ผลประกอบการ Kilroy: การปล่อยเช่าที่แข็งแกร่งหนุนแนวโน้ม FFO ปี 2026

ผลประกอบการของ Kilroy ในไตรมาสที่สามของปี 2026 แสดงให้เห็นว่ากิจกรรมการปล่อยเช่าแข็งแกร่งขึ้น และมีการปรับเพิ่มประมาณการ funds from operations สำหรับทั้งปีเล็กน้อย แม้ผลประกอบการทางการเงินลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สำนักงานและวิทยาศาสตร์ชีวภาพรายนี้รายงาน FFO ที่ 0.88 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด และลงนามในสัญญาเช่ารวมประมาณ 815,000 ตารางฟุต บริษัทประกาศผลประกอบการเมื่อวันที่ 22 ตุลาคม ก่อนที่ฝ่ายบริหารจะจัดการประชุมทางโทรศัพท์เกี่ยวกับผลประกอบการในวันที่ 23 ตุลาคม

ประเด็นสำคัญ

• Kilroy ปรับเพิ่มค่ากึ่งกลางของกรอบคาดการณ์ FFO ปี 2026 ขึ้น 0.01 ดอลลาร์ เป็น 3.57 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด พร้อมปรับกรอบให้แคบลง
• การปล่อยเช่าเร่งตัวขึ้น แต่พื้นที่ที่มีผู้เช่าอยู่ลดลงเล็กน้อย เนื่องจากสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วยังรอเริ่มมีผล
• สัญญาเช่าของ DIRECTV ที่จะหมดอายุในเร็ว ๆ นี้ และค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมของ Flower Mart เป็นความท้าทายสำหรับปี 2027

สารบัญ

• แนวโน้มผลประกอบการ Kilroy ดีขึ้น แม้ผลประกอบการรายไตรมาสลดลง
• การปล่อยเช่าที่เพิ่มขึ้นยังไม่ทำให้อัตราการเข้าใช้พื้นที่สูงขึ้น
• DIRECTV และ Flower Mart สร้างแรงกดดันในปี 2027
• การขายที่ดินและความสามารถในการกู้ยืมสนับสนุนความยืดหยุ่นด้านเงินทุน
• สรุป

แนวโน้มผลประกอบการ Kilroy ดีขึ้น แม้ผลประกอบการรายไตรมาสลดลง

ผลประกอบการทางการเงินและการดำเนินงานในไตรมาสที่สามของ Kilroy ทำให้บริษัทปรับกรอบคาดการณ์ FFO ทั้งปีให้แคบลงเป็น 3.55–3.59 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด จากกรอบเดิมที่ 3.49–3.63 ดอลลาร์ การเปลี่ยนแปลงนี้เพิ่มค่ากึ่งกลางขึ้นหนึ่งเซนต์ โดยไม่ได้ปรับเพิ่มทั้งขอบล่างและขอบบนของประมาณการ

FFO รายไตรมาสรวมรายได้จากค่าธรรมเนียมการระงับข้อพิพาทและการฟื้นฟูประมาณ 0.01 ดอลลาร์ต่อหุ้น ฝ่ายบริหารระบุว่า ค่ากึ่งกลางของประมาณการรายปีที่ปรับปรุงใหม่บ่งชี้ว่า FFO ในไตรมาสที่สี่จะอยู่ที่ประมาณ 0.86 ดอลลาร์ต่อหุ้น

รายได้สุทธิจากการดำเนินงานด้วยเงินสดของอสังหาริมทรัพย์เดิมลดลง 1.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ค่าธรรมเนียมการระงับข้อพิพาทและการฟื้นฟูที่ลดลง รวมถึงเงินคืนภาษีอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้อัตราการเติบโตลดลงรวม 170 จุดพื้นฐาน ฝ่ายบริหารปรับกรอบสมมติฐานการเติบโตของ NOI ด้วยเงินสดจากอสังหาริมทรัพย์เดิมทั้งปีให้แคบลงเป็น 0.75%–1.00% จาก 0.25%–1.25%

การปล่อยเช่าที่เพิ่มขึ้นยังไม่ทำให้อัตราการเข้าใช้พื้นที่สูงขึ้น

พื้นที่ที่ปล่อยเช่าได้นับตั้งแต่ต้นปีมีมากกว่า 1.75 ล้านตารางฟุต สูงกว่าช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2025 ประมาณ 44% กิจกรรมในไตรมาสที่สามประกอบด้วยสัญญาเช่าใหม่ 345,000 ตารางฟุตในพื้นที่ว่างเดิม สัญญาเช่าพื้นที่ 127,000 ตารางฟุตที่มีผู้เช่าอยู่ในปัจจุบัน และการต่อสัญญาเช่า 343,000 ตารางฟุต

การต่อสัญญารวมถึงข้อตกลงระยะเวลา 12 ปี ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 243,000 ตารางฟุตกับ Box ที่ Crossing 900 สำหรับสัญญาเช่ารุ่นที่สองที่เทียบเคียงกันได้ โดยไม่รวมข้อตกลงระยะสั้น ค่าเช่าตามหลัก GAAP เพิ่มขึ้น 30.6% และค่าเช่าเงินสดเพิ่มขึ้น 9.7% จากระดับเดิม

ณ วันที่ 30 กันยายน พอร์ตอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสถียรภาพมีอัตราการปล่อยเช่า 83.0% เพิ่มขึ้น 150 จุดพื้นฐานจากไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่อัตราการเข้าใช้พื้นที่ลดลง 10 จุดพื้นฐานมาอยู่ที่ 76.9% ช่องว่างดังกล่าวมีความสำคัญ เพราะการลงนามในสัญญาเช่าไม่ได้หมายความว่าผู้เช่าเริ่มเข้าใช้พื้นที่หรือชำระค่าเช่าทันที

