ผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2026 ของ SL Green แสดงให้เห็นถึงการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานในแมนฮัตตันที่แข็งแกร่งขึ้นและแนวโน้มทั้งปีที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ธุรกรรมธุรกิจโรงแรม—ไม่ใช่การเติบโตของรายได้ค่าเช่าที่เกิดขึ้นประจำเพียงอย่างเดียว—เป็นปัจจัยขับเคลื่อนการปรับเพิ่มประมาณการ บริษัทประกาศผลประกอบการเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม และหารือเกี่ยวกับผลดังกล่าวเมื่อวันที่ 22 ตุลาคม โดยรายงานว่าอัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เดิมเดียวกันอยู่ที่ 95% เมื่อนับรวมสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่มีผลเริ่มต้น

ประเด็นสำคัญ

  • SL Green ปรับเพิ่มประมาณการ FFO ปี 2026 เป็น 6.50–6.70 ดอลลาร์ต่อหุ้น โดยส่วนใหญ่สะท้อนรายได้จากการขายหุ้นในธุรกิจโรงแรม
  • ค่าเช่าทดแทนที่สูงขึ้นช่วยหนุนการเติบโตของรายได้จากการดำเนินงานที่เป็นเงินสด แต่อัตราการเช่ารวมผู้เช่าที่ยังไม่ได้ย้ายเข้า
  • ต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและช่วงเวลาการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แน่นอนยังเป็นข้อจำกัด แม้บริษัทดำเนินการรีไฟแนนซ์เป็นจำนวนมาก

สารบัญ

ธุรกรรมช่วยหนุนแนวโน้มผลประกอบการ SL Green

ประกาศผลประกอบการไตรมาสสามของ SL Green ปรับเพิ่มประมาณการเงินทุนจากการดำเนินงาน หรือ FFO ทั้งปี จาก 5.60–5.90 ดอลลาร์ เป็น 6.50–6.70 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด ประมาณการฉบับปรับปรุงรวมรายได้ส่วนเพิ่ม 1.10 ดอลลาร์ต่อหุ้นจากการขายหุ้น 20% ในกิจการร่วมทุนของนิติบุคคลที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจบริการอาหารและเครื่องดื่มในกลุ่มธุรกิจโรงแรม โดยถูกหักล้างด้วยปัจจัยลบ 0.25 ดอลลาร์ต่อหุ้น ซึ่งบริษัทระบุว่าเป็นผลจากสภาพแวดล้อมที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น

ธุรกรรมธุรกิจโรงแรมปิดรายการในเดือนตุลาคม โดยมีมูลค่ากิจการรวม 200 ล้านดอลลาร์ และสร้างเงินรับ 40 ล้านดอลลาร์ Matthew DiLiberto ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงินกล่าวว่า กฎการบัญชีกำหนดให้ต้องตีมูลค่าส่วนได้เสียทั้งที่ขายออกไปและที่ยังคงถือครองใหม่ ส่งผลให้เกิดกำไรจำนวนมาก ดังนั้นจึงไม่ควรเข้าใจว่าผลกระทบต่อกำไรนี้เป็นรายได้จากการดำเนินงานธุรกิจโรงแรมที่เกิดขึ้นประจำ

FFO รายไตรมาสแทบไม่เปลี่ยนแปลงจากปีก่อน ขณะที่กำไรสุทธิต่อหุ้นเพิ่มขึ้นมาก ส่วน FFO ในช่วงเก้าเดือนลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันซึ่งรวมรายได้ 0.94 ดอลลาร์ต่อหุ้น โดยไม่รวมรายได้ดอกเบี้ย ที่เกี่ยวข้องกับการชำระคืนเงินลงทุนในสินเชื่อจำนองเชิงพาณิชย์ของ 522 Fifth Avenue

รายการรายละเอียด
กำไรสุทธิต่อหุ้นปรับลดไตรมาสสาม1.01 ดอลลาร์ในปี 2026 เทียบกับ 0.34 ดอลลาร์ในปี 2025
FFO ต่อหุ้นปรับลดไตรมาสสาม1.59 ดอลลาร์ในปี 2026 เทียบกับ 1.58 ดอลลาร์ในปี 2025
FFO ต่อหุ้นปรับลดในช่วงเก้าเดือน3.85 ดอลลาร์ในปี 2026 เทียบกับ 4.60 ดอลลาร์ในปี 2025
ประมาณการกำไรสุทธิปี 2026ปรับเพิ่มเป็น 0.40–0.60 ดอลลาร์ต่อหุ้น จาก 0.20–0.50 ดอลลาร์

ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นช่วยหนุนการดำเนินงานของสำนักงาน

อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เดิมเดียวกันในแมนฮัตตันเพิ่มขึ้นจาก 92.9% ณ สิ้นปี 2025 เป็น 95.0% ณ วันที่ 30 กันยายน 2026 ตัวชี้วัดนี้รวมสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่มีผลเริ่มต้น จึงไม่ได้หมายความว่าพื้นที่ทั้งหมดมีผู้เช่าอยู่แล้วและสร้างรายได้ค่าเช่า

