Os resultados da First Industrial no terceiro trimestre de 2026 sustentaram um aumento de um centavo no ponto médio da projeção da empresa para os fundos de operações (FFO) do ano completo. Os resultados divulgados em 21 de outubro mostraram FFO diluído de US$ 0,81 por ação, ante US$ 0,76 um ano antes, enquanto a ocupação no fim do trimestre superou a previsão da administração, apesar de ter recuado em relação ao trimestre anterior.
Principais conclusões
- A First Industrial estreitou sua projeção de FFO para 2026 para US$ 3,11–US$ 3,15 por ação, incluindo os custos de assessoria a procuradores.
- A ocupação no fim do trimestre superou as expectativas, mas permaneceu abaixo do nível do segundo trimestre.
- As renovações de 2027 já assinadas alcançaram crescimento de 16% nos aluguéis em dinheiro, apontando para aumentos mais moderados do que os da coorte de contratos de 2026.
Índice
- Resultados da First Industrial mostram FFO mais forte e lucro líquido menor
- Projeção mais alta para mesmas lojas não se reflete integralmente no FFO
- Coortes de contratos mostram aumentos de aluguel mais moderados
- Cronograma de desenvolvimento e aquisições moldam o próximo trimestre
- Conclusão
Resultados da First Industrial mostram FFO mais forte e lucro líquido menor
O comunicado de resultados do terceiro trimestre de 2026 da empresa informou lucro líquido diluído de US$ 0,44 por ação, em comparação com US$ 0,49 um ano antes. O FFO seguiu na direção oposta, destacando a diferença entre o lucro reportado e a métrica operacional imobiliária.
A First Industrial calcula o FFO ajustando o lucro líquido por itens que incluem depreciação imobiliária, perdas por redução ao valor recuperável e ganhos ou perdas com a venda de imóveis. Portanto, ele é distinto tanto do lucro líquido quanto do fluxo de caixa.
A ocupação dos imóveis em operação encerrou setembro em 94,1%, acima da previsão de 93,5% da administração. No entanto, caiu em relação aos 94,9% no fim de junho e ficou apenas ligeiramente acima dos 94,0% registrados um ano antes.
| Item | Detalhes |
|---|---|
| Projeção de FFO NAREIT para 2026 | US$ 3,11–US$ 3,15 por ação, incluindo os custos de assessoria a procuradores |
| Projeção de ocupação dos imóveis em operação no fim de 2026 | 94,5%–96,5% |
| Projeção de crescimento do NOI em dinheiro das mesmas lojas no quarto trimestre | 4,0%–6,0%, antes das taxas de rescisão |
| Projeção de crescimento do NOI em dinheiro das mesmas lojas no ano completo | 6,25%–6,75%, antes das taxas de rescisão |
| Projeção de despesas gerais e administrativas para 2026 | US$ 42 milhões–US$ 43 milhões, excluindo US$ 5,6 milhões em custos contestados da campanha de procuração |
Projeção mais alta para mesmas lojas não se reflete integralmente no FFO
O lucro operacional líquido (NOI) em dinheiro das mesmas lojas, excluindo taxas de rescisão, aumentou 5,6% no terceiro trimestre. Aluguéis mais altos em contratos novos e renovados e reajustes contratuais sustentaram o crescimento, parcialmente compensados pela menor ocupação média.
A administração elevou em 75 pontos-base o ponto médio da projeção de crescimento do NOI em dinheiro das mesmas lojas para o ano completo, para 6,5%, enquanto aumentou o ponto médio do FFO em apenas US$ 0,01. Na teleconferência de resultados de 22 de outubro, os executivos atribuíram a perspectiva mais forte para as mesmas lojas à ocupação ligeiramente maior e a um período menor de aluguel gratuito no segundo semestre.
O diretor financeiro Scott Musil explicou que menos aluguel gratuito melhora o NOI em dinheiro das mesmas lojas, mas não se reflete no FFO. Essa diferença contábil ajuda a explicar por que os dois aumentos nas projeções têm magnitudes distintas.
A faixa de FFO para o ano completo inclui US$ 0,04 por ação em custos de assessoria a procuradores. Excluindo esses custos, a faixa projetada pela administração é de US$ 3,15–US$ 3,19 por ação.
Coortes de contratos mostram aumentos de aluguel mais moderados
As taxas de aluguel em dinheiro de contratos novos e renovações iniciados durante o terceiro trimestre aumentaram 52%. Uma medida separada, que abrange contratos assinados até o momento e com início ao longo de 2026, mostrou crescimento de aproximadamente 38%, com 94% dos vencimentos daquele ano, por metragem quadrada, já contemplados. Os números abrangem diferentes grupos de contratos e não devem ser tratados como intercambiáveis.
Nos contratos assinados até o momento com início em 2027, os aluguéis em dinheiro aumentaram aproximadamente 16%, cobrindo 45% dos vencimentos do próximo ano. O CEO Peter Baccile disse que não se esperava que os diferenciais finais de 2027 se afastassem significativamente desse nível, sujeito às negociações restantes.
Baccile descreveu essa moderação como um ajuste após os aluguéis máximos contratados em 2022. Ele disse que as renovações antecipadas reduzem o risco de locação sem sacrificar o aluguel, enquanto os aumentos futuros dependerão mais do crescimento dos aluguéis de mercado.
Cronograma de desenvolvimento e aquisições moldam o próximo trimestre
A perspectiva pressupõe a locação adicional de 650.000 pés quadrados em projetos de desenvolvimento em dezembro de 2026. Musil disse que cerca de 150.000 pés quadrados de locações esperadas foram adiados para 2027, embora uma locação mais forte no portfólio principal tenha ajudado a compensar o atraso.
Durante o trimestre, a First Industrial adquiriu um edifício totalmente locado de 764.000 pés quadrados na região central da Pensilvânia por US$ 120 milhões. Também comprou um terreno de 32 acres na região de Dallas por US$ 13 milhões para um projeto planejado de dois edifícios, com até 390.000 pés quadrados no total.
Olhando para 2027, a administração estimou que o vencimento de dois swaps de taxa de juros, totalizando US$ 575 milhões, poderia elevar a despesa com juros em US$ 0,01–US$ 0,02 por ação, com base nas taxas de swap e na curva a termo vigentes à época. Isso continua sendo uma estimativa, e não um resultado de financiamento já concretizado.
Conclusão
O próximo teste operacional será a locação dos projetos de desenvolvimento pressuposta para dezembro e a possibilidade de a ocupação no fim do ano alcançar a faixa projetada pela administração. Os resultados da First Industrial melhoraram em termos de FFO, mas a coorte de contratos de 2027 já assinados aponta para um crescimento mais moderado dos aluguéis.
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