Os investimentos imobiliários de family offices estão se tornando mais seletivos, à medida que juros mais altos e a incerteza sobre os custos de financiamento elevam o nível de exigência para novos compromissos. Em comentários publicados em 23 de outubro de 2026, executivos de investimentos descreveram um foco em imóveis com grandes descontos, ativos com poder de precificação dos aluguéis e endividamento contido, além de cautela em relação a investimentos de longo prazo em data centers.
Principais conclusões
- O Michels Family Office está priorizando negócios imobiliários excepcionais enquanto persiste a incerteza sobre as taxas de juros.
- O poder de precificação dos aluguéis e os níveis de endividamento são centrais para avaliar a proteção imobiliária contra a inflação.
- Compromissos de longo prazo e obsolescência tecnológica estão deixando alguns gestores cautelosos em relação a data centers.
Sumário
- Investimentos de family offices elevam o nível de exigência para negócios imobiliários
- A proteção contra a inflação depende dos aluguéis e da dívida
- Data centers trazem riscos que vão além do contrato de locação
- Conclusão
Investimentos de family offices elevam o nível de exigência para negócios imobiliários
Rob Haugen, que supervisiona investimentos de capital privado e fusões e aquisições no Michels Family Office, afirmou que a incerteza sobre a trajetória das taxas de juros tornou a empresa mais exigente em relação às oportunidades imobiliárias. Haugen também é diretor de investimentos da River1 Asset Management, empresa resultante de sua cisão.
“Sinceramente, até termos uma convicção realmente forte de que as taxas estão prestes a voltar a cair, é difícil querermos fazer qualquer coisa além de projetos realmente especiais”, afirmou.
Haugen descreveu oportunidades como a compra de um edifício de escritórios com um desconto substancial, com um inquilino conhecido prestes a ocupar uma grande parte do espaço. Essa combinação vincula a tese de investimento tanto ao preço de compra quanto à demanda identificável, em vez de depender exclusivamente de uma recuperação dos valores dos imóveis.
O varejo de grandes lojas é outra área de interesse. Haugen afirmou que o family office comprou um imóvel da Kohl’s perto de Milwaukee com um consórcio de investidores cerca de um ano e meio antes de seus comentários.
| Item | Detalhes |
|---|---|
| Oportunidade-alvo de Haugen | Retorno potencial sobre o custo na faixa dos dígitos altos ou de dois dígitos; uma meta de investimento, não um retorno divulgado. |
| Critério de endividamento da HB Wealth | Em geral, recomenda aos clientes que evitem fundos com alavancagem superior a 65%, seja no nível do imóvel operacional ou do fundo. |
| Preocupação de Haugen com o período de bloqueio | Relutância em comprometer capital por 10–15 anos com taxas de juros elevadas. |
A proteção contra a inflação depende dos aluguéis e da dívida
Joel Houck, diretor de investimentos da HB Wealth, afirmou ter observado um aumento do interesse de grandes family offices em imóveis e outros ativos reais, incluindo armazéns industriais, terras agrícolas e florestas. A proteção contra a inflação é um atrativo importante, mas ele enfatizou que isso depende da estrutura do ativo.
“No caso dos imóveis, a proteção contra a inflação vem da capacidade do administrador do imóvel subjacente de reajustar os aluguéis”, afirmou Houck. Diferentes tipos de imóveis não reajustam os aluguéis no mesmo ritmo.
Houck apontou imóveis industriais e residenciais como ativos cujos aluguéis podem ser reajustados regularmente, acrescentando que ambos podem se beneficiar de restrições de oferta. Taxas de juros mais altas também podem criar oportunidades de compra com desconto, embora ele tenha alertado os investidores para analisarem o endividamento tanto no nível do imóvel quanto no do fundo.
O tratamento tributário é outra consideração. Houck destacou a depreciação como um possível escudo fiscal. As orientações do IRS sobre a depreciação de imóveis residenciais para aluguel explicam que a dedução recupera os custos de imóveis para aluguel ao longo de um número de anos estabelecido e tratam separadamente dos limites aplicáveis às perdas com aluguel. Essas regras dão contexto ao possível benefício, mas não garantem que toda distribuição de um fundo imobiliário tenha diferimento tributário até a venda.
Data centers trazem riscos que vão além do contrato de locação
O interesse em data centers não se traduziu em compromissos de todos os gestores de patrimônio. Haugen manifestou relutância em aceitar períodos de bloqueio prolongados enquanto as taxas de juros permanecerem elevadas.
Mike Silverman, diretor de investimentos da Cresset, afirmou que os clientes perguntam frequentemente sobre data centers, mas a empresa não buscou essas oportunidades por causa do risco. Ele os considera mais investimentos em tecnologia do que investimentos imobiliários convencionais.
Silverman afirmou que um contrato de locação de 15 anos com uma grande empresa pode parecer atraente, mas as mudanças tecnológicas podem deixar a instalação menos valiosa quando o contrato terminar. Sua preocupação distingue a segurança dos pagamentos contratuais de um inquilino da utilidade do imóvel no longo prazo.
Conclusão
Esses gestores descrevem uma alocação seletiva, e não um abandono generalizado dos imóveis. Os critérios declarados para futuros compromissos continuam sendo o preço de compra, a flexibilidade dos aluguéis, a exposição ao endividamento e a utilidade do ativo além do contrato de locação atual.
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