2026 की तीसरी तिमाही में Rexford की कमाई में लीज़िंग की मजबूती और पूरे वर्ष के परिचालन आउटलुक में सुधार दिखा, हालांकि संपत्ति से आय और शुद्ध लाभ घटे। दक्षिणी कैलिफ़ोर्निया के औद्योगिक रियल एस्टेट मकान-मालिक ने 22 अक्टूबर को नतीजे जारी किए और इसके बाद 23 अक्टूबर को अर्निंग्स कॉल की। इससे पहले कंपनी ने 1.2 अरब डॉलर का पोर्टफोलियो बेचा था, जिससे कर्ज़ घटाने और शेयर पुनर्खरीद के लिए धन जुटाने में मदद मिली।

मुख्य बातें

  • Rexford ने 2026 के Core FFO मार्गदर्शन को बढ़ाकर प्रति डाइल्यूटेड शेयर $2.41–$2.44 कर दिया।
  • 37 लाख वर्ग फुट की लीज़िंग से समान-संपत्ति अवधि-अंत अधिभोग बढ़कर 96.9% हो गया।
  • कर्ज़ घटने से बैलेंस शीट मजबूत हुई, लेकिन अधिकतम किराया-दर पर की गई लीज़ों की अवधि समाप्त होना अब भी प्रतिकूल कारक है।

विषय-सूची

शुद्ध आय कमजोर होने के बावजूद Rexford का आय आउटलुक बेहतर

Rexford के तीसरी तिमाही के वित्तीय नतीजों में Core funds from operations (Core FFO) प्रति डाइल्यूटेड शेयर $0.60 रहा, जो एक साल पहले के बराबर था। प्रबंधन ने पूरे वर्ष का Core FFO पूर्वानुमान प्रति डाइल्यूटेड शेयर $2.38–$2.43 से बढ़ाकर $2.41–$2.44 कर दिया।

सामान्य शेयरधारकों के हिस्से की शुद्ध आय घटकर $14.6 मिलियन, या प्रति डाइल्यूटेड शेयर $0.07 रह गई, जबकि एक साल पहले यह $87.1 मिलियन, या प्रति शेयर $0.37 थी। तिमाही में $71.8 मिलियन के परिसंपत्ति हानि शुल्क शामिल थे, जबकि एक साल पहले ऐसा कोई शुल्क नहीं था। संपत्ति बिक्री से लाभ भी कम रहा।

Core FFO एक पूरक परिचालन माप है, न कि शुद्ध आय का विकल्प। इस तिमाही में यह अंतर महत्वपूर्ण है, क्योंकि हानि शुल्क ने रिपोर्ट किए गए लाभ पर दबाव डाला, जबकि प्रति शेयर Core FFO स्थिर रहा।

अंतर्निहित संपत्ति आय कमजोर बनी रही: समान-संपत्ति शुद्ध परिचालन आय (NOI) सालाना आधार पर 2.6% घटी, जबकि नकद NOI में 1.1% की गिरावट आई। Rexford ने कम औसत अधिभोग और खराब ऋण व्यय में वृद्धि को दबाव के कारकों में गिनाया। किराया माफी ने भी नकद NOI पर असर डाला।

मदविवरण
2026 में नकद समान-संपत्ति NOI वृद्धिसंशोधित: 0.25%–0.75%; पहले: नकारात्मक 0.75% से सकारात्मक 0.25% तक।
2026 में समान-संपत्ति का औसत अधिभोगसंशोधित: 95.8%–96.0%; पहले: 95.3%–95.7%।
2026 में संपत्ति बिक्रीसंशोधित: $1.7 अरब–$2.0 अरब; पहले: $1.5 अरब–$2.0 अरब।
2026 में पुनर्स्थापन और विकास कार्यों की शुरुआतसंशोधित: 8 लाख वर्ग फुट; पहले: 12 लाख वर्ग फुट।
2026 में शुरू होने वाली परियोजनाओं की अनुमानित लागतसंशोधित: $125 मिलियन–$130 मिलियन; पहले: $160 मिलियन–$170 मिलियन।

लीज़िंग से अधिभोग बेहतर, लेकिन परियोजनाओं को अब भी किरायेदारों की ज़रूरत

Rexford ने तिमाही के दौरान 37 लाख वर्ग फुट की नई और नवीनीकृत लीज़ों पर हस्ताक्षर किए। समान-संपत्ति अवधि-अंत अधिभोग 30 जून से 200 आधार अंक बढ़कर 96.9% हो गया, जो तिमाही के 95.6% औसत से अधिक था।