SL Green ลงนามสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงานในแมนฮัตตันเกือบ 1.97 ล้านตารางฟุตจนถึงเดือนกันยายน ฝ่ายบริหารกล่าวในการประชุมทางโทรศัพท์เกี่ยวกับผลประกอบการว่า ยอดการเช่าพื้นที่นับตั้งแต่ต้นปีเพิ่มขึ้นเกิน 2 ล้านตารางฟุตในเวลาต่อมา ค่าเช่าทดแทนสูงกว่าค่าเช่าเดิมที่ปรับขึ้นเต็มอัตราแล้ว 15.7% ในช่วงเก้าเดือนแรก ขณะที่รายได้สุทธิจากการดำเนินงานที่เป็นเงินสดของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เดิมเดียวกันเพิ่มขึ้น 4.2% โดยไม่รวมรายได้จากการยกเลิกสัญญาเช่า

Steven Durels ผู้บริหารด้านการปล่อยเช่าอธิบายว่า บริษัทมีโอกาสปล่อยเช่าที่อยู่ระหว่างดำเนินการมากกว่า 1.3 ล้านตารางฟุต รวมถึงพื้นที่เกือบ 840,000 ตารางฟุตที่อยู่ระหว่างการเจรจาอย่างจริงจัง เงินสนับสนุนการปรับปรุงพื้นที่ให้ผู้เช่ายังคงอยู่ในระดับสูง แม้ว่าสัมปทานค่าเช่าฟรีจะเริ่มลดลงแล้ว

ความคืบหน้าการรีไฟแนนซ์ไม่ได้ขจัดแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ย

ฝ่ายบริหารกล่าวว่า SL Green ดำเนินการรีไฟแนนซ์มูลค่ามากกว่า 7 พันล้านดอลลาร์ในปี 2026 ธุรกรรมสำคัญในเดือนตุลาคมคือการรีไฟแนนซ์ 245 Park Avenue มูลค่า 2 พันล้านดอลลาร์ร่วมกับพันธมิตรในกิจการร่วมทุน เงินกู้ดอกเบี้ยคงที่ระยะห้าปีมีอัตราดอกเบี้ย 6.52% โดย SL Green ป้องกันความเสี่ยงสำหรับส่วนแบ่งของตน ทำให้อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงอยู่ที่ 6.37%

DiLiberto แบ่งปัจจัยลบ 0.25 ดอลลาร์ต่อหุ้นที่ส่งผลต่อประมาณการออกเป็นค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยประมาณ 0.20 ดอลลาร์ และรายได้ค่าธรรมเนียม 0.05 ดอลลาร์ ฝ่ายบริหารยังกล่าวด้วยว่า การจำหน่ายสินทรัพย์บางรายการที่วางแผนไว้อาจเลื่อนไปเป็นช่วงต้นปี 2027 ทำให้ช่วงเวลาที่จะได้รับเงินยังไม่แน่นอน

การขายอสังหาริมทรัพย์และแนวโน้มของ Summit ยังเป็นประเด็นสำคัญ

SL Green ทำสัญญาขาย 110 Greene Street ในราคา 226 ล้านดอลลาร์ โดยคาดว่าจะปิดการขายในไตรมาสสี่ของปี 2026 ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขตามปกติ บริษัทคาดว่าจะได้รับเงินสุทธิประมาณ 216 ล้านดอลลาร์เพื่อนำไปชำระหนี้ของบริษัท การขายยังไม่เสร็จสิ้นในเวลาที่ประกาศ

ฝ่ายบริหารยังปรับลดคาดการณ์ผลประกอบการทั้งปีของ Summit One Vanderbilt ลงด้วย DiLiberto ระบุว่ารายได้ค่าเช่าตามสัดส่วนในไตรมาสสามและค่าใช้จ่ายก่อนเปิดให้บริการของแหล่งท่องเที่ยวในปารีสที่วางแผนไว้ เป็นปัจจัยกดดันผลการดำเนินงาน กำหนดการเปิดให้บริการในปารีสยังคงเป็นเดือนมิถุนายน 2027

สรุป

ผลประกอบการ SL Green ผสานการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานที่ดีขึ้นเข้ากับการปรับเพิ่มประมาณการที่ขับเคลื่อนโดยธุรกรรม การอัปเดตข้อมูลตามกำหนดครั้งถัดไปของบริษัทคือการประชุมนักลงทุนสถาบันในวันที่ 7 ธันวาคม 2026 ขณะที่การขาย 110 Greene Street ซึ่งรอดำเนินการในไตรมาสสี่ ยังคงเป็นหมุดหมายสำคัญระยะใกล้สำหรับการชำระหนี้

อ่านข่าวเพิ่มเติม

ข่าว FinanceVelix เพิ่มเติม

ข้อสงวนสิทธิ์

บทความ FinanceVelix นี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงิน การลงทุน กฎหมาย หรือภาษีที่ปรับให้เหมาะกับบุคคล ราคาตลาด อัตราดอกเบี้ย และภาวะเศรษฐกิจอาจเปลี่ยนแปลงได้ การลงทุนมีความเสี่ยงที่จะขาดทุน ข้อเท็จจริงสะท้อนข้อมูลที่มีอยู่ในขณะที่เผยแพร่และอาจเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบข้อมูลสำคัญด้วยตนเองและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเมื่อจำเป็น การกล่าวถึงสินทรัพย์ บริษัท หรือบริการใดไม่ได้หมายถึงการรับรอง