ผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2026 ของ Rexford แสดงให้เห็นว่าการปล่อยเช่าแข็งแกร่งขึ้นและแนวโน้มการดำเนินงานตลอดทั้งปีดีขึ้น แม้รายได้จากอสังหาริมทรัพย์และกำไรสุทธิลดลง บริษัทเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในแคลิฟอร์เนียตอนใต้รายงานผลเมื่อวันที่ 22 ตุลาคม และจัดประชุมแถลงผลประกอบการในวันที่ 23 ตุลาคม หลังจากเสร็จสิ้นการขายพอร์ตสินทรัพย์มูลค่า 1.2 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งช่วยลดหนี้และนำเงินไปซื้อหุ้นคืน

ประเด็นสำคัญ

  • Rexford ปรับเพิ่มประมาณการ Core FFO ปี 2026 เป็น 2.41–2.44 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด
  • การปล่อยเช่าพื้นที่ 3.7 ล้านตารางฟุตช่วยให้อัตราการเช่าพื้นที่ ณ สิ้นงวดของอสังหาริมทรัพย์เดิมเพิ่มเป็น 96.9%
  • การลดหนี้ช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้งบดุล แต่สัญญาเช่าที่กำลังหมดอายุซึ่งทำอัตราค่าเช่าสูงสุดไว้ยังเป็นปัจจัยกดดัน

สารบัญ

แนวโน้มผลประกอบการ Rexford ดีขึ้น แม้กำไรสุทธิอ่อนตัว

ผลประกอบการไตรมาส 3 ของ Rexford ระบุว่า Core funds from operations อยู่ที่ 0.60 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด ไม่เปลี่ยนแปลงจากปีก่อน ฝ่ายบริหารปรับเพิ่มประมาณการ Core FFO ตลอดทั้งปีจาก 2.38–2.43 ดอลลาร์ เป็น 2.41–2.44 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด

กำไรสุทธิที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญลดลงเหลือ 14.6 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.07 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด จาก 87.1 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.37 ดอลลาร์ต่อหุ้น ไตรมาสนี้มีค่าใช้จ่ายจากการด้อยค่า 71.8 ล้านดอลลาร์ เทียบกับไม่มีค่าใช้จ่ายดังกล่าวในปีก่อน และมีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง

Core FFO เป็นมาตรวัดผลการดำเนินงานเสริม ไม่ใช่สิ่งที่ใช้แทนกำไรสุทธิ ความแตกต่างนี้มีความสำคัญในไตรมาสนี้ เนื่องจากค่าใช้จ่ายจากการด้อยค่ากดดันกำไรที่รายงาน ขณะที่ Core FFO ต่อหุ้นทรงตัว

รายได้จากอสังหาริมทรัพย์พื้นฐานยังคงอ่อนแอ: รายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์เดิมลดลง 2.6% เมื่อเทียบรายปี ส่วน NOI ในรูปเงินสดลดลง 1.1% Rexford ระบุว่าแรงกดดันส่วนหนึ่งมาจากอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ลดลงและค่าใช้จ่ายหนี้สูญที่สูงขึ้น โดยการยกเว้นค่าเช่ายังกดดัน NOI ในรูปเงินสดด้วย

รายการรายละเอียด
การเติบโตของ NOI ในรูปเงินสดของอสังหาริมทรัพย์เดิม ปี 2026ปรับปรุงแล้ว: 0.25%–0.75%; ก่อนหน้า: ติดลบ 0.75% ถึงบวก 0.25%
อัตราการเช่าเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์เดิม ปี 2026ปรับปรุงแล้ว: 95.8%–96.0%; ก่อนหน้า: 95.3%–95.7%
การจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ ปี 2026ปรับปรุงแล้ว: 1.7–2.0 พันล้านดอลลาร์; ก่อนหน้า: 1.5–2.0 พันล้านดอลลาร์
การเริ่มโครงการปรับปรุงและพัฒนา ปี 2026ปรับปรุงแล้ว: 0.8 ล้านตารางฟุต; ก่อนหน้า: 1.2 ล้านตารางฟุต
ต้นทุนโดยประมาณของโครงการที่เริ่มในปี 2026ปรับปรุงแล้ว: 125–130 ล้านดอลลาร์; ก่อนหน้า: 160–170 ล้านดอลลาร์

