Семейные офисы становятся более избирательными при инвестициях в недвижимость: повышение процентных ставок и неопределенность в отношении стоимости заимствований повышают требования к новым вложениям. В комментариях, опубликованных 23 октября 2026 года, руководители инвестиционных подразделений рассказали, что уделяют особое внимание объектам недвижимости с существенным дисконтом, активам с возможностью повышать арендные ставки и сдержанному уровню заимствований, а также проявляют осторожность в отношении долгосрочных инвестиций в центры обработки данных.
Основные выводы
- Michels Family Office отдает приоритет исключительным сделкам с недвижимостью, пока сохраняется неопределенность в отношении процентных ставок.
- Потенциал повышения арендных ставок и уровень заимствований играют ключевую роль при оценке защиты недвижимости от инфляции.
- Длительные обязательства и технологическое устаревание заставляют некоторых управляющих проявлять осторожность в отношении центров обработки данных.
Содержание
- Семейные офисы повышают требования к сделкам с недвижимостью
- Защита от инфляции зависит от арендной платы и долга
- Центры обработки данных сопряжены с рисками, выходящими за рамки аренды
- Заключение
Семейные офисы повышают требования к сделкам с недвижимостью
Роб Хауген, курирующий инвестиции в частный капитал и слияния и поглощения в Michels Family Office, заявил, что неопределенность относительно направления процентных ставок заставила компанию повысить требования к возможностям инвестирования в недвижимость. Хауген также является главным инвестиционным директором River1 Asset Management, выделившейся из компании.
«Честно говоря, пока мы не будем твердо уверены, что ставки снова пойдут вниз, нам трудно захотеть заниматься чем-либо, кроме по-настоящему исключительных проектов», — сказал он.
Хауген описал такие возможности, как покупка офисного здания с существенным дисконтом, если известно, что значительную часть помещений займет конкретный арендатор. В таком случае инвестиционная идея опирается и на цену покупки, и на четко определенный спрос, а не только на ожидание восстановления стоимости недвижимости.
Еще одна интересующая компанию сфера — крупные торговые объекты. Хауген сообщил, что семейный офис примерно за полтора года до его комментариев приобрел вместе с консорциумом инвесторов объект недвижимости сети Kohl’s неподалеку от Милуоки.
| Параметр | Детали |
|---|---|
| Целевые параметры возможности по оценке Хаугена | Потенциальная доходность на вложенный капитал — от высоких однозначных до двузначных значений; это инвестиционная цель, а не заявленная доходность. |
| Критерий HB Wealth по заимствованиям | Как правило, рекомендует клиентам избегать фондов с долей заемных средств выше 65% — как на уровне объектов недвижимости, так и на уровне фонда. |
| Опасения Хаугена по поводу срока блокировки капитала | Неохотно готов вкладывать капитал на 10–15 лет при высоких процентных ставках. |
Защита от инфляции зависит от арендной платы и долга
Джоэл Хоук, главный инвестиционный директор HB Wealth, сообщил, что наблюдает повышенный интерес крупных семейных офисов к недвижимости и другим реальным активам, включая промышленные склады, сельскохозяйственные земли и лесные угодья. Защита от инфляции — важное преимущество таких инвестиций, однако, подчеркнул он, она зависит от структуры актива.
«В случае с недвижимостью защиту от инфляции обеспечивает способность управляющего базовым объектом пересматривать арендные ставки», — сказал Хоук. Для разных типов недвижимости ставки пересматриваются с разной периодичностью.
Хоук назвал промышленную недвижимость и жилье активами, по которым арендные ставки можно регулярно повышать, добавив, что оба сегмента могут выиграть от ограниченного предложения. Высокие процентные ставки также могут создавать возможности для покупки объектов со скидкой, хотя он предупредил, что инвесторам следует изучать заимствования как на уровне объекта, так и на уровне фонда.
Налогообложение — еще один фактор. Хоук отметил, что амортизация может служить налоговым щитом. В разъяснениях IRS об амортизации жилой недвижимости, сдаваемой в аренду указано, что вычет позволяет возмещать расходы на арендную недвижимость в течение установленного числа лет; отдельно рассматриваются ограничения на вычет убытков от аренды. Эти правила дают представление о возможной выгоде, но не гарантируют, что выплаты из любого фонда недвижимости будут отсрочены от налогообложения до момента продажи.
Центры обработки данных сопряжены с рисками, выходящими за рамки аренды
Интерес к центрам обработки данных не привел к тому, что все управляющие благосостоянием клиентов готовы вкладывать в них средства. Хауген выразил нежелание соглашаться на длительные периоды блокировки капитала, пока процентные ставки остаются высокими.
Майк Сильверман, главный инвестиционный директор Cresset, сообщил, что клиенты часто спрашивают о центрах обработки данных, однако компания не рассматривала такие возможности из-за связанных с ними рисков. По его мнению, это скорее технологические инвестиции, чем обычные инвестиции в недвижимость.
Сильверман отметил, что 15-летняя аренда крупной компанией может выглядеть привлекательной, но технологические изменения способны снизить ценность объекта к моменту окончания договора. Его опасения связаны с тем, что надежность договорных платежей арендатора не гарантирует сохранения полезности объекта в долгосрочной перспективе.
Заключение
Эти управляющие описывают избирательное размещение капитала, а не полный отказ от недвижимости. По их словам, при принятии будущих инвестиционных решений по-прежнему будут оцениваться цена покупки, гибкость арендных ставок, долговая нагрузка и полезность актива после окончания текущего договора аренды.
Читайте другие новости
Отказ от ответственности
Эта статья FinanceVelix содержит общую информацию и не является персональной финансовой, инвестиционной, юридической или налоговой консультацией. Рыночные цены, процентные ставки и экономические условия могут меняться; инвестиции сопряжены с риском убытков. Факты отражают информацию, доступную на момент публикации, и могут измениться. Самостоятельно проверяйте важную информацию и при необходимости обращайтесь к квалифицированному специалисту. Упоминание актива, компании или услуги не является рекомендацией или одобрением.
