2026 की तीसरी तिमाही में SL Green की आय के नतीजों में मैनहट्टन के कार्यालयों की मजबूत लीजिंग और पूरे वर्ष के लिए बेहतर परिदृश्य दिखा। हालांकि, मार्गदर्शन में बढ़ोतरी की वजह केवल आवर्ती किराया वृद्धि नहीं, बल्कि आतिथ्य कारोबार का एक लेनदेन था। कंपनी ने 21 अक्टूबर को नतीजे जारी किए और 22 अक्टूबर को उन पर चर्चा की। उसने बताया कि जब हस्ताक्षरित, लेकिन अभी शुरू न हुए पट्टों को शामिल किया जाता है, तो समान-स्टोर कार्यालय अधिभोग दर 95% थी।

मुख्य बातें

  • SL Green ने 2026 के लिए FFO मार्गदर्शन बढ़ाकर प्रति शेयर $6.50–$6.70 कर दिया। इसमें मुख्य रूप से आतिथ्य कारोबार में हिस्सेदारी की बिक्री से होने वाली आय शामिल है।
  • किरायों में बढ़ोतरी से नकद परिचालन आय को समर्थन मिला, लेकिन पट्टे पर दी गई अधिभोग दर में ऐसे किरायेदार भी शामिल हैं जिन्होंने अभी परिसर में आना शुरू नहीं किया है।
  • पुनर्वित्तपोषण की पर्याप्त गतिविधि के बावजूद, अधिक ब्याज लागत और संपत्ति बिक्री के समय को लेकर अनिश्चितता अब भी बाधाएं हैं।

विषय-सूची

लेनदेन से SL Green की आय का परिदृश्य बेहतर हुआ

SL Green की तीसरी तिमाही की आय संबंधी घोषणा में पूरे वर्ष के फंड्स फ्रॉम ऑपरेशंस (FFO) का मार्गदर्शन प्रति डाइल्यूटेड शेयर $5.60–$5.90 से बढ़ाकर $6.50–$6.70 कर दिया गया। संशोधित परिदृश्य में खाद्य एवं पेय आतिथ्य कारोबार से जुड़ी एक इकाई में 20% संयुक्त उद्यम हिस्सेदारी की बिक्री से प्रति शेयर $1.10 की अतिरिक्त आय शामिल है। इसकी भरपाई उच्च ब्याज दरों के माहौल से जुड़े प्रति शेयर $0.25 के प्रतिकूल प्रभाव से होती है।

आतिथ्य कारोबार का यह लेनदेन अक्टूबर में $200 million के सकल व्यावसायिक मूल्यांकन पर पूरा हुआ और इससे $40 million की आय हुई। मुख्य वित्तीय अधिकारी Matthew DiLiberto ने कहा कि लेखांकन नियमों के तहत बेची गई और बरकरार रखी गई, दोनों हिस्सेदारियों का पुनर्मूल्यांकन करना आवश्यक था, जिससे बड़ा लाभ दर्ज हुआ। इसलिए आय में इस योगदान को आवर्ती आतिथ्य परिचालन आय नहीं समझना चाहिए।

तिमाही FFO एक साल पहले की तुलना में लगभग अपरिवर्तित रहा, जबकि प्रति शेयर शुद्ध आय में तेज वृद्धि हुई। नौ महीनों का FFO तुलनात्मक अवधि की तुलना में घटा, जिसमें 522 Fifth Avenue के वाणिज्यिक मॉर्गेज निवेश के पुनर्भुगतान से जुड़ी $0.94 प्रति शेयर की आय शामिल थी; इसमें ब्याज आय शामिल नहीं थी।

मदविवरण
तीसरी तिमाही की डाइल्यूटेड प्रति शेयर शुद्ध आय2026 में $1.01, जबकि 2025 में $0.34
तीसरी तिमाही का डाइल्यूटेड प्रति शेयर FFO2026 में $1.59, जबकि 2025 में $1.58
नौ महीनों का डाइल्यूटेड प्रति शेयर FFO2026 में $3.85, जबकि 2025 में $4.60
2026 की शुद्ध आय का मार्गदर्शनबढ़ाकर प्रति शेयर $0.40–$0.60 किया गया, जो पहले $0.20–$0.50 था