การปล่อยเช่าช่วยเพิ่มอัตราการเช่า แต่โครงการยังต้องหาผู้เช่า

Rexford ลงนามสัญญาเช่าใหม่และต่ออายุสัญญารวม 3.7 ล้านตารางฟุตในไตรมาสนี้ อัตราการเช่าพื้นที่ ณ สิ้นงวดของอสังหาริมทรัพย์เดิมเพิ่มขึ้น 200 จุดพื้นฐานจากวันที่ 30 มิถุนายน เป็น 96.9% สูงกว่าอัตราเฉลี่ย 95.6% ของไตรมาส

Michael Fitzmaurice ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงินกล่าวว่า การเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่าเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนมาจากการปล่อยเช่า ไม่ใช่การขายสินทรัพย์ ปัจจัยที่ส่งผล ได้แก่ การรักษาผู้เช่าไว้ได้ 87% การดึงกิจกรรมการเช่าบางส่วนจากไตรมาส 4 มาเกิดขึ้นก่อนกำหนด และผู้เช่าสองรายใน Inland Empire ซึ่งเข้าครอบครองพื้นที่ประมาณ 415,000 ตารางฟุตในช่วงต้นเดือนกันยายน

อัตราการเช่าของพอร์ตทั้งหมด ซึ่งรวมสินทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงและพัฒนา ต่ำกว่าที่ 91.3% ฝ่ายบริหารมองว่าอัตราดังกล่าวมีโอกาสเพิ่มถึง 94%–95% โดยการปรับตัวดีขึ้นส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับการปล่อยเช่าพื้นที่ในโครงการเหล่านั้น

ฝ่ายบริหารระบุว่า สัญญาเช่าสำหรับพื้นที่ปรับปรุงและพัฒนาประมาณ 600,000 ตารางฟุตที่ลงนามในไตรมาสนี้จะสร้าง NOI ต่อปีเมื่อคำนวณเต็มปีประมาณ 14 ล้านดอลลาร์ รายได้ที่คาดว่าจะได้รับดังกล่าวแตกต่างจากรายได้ที่รวมอยู่ในผลประกอบการรายไตรมาสอย่างครบถ้วนแล้ว

การขายพอร์ตสินทรัพย์ช่วยชำระหนี้และซื้อหุ้นคืน

การขายสินทรัพย์มูลค่า 1.2 พันล้านดอลลาร์ที่เสร็จสิ้นแล้วครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ 22 แห่ง และเป็นส่วนใหญ่ของการจำหน่ายสินทรัพย์มูลค่า 1.3 พันล้านดอลลาร์ในไตรมาสนี้ ยอดขายนับตั้งแต่ต้นปีอยู่ที่ 1.5 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งช่วยให้ Rexford เดินหน้าแผนปรับโครงสร้างพอร์ตมูลค่า 2 พันล้านดอลลาร์

Rexford ชำระหนี้คืน 485 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสนี้ รวมถึงหนี้ที่จะครบกำหนดในปี 2027 จำนวน 425 ล้านดอลลาร์ หนี้สุทธิต่อ adjusted EBITDAre ลดลงเหลือ 3.8 เท่า จาก 4.5 เท่า ณ วันที่ 30 มิถุนายน

การซื้อหุ้นคืนตั้งแต่ต้นปีจนถึงวันที่ 22 ตุลาคมมีมูลค่ารวม 708.7 ล้านดอลลาร์ โดยมีราคาเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 36.90 ดอลลาร์ต่อหุ้น ฝ่ายบริหารยังวางแผนชำระหนี้ส่วนที่เหลือซึ่งจะครบกำหนดในปี 2027 โดยไม่รีไฟแนนซ์หนี้ดังกล่าวด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

