Alexandriaは2026年10月26日、第3四半期の業績が市場予想を上回ったと発表した。一方、同一物件の稼働率低下が営業利益を圧迫し、調整後運営資金（FFO）は前年同期比で減少した。ライフサイエンス施設を保有する同REITは、9月30日終了四半期の希薄化後1株当たり調整後FFOが1.54ドルだったと報告し、通期ガイダンスのレンジを縮小したものの、中間値の6.40ドルは変更しなかった。

主なポイント

  • 調整後FFOは市場予想の1.53ドルを上回ったが、前年同期の1株当たり2.22ドルから減少した。
  • 四半期末の物件稼働率は6月から小幅に改善した一方、同一物件の平均稼働率は前年を下回った。
  • 資産売却は引き続き重要な資金調達源であり、10月26日までに7億1,700万ドル相当の取引が完了した。

Alexandriaの利益、予想を上回るも年間業績は軟調

四半期売上高は6億7,120万ドルとなり、市場予想の6億5,860万ドルを上回った。調整後FFOが小幅に予想を上回ったものの、前年同期比の減少は覆らなかった。普通株主に帰属する調整後FFOは合計2億6,440万ドルで、2025年第3四半期の3億7,780万ドルを下回った。

Alexandriaの 第3四半期決算発表 によると、普通株主に帰属する純損失は6億3,850万ドル、希薄化後1株当たり3.74ドルだった。前年同期は純損失2億3,490万ドル、1株当たり1.38ドルだった。直近四半期には、売却目的保有資産に関連する不動産減損損失6億3,790万ドルが含まれていた。

純損失と調整後FFOは別個の指標である。調整後FFOがプラスだったことを、会計上の黒字への回復と捉えるべきではない。

稼働率の指標が示す、異なる事業動向

運営物件の稼働率は9月30日時点で87.1%となり、6月30日の86.9%から上昇した。契約締結済みだが、テナントがまだ入居していないスペースを含めると、9月の数値は90.8%だった。この高い数値は現在の稼働率を示すものではない。

これとは別に、四半期中の同一物件の平均稼働率は88.1%で、2025年の同時期の91.7%から低下した。同一物件の純営業利益は6.7%減、現金ベースでは2.8%減となった。Alexandriaは、この減少の主因は、以前に開示したリース契約の満了と、それに伴う空室期間だと説明した。

リース契約は、年間比較での低調さに対する明るい材料となった。四半期の総リース面積は120万賃貸可能平方フィートを超え、2024年第4四半期以来の最高水準となった。このうち45万961平方フィートは、それまで空室だったスペースだった。

不動産売却が資金調達を支える中、ガイダンスのレンジを縮小

経営陣は2026年の調整後FFOガイダンスを、希薄化後1株当たり6.35～6.45ドルから6.38～6.42ドルへと縮小した。中間値の6.40ドルは据え置かれており、今回の修正は中心予想を引き上げるものではなく、予想レンジを狭めるものだ。

Alexandriaは、2026年の設備投資所要額の相当部分を、土地および非中核不動産の処分と持分の一部売却によって賄う計画だ。10月26日時点の完了済み取引は合計7億1,700万ドルで、10月にはAlexandriaがCampus Pointの約29%の非支配持分を4億7,500万ドルで売却した。

2026年の処分および持分一部売却に関する同社のガイダンス中間値は19億ドル。未完了の取引は完了済みの売却とは別であり、Alexandriaは、売却代金の一部が2027年に繰り延べられる可能性があると示した。

次の節目

次に予定されている取引上の節目は、Alexandriaが421 Park Driveで進める開発プロジェクトのほぼ全体を売却する取引について、2026年第4四半期に予定されているクロージングだ。同社は、この売却により将来発生する可能性のある建設支出が約1億3,600万ドル減少すると見込んでいる。

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