मुख्य वित्तीय अधिकारी Michael Fitzmaurice ने कहा कि क्रमिक अधिभोग वृद्धि परिसंपत्ति बिक्री के बजाय लीज़िंग से आई। इसमें 87% किरायेदार प्रतिधारण, चौथी तिमाही से पहले हुई गतिविधि और Inland Empire के दो किरायेदारों का योगदान शामिल था, जिन्होंने सितंबर की शुरुआत में लगभग 415,000 वर्ग फुट जगह पर कब्ज़ा किया।

पुनर्स्थापन और विकास परिसंपत्तियों सहित पूरे पोर्टफोलियो का अधिभोग कम, 91.3% था। प्रबंधन को यह माप 94%–95% तक पहुँचने की संभावना दिखती है, जिसमें सुधार काफी हद तक उन परियोजनाओं की जगह किराये पर देने पर निर्भर है।

प्रबंधन के अनुसार, तिमाही के दौरान हस्ताक्षरित पुनर्स्थापन और विकास लीज़ों में लगभग 6 लाख वर्ग फुट शामिल था, जिससे सालाना आधार पर लगभग $14 मिलियन NOI का योगदान होगा। यह अपेक्षित योगदान उस आय से अलग है जो तिमाही के नतीजों में पहले से पूरी तरह शामिल है।

पोर्टफोलियो बिक्री से कर्ज़ चुकाने और शेयर पुनर्खरीद में मदद

पूरी हुई $1.2 अरब की बिक्री में 22 संपत्तियाँ शामिल थीं और यह तिमाही में हुई $1.3 अरब की कुल बिक्री का अधिकांश हिस्सा थी। साल की शुरुआत से अब तक बिक्री $1.5 अरब तक पहुँच गई, जिससे Rexford की $2 अरब की पोर्टफोलियो पुनर्संरेखण योजना आगे बढ़ी।

Rexford ने तिमाही के दौरान $485 मिलियन का कर्ज़ चुकाया, जिसमें 2027 में परिपक्व होने वाला $425 मिलियन शामिल था। समायोजित EBITDAre के अनुपात में शुद्ध कर्ज़ 30 जून के 4.5 गुना से घटकर 3.8 गुना रह गया।

22 अक्टूबर तक वर्ष की शुरुआत से शेयर पुनर्खरीद $708.7 मिलियन तक पहुँच गई, जिसका भारित औसत मूल्य $36.90 प्रति शेयर था। प्रबंधन ने 2027 में परिपक्व होने वाले शेष कर्ज़ को भी अधिक ऊँची दरों पर पुनर्वित्त किए बिना चुकाने की योजना बनाई है।

मुख्य कार्यकारी अधिकारी Laura Clark ने कहा कि शेष परिसंपत्तियों की बिक्री के लिए मूल्य निर्धारण अपेक्षाओं के अनुरूप रहा, हालांकि ट्रेजरी दरें बढ़ने से खरीदार अधिक चयनशील हो गए हैं। आगे की बिक्री अभी नियोजित लेनदेन हैं, उनसे प्राप्त धन अभी हासिल नहीं हुआ है।

अधिकतम किराया-दर वाली लीज़ों की अवधि समाप्त होने से आउटलुक पर दबाव

तीसरी तिमाही में हस्ताक्षरित तुलनीय लीज़ों पर नकद किराया पिछली दरों से 3.0% कम था, हालांकि शुद्ध प्रभावी किराया 7.1% बढ़ा। Fitzmaurice को उम्मीद है कि अगले कुछ वर्षों में नकद किराया-रीसेट स्प्रेड औसतन नकारात्मक निम्न से मध्य-दहाई प्रतिशत तक रहेगा, क्योंकि 2022–2023 में किराये के शिखर पर हस्ताक्षरित लीज़ों की अवधि समाप्त होगी।

यह आउटलुक बाज़ार किराये में स्थिरता मानकर चलता है। लगभग 3.5% की सालाना अनुबंधित किराया-वृद्धि और शुरुआती अधिभोग में सुधार कुछ राहत देते हैं, लेकिन बाज़ार से ऊपर के किराये वाली लीज़ों को रीसेट करने का दबाव खत्म नहीं करते।

प्रबंधन ने कई पूरे-वर्ष की परिचालन मान्यताओं को बढ़ाया, जबकि नियोजित विकास और पुनर्स्थापन कार्यों की शुरुआत घटाई। संशोधित लक्ष्य अपेक्षित परिचालन सुधार को अधिक चयनशील पूंजीगत व्यय कार्यक्रम से अलग रखते हैं।

निष्कर्ष

Rexford की मजबूत लीज़िंग और कम लीवरेज उसके 2026 के बढ़ाए गए आउटलुक को सहारा देते हैं, लेकिन किराया रीसेट संपत्ति आय की वृद्धि पर अब भी रोक हैं। प्रबंधन ने कहा कि वह अगली तिमाही की कमाई के साथ 2027 और उसके बाद के लिए अधिक विस्तृत आउटलुक देगा।

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