Laura Clark ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกล่าวว่า ราคาสำหรับการจำหน่ายสินทรัพย์ส่วนที่เหลือยังเป็นไปตามความคาดหวัง แม้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ ที่สูงขึ้นทำให้ผู้ซื้อคัดเลือกสินทรัพย์มากขึ้น การขายเพิ่มเติมยังเป็นเพียงธุรกรรมที่วางแผนไว้ ไม่ใช่เงินที่ได้รับจากการขายที่เสร็จสิ้นแล้ว

สัญญาเช่าที่หมดอายุหลังช่วงค่าเช่าสูงสุดทำให้แนวโน้มถูกจำกัด

ค่าเช่าเงินสดของสัญญาเช่าที่เทียบเคียงกันซึ่งลงนามในไตรมาส 3 ต่ำกว่าค่าเช่าเดิม 3.0% แม้ค่าเช่าสุทธิที่แท้จริงเพิ่มขึ้น 7.1% Fitzmaurice คาดว่าส่วนต่างค่าเช่าเงินสดเมื่อต่อสัญญาหรือทำสัญญาใหม่จะเฉลี่ยติดลบในระดับเลขสองหลักต่ำถึงปานกลางในช่วงสองสามปีข้างหน้า เนื่องจากสัญญาเช่าที่ทำขึ้นในช่วงค่าเช่าสูงสุดปี 2022–2023 จะทยอยหมดอายุ

แนวโน้มดังกล่าวตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าค่าเช่าในตลาดทรงตัว การปรับขึ้นค่าเช่าตามสัญญาประมาณ 3.5% ต่อปีและอัตราการเช่าเริ่มต้นที่สูงขึ้นช่วยชดเชยแรงกดดันได้ แต่ไม่อาจขจัดผลกระทบจากการปรับค่าเช่าสัญญาที่มีค่าเช่าสูงกว่าตลาดให้กลับสู่ระดับตลาดได้

ฝ่ายบริหารปรับเพิ่มสมมติฐานการดำเนินงานตลอดทั้งปีหลายรายการ พร้อมลดจำนวนโครงการพัฒนาและปรับปรุงที่วางแผนจะเริ่ม เป้าหมายที่ปรับปรุงใหม่แยกการปรับตัวดีขึ้นของผลการดำเนินงานที่คาดไว้ ออกจากแผนการใช้จ่ายลงทุนที่คัดเลือกอย่างระมัดระวังมากขึ้น

บทสรุป

การปล่อยเช่าที่แข็งแกร่งขึ้นและภาระหนี้ที่ลดลงของ Rexford ช่วยสนับสนุนการปรับเพิ่มแนวโน้มปี 2026 แต่การปรับค่าเช่าเมื่อสัญญาต่ออายุยังเป็นข้อจำกัดต่อการเติบโตของรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหารระบุว่าจะให้แนวโน้มปี 2027 และปีถัด ๆ ไปอย่างละเอียดมากขึ้น เมื่อรายงานผลประกอบการไตรมาสถัดไป

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ข่าวเพิ่มเติมจาก FinanceVelix

ข้อสงวนสิทธิ์

บทความนี้จาก FinanceVelix ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านการเงิน การลงทุน กฎหมาย หรือภาษีที่จัดทำขึ้นเป็นการเฉพาะบุคคล ราคาตลาด อัตราดอกเบี้ย และภาวะเศรษฐกิจอาจเปลี่ยนแปลงได้ การลงทุนมีความเสี่ยงที่จะขาดทุน ข้อเท็จจริงสะท้อนข้อมูลที่มีอยู่ในเวลาที่เผยแพร่และอาจเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบข้อมูลสำคัญด้วยตนเองและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเมื่อจำเป็น การกล่าวถึงสินทรัพย์ บริษัท หรือบริการใด ๆ ไม่ถือเป็นการรับรอง