金利上昇と借入コストをめぐる不透明感が新規投資のハードルを引き上げるなか、ファミリーオフィスによる不動産投資は選別色を強めている。2026年10月23日に公表されたコメントで、投資幹部らは、大幅な割安価格で取得できる物件、賃料の価格決定力を備えた資産、借入を抑えた運用に注力する一方、データセンターへの長期投資には慎重な姿勢を示した。
主なポイント
- 金利の先行きが不透明ななか、ミシェルズ・ファミリーオフィスは際立って魅力的な不動産案件を優先している。
- 不動産のインフレヘッジ効果を評価するうえで、賃料の価格決定力と借入水準が重要となる。
- 長期の投資コミットメントと技術の陳腐化を受け、一部の運用担当者はデータセンターに慎重になっている。
目次
ファミリーオフィスの投資、不動産案件のハードルを引き上げ
ミシェルズ・ファミリーオフィスでプライベートキャピタル投資とM&Aを統括するロブ・ハウゲン氏は、金利の方向性をめぐる不透明感により、同社が不動産投資機会に求める条件を厳しくしていると述べた。ハウゲン氏は、同社から独立したリバー1・アセット・マネジメントの最高投資責任者も務める。
「率直に言って、金利が再び低下に向かうという強い確信が持てるまでは、本当に特別な案件以外に投資したいとは思えません」と同氏は述べた。
ハウゲン氏は、大幅な割引価格でオフィスビルを取得し、特定のテナントがその大部分を占めることが決まっているような機会を挙げた。この組み合わせでは、投資の根拠は購入価格と明確な需要の双方に結びつき、不動産価値の回復だけに依存しない。
大型店舗型小売も関心分野の一つだ。ハウゲン氏によると、同ファミリーオフィスはコメントの約1年半前、投資家コンソーシアムとともにミルウォーキー近郊のコールズの物件を購入した。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| ハウゲン氏が狙う投資機会 | 取得原価利回りで高い1桁台または2桁台を見込む可能性。報告済みのリターンではなく、投資目標。 |
| HBウェルスの借入に関する基準 | 運営物件またはファンドのいずれのレベルでも、レバレッジが65%を超えるファンドは一般に顧客に勧めない。 |
| ハウゲン氏が懸念するロックアップ | 金利が高いなか、10～15年間にわたる資金の拠出には消極的。 |
インフレヘッジ効果は賃料と負債次第
HBウェルスの最高投資責任者ジョエル・ハウク氏は、大規模ファミリーオフィスの間で、不動産や工業用倉庫、農地、森林地などの実物資産への関心が高まっていると述べた。インフレヘッジ効果は重要な魅力だが、それは資産の仕組みに左右されると強調した。
「不動産のインフレヘッジ効果は、基礎となる物件の管理者が賃料を改定できるかどうかにかかっています」とハウク氏は述べた。物件の種類によって、賃料を改定できるペースは異なる。
ハウク氏は、賃料を定期的に引き上げられる資産として工業用不動産と住宅を挙げ、いずれも供給制約の恩恵を受ける可能性があると付け加えた。金利上昇は割安な購入機会を生む可能性もあるが、投資家は物件とファンドの両レベルで借入状況を精査すべきだと注意を促した。
税務上の取り扱いも考慮すべき点だ。ハウク氏は、減価償却が税負担を軽減する可能性を指摘した。 IRSの住宅賃貸物件の減価償却に関するガイダンス では、賃貸物件の取得費用を所定の年数にわたって回収するために控除を適用する仕組みが説明され、賃貸損失に対する制限についても別途取り上げられている。こうした規則は潜在的な利点を理解するための背景情報であり、物件ファンドのすべての分配金が売却まで課税繰り延べになることを保証するものではない。
データセンターにはリース契約以外のリスクも
データセンターへの関心は、すべてのウェルスマネジャーによる投資コミットメントにつながっているわけではない。ハウゲン氏は、金利が高い間は長期のロックアップを受け入れることに消極的な姿勢を示した。
クレセットの最高投資責任者マイク・シルバーマン氏によると、顧客からデータセンターについて頻繁に問い合わせがあるものの、リスクを理由に同社はそうした投資機会を追求していない。同氏は、データセンターを従来型の不動産投資というより、テクノロジー投資とみている。
シルバーマン氏は、大手企業との15年リースは魅力的に見えることがあるものの、契約終了時には技術の変化によって施設の価値が低下している可能性があると述べた。同氏の懸念は、テナントが契約上の支払いを行う確実性と、長期的に見た物件の有用性とを区別するものだ。
結論
これらの運用担当者が示しているのは、不動産からの全面的な撤退ではなく、投資先を選別する姿勢だ。今後の投資コミットメントに際して重視する点として、購入価格、賃料の柔軟性、借入エクスポージャー、そして現在のリース契約終了後も資産が有用であり続けるかが挙げられている。
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