बढ़ते किरायों से कार्यालय परिचालन को समर्थन

मैनहट्टन में समान-स्टोर कार्यालय अधिभोग दर 2025 के अंत में 92.9% से बढ़कर 30 सितंबर, 2026 को 95.0% हो गई। इस माप में ऐसे हस्ताक्षरित पट्टे शामिल हैं जो अभी शुरू नहीं हुए हैं। इसलिए इसका अर्थ यह नहीं है कि सभी जगहें पहले से भरी हुई थीं और उनसे किराया मिल रहा था।

सितंबर तक SL Green ने मैनहट्टन में लगभग 1.97 million वर्ग फुट के कार्यालय पट्टों पर हस्ताक्षर किए। प्रबंधन ने आय संबंधी कॉन्फ्रेंस कॉल में कहा कि इसके बाद वर्ष-दर-तारीख लीजिंग 2 million वर्ग फुट से अधिक हो गई। पहले नौ महीनों में नए पट्टों के किराये, पिछली पूरी तरह चरणबद्ध रूप से बढ़ाई गई दरों से 15.7% अधिक थे। पट्टा समाप्ति से होने वाली आय को छोड़कर, समान-स्टोर नकद शुद्ध परिचालन आय 4.2% बढ़ी।

लीजिंग के कार्यकारी Steven Durels ने 1.3 million वर्ग फुट से अधिक की संभावित लीजिंग पाइपलाइन का उल्लेख किया, जिसमें लगभग 840,000 वर्ग फुट के लिए सक्रिय बातचीत चल रही थी। किरायेदारों को परिसर सुधार के लिए दिए जाने वाले भत्ते ऊंचे बने रहे, हालांकि किराया-मुक्त रियायतें घटने लगी थीं।

पुनर्वित्तपोषण की प्रगति से ब्याज दरों का दबाव खत्म नहीं

प्रबंधन ने कहा कि SL Green ने 2026 के दौरान $7 billion से अधिक का पुनर्वित्तपोषण पूरा किया। अक्टूबर का एक बड़ा लेनदेन अपने संयुक्त उद्यम साझेदार के साथ 245 Park Avenue का $2 billion का पुनर्वित्तपोषण था। पांच साल के इस निश्चित-दर ऋण पर ब्याज दर 6.52% थी; SL Green ने अपने हिस्से के लिए हेजिंग करके प्रभावी दर 6.37% कर ली।

DiLiberto ने मार्गदर्शन पर प्रति शेयर $0.25 के प्रतिकूल प्रभाव को लगभग $0.20 ब्याज व्यय और $0.05 शुल्क आय में विभाजित किया। प्रबंधन ने यह भी कहा कि कुछ नियोजित परिसंपत्ति बिक्री 2027 की शुरुआत तक खिसक सकती हैं, जिससे आय मिलने का समय अनिश्चित बना हुआ है।

संपत्ति की बिक्री और Summit का परिदृश्य केंद्र में

SL Green ने 110 Greene Street को $226 million में बेचने का अनुबंध किया था। सामान्य शर्तें पूरी होने के अधीन, बिक्री 2026 की चौथी तिमाही में पूरी होने की उम्मीद थी। कंपनी को कॉरपोरेट ऋण चुकाने के लिए लगभग $216 million की शुद्ध आय मिलने की उम्मीद है; घोषणा के समय बिक्री पूरी नहीं हुई थी।

प्रबंधन ने Summit One Vanderbilt के लिए पूरे वर्ष की अपेक्षाएं भी घटाईं। DiLiberto ने परिचालन नतीजों पर दबाव के कारणों में तीसरी तिमाही का प्रतिशत-आधारित किराया और पेरिस आकर्षण के लिए नियोजित प्री-ओपनिंग खर्च बताए। पेरिस में उद्घाटन जून 2027 के लिए निर्धारित रहा।

निष्कर्ष

SL Green की आय में कार्यालय लीजिंग में सुधार और लेनदेन से प्रेरित मार्गदर्शन वृद्धि, दोनों शामिल रहे। कंपनी की अगली निर्धारित अपडेट 7 दिसंबर, 2026 को होने वाला संस्थागत निवेशक सम्मेलन है। वहीं, 110 Greene Street की लंबित चौथी तिमाही की बिक्री ऋण चुकाने के लिहाज से निकट अवधि का एक अहम पड़ाव बनी हुई है।

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