I risultati di Balder per il terzo trimestre del 2026 hanno evidenziato un aumento del 6% su base annua dei ricavi da locazione, mentre il gruppo immobiliare ha riacquistato azioni per 700 milioni di SEK. Durante la conference call sui risultati del 23 ottobre, la direzione ha affermato che il flusso di cassa potrebbe sostenere ulteriori riacquisti, mentre la leva finanziaria migliorerebbe gradualmente grazie alla crescita degli utili, anziché attraverso una riduzione attiva del debito netto assoluto.
Punti chiave
- I ricavi da locazione sono aumentati del 6%, ma la crescita a parità di perimetro è stata più contenuta, pari all’1,2%.
- La direzione preferisce riacquisti finanziati dal flusso di cassa a importanti acquisizioni immobiliari nette.
- La leva finanziaria resta superiore agli obiettivi interni e le scadenze obbligazionarie di inizio 2027 dovrebbero far aumentare gli oneri per interessi.
Indice
- I risultati di Balder mostrano una crescita nonostante il calo dell’occupazione
- I riacquisti hanno la priorità rispetto alle grandi acquisizioni nette
- Il miglioramento della leva finanziaria dipende dalla crescita degli utili
- Il rifinanziamento di inizio 2027 potrebbe aumentare gli oneri per interessi
- Conclusione
I risultati di Balder mostrano una crescita nonostante il calo dell’occupazione
L’utile derivante dalla gestione immobiliare è diminuito del 2% su base annua, secondo i dati riportati. Tuttavia, al netto della distribuzione di Norion Bank, è aumentato dell’11%. Anche l’utile per azione derivante dalla gestione immobiliare è cresciuto dell’11% su tale base rettificata.
La distinzione è importante, perché il calo riportato e l’aumento rettificato si basano su termini di confronto diversi. I dati rettificati escludono l’effetto della distribuzione di Norion Bank, quindi non indicano un aumento non qualificato dell’utile riportato.
Il tasso di occupazione è sceso dal 96% al 95%, principalmente a causa della debolezza degli uffici. Anche la crescita dei canoni a parità di perimetro, pari all’1,2%, è stata inferiore all’aumento del 6% dei ricavi da locazione complessivi: ciò mostra che la crescita del portafoglio comparabile esistente è stata più moderata del dato principale.
| Voce | Dettagli |
|---|---|
| Debito netto su totale attivo | 50,2% nel terzo trimestre 2026, rispetto a un obiettivo massimo del 50%. |
| Debito netto/EBITDA | 13,0 volte, rispetto a un obiettivo di 11 volte. |
| Acquisizioni immobiliari nel terzo trimestre | 1,3 miliardi di SEK distribuiti su più operazioni. |
| Cessioni immobiliari nel terzo trimestre | 360 milioni di SEK. |
I riacquisti hanno la priorità rispetto alle grandi acquisizioni nette
Jonas Erikson, responsabile delle relazioni con gli investitori, ha dichiarato che il ritmo trimestrale dei riacquisti è stato essenzialmente finanziato dal flusso di cassa residuo dopo i minori investimenti nei progetti di sviluppo e nel portafoglio esistente. Il mantenimento di tale ritmo presuppone che Balder resti sostanzialmente in equilibrio tra acquisti e vendite di immobili.
Erikson ha affermato che la maggior parte delle acquisizioni del terzo trimestre è derivata da trattative avviate da tempo, che la direzione non avrebbe iniziato ai prezzi azionari prevalenti, considerata la maggiore attrattiva relativa dei riacquisti. Ha descritto come improbabili acquisizioni nette che vadano oltre operazioni aggiuntive di entità molto limitata.
I riacquisti finanziati dalla vendita di immobili restano una possibilità, non un programma annunciato. Erikson ha dichiarato che, qualora Balder diventasse un venditore netto, i proventi probabilmente sosterrebbero i riacquisti dopo una parziale riduzione del debito.
Il miglioramento della leva finanziaria dipende dalla crescita degli utili
Sia il rapporto tra debito netto e totale attivo sia il rapporto tra debito netto ed EBITDA sono rimasti al di sopra degli obiettivi interni di Balder. Erikson ha distinto tali obiettivi dai parametri di rating creditizio che la direzione considera vincoli più stringenti, affermando che la società resta posizionata per mantenere il rating BBB.
La strategia di finanziamento diversificata di Balder combina obbligazioni e prestiti bancari in diverse valute e stabilisce un limite di lungo termine di 11 volte per il rapporto debito netto/EBITDA. La direzione ha affermato che i progressi verso tale obiettivo deriveranno dalla crescita a parità di perimetro, dai miglioramenti operativi e da una possibile rotazione degli asset, anziché da una riduzione assoluta del debito netto.
Anche la riduzione dei costi è al vaglio. Erikson ha citato, come esempio, il trasferimento della sede centrale norvegese da Oslo a Trondheim, ma non ha fornito né un piano di risparmio definitivo né indicazioni quantificate.
Il rifinanziamento di inizio 2027 potrebbe aumentare gli oneri per interessi
Erikson prevede un aumento lento, e non brusco, dei tassi d’interesse medi, citando le coperture di Balder. Ha tuttavia avvertito che due grandi obbligazioni in euro, emesse quando i tassi erano prossimi allo zero, giungeranno a scadenza nel primo trimestre del 2027, determinando un incremento dei costi di finanziamento.
Durante la conference call è stato indicato che a gennaio scadono obbligazioni in euro per 1 miliardo di EUR. Erikson ha affermato che Balder potrebbe alternare finanziamenti bancari e obbligazionari, oppure ricorrere ai mercati della corona svedese o dell’euro, a seconda dei costi relativi. Ha inoltre dichiarato che la società potrebbe attendere alcuni trimestri qualora gli spread delle obbligazioni in euro restassero temporaneamente elevati.
Gli oneri per interessi potrebbero quindi variare da un trimestre all’altro: il rifinanziamento di alcuni prestiti bancari potrebbe compensare in parte l’aumento altrove. La direzione ha raccomandato di valutare l’andamento degli ultimi 12 mesi, anziché presumere un aumento trimestrale lineare.
Conclusione
Balder sta dando priorità ai riacquisti e conta sulla crescita operativa per avvicinare la leva finanziaria ai propri obiettivi. La prossima scadenza finanziaria confermata è quella delle obbligazioni in euro di gennaio 2027, che metterà alla prova l’efficacia delle fonti di finanziamento alternative e delle coperture nel contenere l’aumento dei costi per interessi.
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