สัญญาเช่าที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่เริ่มมีผลครอบคลุมพื้นที่มากกว่า 1.4 ล้านตารางฟุต และคิดเป็นค่าเช่าพื้นฐานต่อปีที่ปรับเป็นรายปีประมาณ 101 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 22 ล้านดอลลาร์จากไตรมาสก่อนหน้า ฝ่ายบริหารคาดว่าจะเริ่มรับค่าเช่าพื้นฐานต่อปีที่ปรับเป็นรายปี 14 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสที่สี่ของปี 2026 และอีก 34 ล้านดอลลาร์ในปี 2027

DIRECTV และ Flower Mart สร้างแรงกดดันในปี 2027

สัญญาเช่าพื้นที่ของ DIRECTV ใน El Segundo จะหมดอายุเป็นสองช่วง ได้แก่ พื้นที่ 49,000 ตารางฟุตหมดอายุเมื่อต้นไตรมาสที่สี่ของปี 2026 และพื้นที่ส่วนที่เหลือ 484,000 ตารางฟุตจะหมดอายุเมื่อต้นไตรมาสที่สี่ของปี 2027 พื้นที่ดังกล่าวรวมกันคิดเป็นค่าเช่าพื้นฐานต่อปีประมาณ 16 ล้านดอลลาร์

Eliott Trencher ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงินชั่วคราวกล่าวว่า ยังมีความเป็นไปได้ที่จะต่อสัญญาในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง แต่กรณีฐานของฝ่ายบริหารคือการออกจากพื้นที่ทั้งหมดหรือการลดขนาดพื้นที่อย่างมีนัยสำคัญ Kilroy กำลังประเมินทางเลือกในการปล่อยเช่าใหม่ ปรับตำแหน่งการใช้งาน และสร้างรายได้จากสินทรัพย์บางส่วนหรือทั้งหมด โดยไม่มีทางเลือกใดที่นำเสนอว่าเป็นธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์แล้ว

ฝ่ายบริหารยังคาดว่าการบันทึกต้นทุนเป็นทุนของโครงการ Flower Mart จะสิ้นสุดลงประมาณเดือนมกราคม 2027 ซึ่งจะทำให้ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นประมาณ 32 ล้านดอลลาร์ต่อปีเมื่อปรับเป็นรายปี และค่าใช้จ่ายดำเนินงานกับภาษีเพิ่มขึ้น 5 ล้านดอลลาร์ ต้นทุนที่คาดการณ์เหล่านี้แยกต่างหากจากประมาณการปี 2026 ของบริษัท ซึ่งสมมติว่าจะบันทึกต้นทุนเป็นทุนต่อไปจนถึงสิ้นปี

การขายที่ดินและความสามารถในการกู้ยืมสนับสนุนความยืดหยุ่นด้านเงินทุน

Kilroy มีสัญญาขายที่ดินมูลค่า 185 ล้านดอลลาร์ โดยคาดว่าจะเริ่มปิดการขายในช่วงปลายปี 2026 ซึ่งรวมถึงการขายที่ดิน Kilroy East Village ในย่านใจกลางเมือง San Diego มูลค่า 19.5 ล้านดอลลาร์ที่อยู่ระหว่างดำเนินการ โดยบริษัทคาดว่าจะปิดการขายในไตรมาสที่สี่

บริษัทชำระคืนหุ้นกู้เอกชนมูลค่า 200 ล้านดอลลาร์ด้วยเงินสดในมือเมื่อเดือนกรกฎาคม ในช่วงเก้าเดือนถัดไปยังมีหนี้ครบกำหนดชำระประมาณ 395 ล้านดอลลาร์ โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักประมาณ 3.8% และบริษัทรายงานวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้ใช้มากกว่า 1.2 พันล้านดอลลาร์

Angela Aman ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกล่าวว่า เงินที่อาจได้รับจากการจำหน่ายสินทรัพย์สามารถนำไปสนับสนุนการเข้าซื้อกิจการ การชำระหนี้ หรือการซื้อหุ้นคืน ทั้งหมดยังคงเป็นทางเลือกในการจัดสรรเงินทุน ไม่ใช่ข้อผูกพันที่ประกาศแล้ว

สรุป

บททดสอบถัดไปสำหรับผลประกอบการ Kilroy คือการเริ่มมีผลของสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วตามกำหนดในไตรมาสที่สี่ ควบคู่กับการขายที่ดิน East Village ที่คาดว่าจะเกิดขึ้น หมุดหมายเหล่านี้จะช่วยแสดงให้เห็นว่ากิจกรรมการปล่อยเช่าที่แข็งแกร่งขึ้นเปลี่ยนเป็นรายได้ค่าเช่าและเงินทุนที่พร้อมใช้ได้อย่างไรก่อนเผชิญแรงกดดันที่ระบุไว้สำหรับปี 2027

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ข่าว FinanceVelix เพิ่มเติม

ข้อจำกัดความรับผิด

บทความ FinanceVelix นี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงิน การลงทุน กฎหมาย หรือภาษีที่ปรับให้เหมาะกับแต่ละบุคคล ราคาตลาด อัตราดอกเบี้ย และภาวะเศรษฐกิจอาจเปลี่ยนแปลงได้ การลงทุนมีความเสี่ยงที่จะขาดทุน ข้อเท็จจริงอ้างอิงจากข้อมูลที่มีอยู่ในขณะเผยแพร่และอาจเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบข้อมูลสำคัญด้วยตนเองและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเมื่อจำเป็น การกล่าวถึงสินทรัพย์ บริษัท หรือบริการใด ๆ ไม่ถือเป็นการรับรอง