarts de taux des obligations en euros restaient temporairement élevés.
Les charges d’intérêts pourraient donc varier d’un trimestre à l’autre : le refinancement de certains prêts bancaires pourrait compenser une partie de la hausse ailleurs. La direction a recommandé d’évaluer la tendance glissante sur 12 mois plutôt que de supposer une hausse trimestrielle linéaire.
Conclusion
Balder donne la priorité aux rachats d’actions tout en comptant sur la croissance opérationnelle pour rapprocher son endettement de ses objectifs. La prochaine échéance de financement confirmée est celle des euro-obligations arrivant à échéance en janvier 2027, qui permettra de mesurer dans quelle mesure les financements alternatifs et les couvertures limitent efficacement la hausse des coûts d’intérêt.
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