2026년 3분기 렉스포드 실적에서는 부동산 수입과 순이익이 감소했음에도 임대 실적이 개선되고 연간 영업 전망이 상향됐다. 남부 캘리포니아 산업용 부동산 임대업체인 렉스포드는 10월 22일 실적을 발표하고 10월 23일 실적 발표 컨퍼런스콜을 진행했다. 앞서 12억 달러 규모의 포트폴리오 매각을 완료했으며, 이를 통해 부채를 줄이고 자사주를 매입했다.
핵심 요점
- 렉스포드는 2026년 핵심 FFO 가이던스를 희석주당 2.41~2.44달러로 상향했다.
- 370만 평방피트의 임대 계약으로 동일 자산의 기말 점유율이 96.9%로 상승했다.
- 부채 감축으로 재무상태가 개선됐지만, 최고 임대료 수준에서 체결된 계약의 만료는 여전히 부담 요인이다.
목차
- 순이익 감소에도 렉스포드 실적 전망 개선
- 임대로 점유율 개선, 다만 프로젝트에는 여전히 임차인 필요
- 포트폴리오 매각으로 부채 상환 및 자사주 매입 지원
- 최고 임대료 계약 만료가 전망을 제약
- 결론
순이익 감소에도 렉스포드 실적 전망 개선
렉스포드의 3분기 재무 실적에 따르면 핵심 운영자금(FFO)은 희석주당 0.60달러로, 전년 동기와 변동이 없었다. 경영진은 연간 핵심 FFO 전망을 희석주당 2.38~2.43달러에서 2.41~2.44달러로 상향했다.
보통주주 귀속 순이익은 8,710만 달러, 주당 0.37달러에서 1,460만 달러, 희석주당 0.07달러로 감소했다. 해당 분기에는 전년 동기에는 없었던 7,180만 달러의 손상차손이 반영됐고, 부동산 매각이익도 감소했다.
핵심 FFO는 순이익을 대체하는 지표가 아니라 보충적인 영업지표다. 이번 분기에는 손상차손이 공시 이익에 부담을 줬지만 주당 핵심 FFO는 보합을 유지했기 때문에 이 구분이 중요하다.
기초 부동산 수입은 여전히 부진했다. 동일 자산 순영업이익은 전년 대비 2.6% 감소했고, 현금 기준 NOI는 1.1% 줄었다. 렉스포드는 평균 점유율 하락과 대손 비용 증가를 주요 부담 요인으로 들었으며, 임대료 면제도 현금 기준 NOI에 영향을 미쳤다고 밝혔다.
| 항목 | 세부 내용 |
|---|---|
| 2026년 현금 기준 동일 자산 NOI 증가율 | 수정: 0.25%~0.75%; 이전: 마이너스 0.75%~플러스 0.25%. |
| 2026년 동일 자산 평균 점유율 | 수정: 95.8%~96.0%; 이전: 95.3%~95.7%. |
| 2026년 부동산 매각 | 수정: 17억~20억 달러; 이전: 15억~20억 달러. |
| 2026년 재배치 및 개발 착수 면적 | 수정: 80만 평방피트; 이전: 120만 평방피트. |
| 2026년 프로젝트 착수 예상 비용 | 수정: 1억 2,500만~1억 3,000만 달러; 이전: 1억 6,000만~1억 7,000만 달러. |
임대로 점유율 개선, 다만 프로젝트에는 여전히 임차인 필요
렉스포드는 해당 분기에 신규 및 갱신 임대 계약 370만 평방피트를 체결했다. 동일 자산 기말 점유율은 6월 30일보다 200bp 상승한 96.9%로, 해당 분기 평균인 95.6%를 웃돌았다.
마이클 피츠모리스 최고재무책임자(CFO)는 점유율의 순차적 상승이 자산 매각이 아닌 임대에서 비롯됐다고 말했다. 임차인 유지율 87%, 4분기 활동의 조기 진행, 그리고 9월 초 약 41만 5,000평방피트의 공간을 점유한 인랜드 엠파이어 지역 임차인 2곳이 상승 요인으로 작용했다.
재배치 및 개발 자산을 포함한 전체 포트폴리오 점유율은 91.3%로 더 낮았다. 경영진은 이 수치가 94~95%까지 오를 가능성이 있으며, 개선 여부는 대체로 해당 프로젝트의 공간 임대에 달려 있다고 밝혔다.
경영진에 따르면 해당 분기에 체결한 재배치 및 개발 임대 계약 약 60만 평방피트는 연환산 NOI에 약 1,400만 달러를 기여할 예정이다. 이 예상 기여액은 분기 실적에 이미 전액 반영된 수입과는 별개다.
포트폴리오 매각으로 부채 상환 및 자사주 매입 지원
완료된 12억 달러 규모의 매각에는 부동산 22곳이 포함됐으며, 이는 해당 분기 총 13억 달러 규모 매각의 대부분을 차지했다. 연초 이후 매각 규모는 15억 달러로 늘어나 렉스포드의 20억 달러 포트폴리오 재편 계획을 진전시켰다.
렉스포드는 해당 분기에 4억 8,500만 달러의 부채를 상환했으며, 여기에는 2027년 만기 부채 4억 2,500만 달러가 포함됐다. 조정 EBITDAre 대비 순부채 비율은 6월 30일 4.5배에서 3.8배로 낮아졌다.
10월 22일까지 연초 이후 자사주 매입 규모는 7억 870만 달러였으며, 가중평균 매입 가격은 주당 36.90달러였다. 경영진은 2027년 만기 잔여 부채도 더 높은 금리로 차환하지 않고 상환할 계획이다.
로라 클라크 최고경영자(CEO)는 잔여 자산 매각 가격이 계속 기대에 부합했지만, 미 국채 금리 상승으로 매수자의 선별성이 높아졌다고 말했다. 추가 매각은 계획된 거래이며, 아직 매각 대금이 실현된 것은 아니다.
최고 임대료 계약 만료가 전망을 제약
3분기에 체결한 비교 가능한 임대 계약의 현금 임대료는 기존 임대료보다 3.0% 낮았지만, 순실효 임대료는 7.1% 상승했다. 피츠모리스는 2022~2023년 임대료 고점기에 체결된 계약이 만료되면서 향후 몇 년간 현금 기준 재임대 임대료 변동률이 마이너스 10%대 초중반을 평균적으로 기록할 것으로 예상했다.
이 전망은 시장 임대료가 보합이라고 가정한다. 연간 약 3.5%의 계약상 임대료 인상과 점유율의 초기 수준 상승이 일부 상쇄 요인이 되지만, 시장보다 높은 임대료 계약의 재조정에 따른 부담을 없애지는 못한다.
경영진은 연간 영업 가정 몇 가지를 상향하는 한편, 계획된 개발 및 재배치 착수 규모를 줄였다. 수정된 목표는 예상되는 영업 개선과 더욱 선별적인 자본 지출 계획을 구분한다.
결론
임대 실적 개선과 레버리지 하락은 렉스포드의 2026년 전망 상향을 뒷받침하지만, 임대료 재조정은 부동산 수입 증가를 제약하는 요인으로 남아 있다. 경영진은 다음 분기 실적 발표에서 2027년 및 그 이후에 대한 보다 상세한 전망을 제시하겠다고 밝혔다.
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