Hoạt động đầu tư bất động sản của các văn phòng gia đình ngày càng có chọn lọc khi lãi suất cao hơn và sự bất định về chi phí vay vốn nâng tiêu chuẩn đối với các cam kết mới. Trong những nhận định được công bố ngày 23 tháng 10 năm 2026, các lãnh đạo đầu tư cho biết họ tập trung vào những bất động sản được chiết khấu sâu, tài sản có khả năng định giá cho thuê và mức vay nợ thận trọng, đồng thời dè dặt với các khoản đầu tư trung tâm dữ liệu dài hạn.
Điểm chính
- Michels Family Office ưu tiên những thương vụ bất động sản xuất sắc trong khi tình hình lãi suất vẫn bất định.
- Khả năng định giá cho thuê và mức vay nợ là những yếu tố cốt lõi khi đánh giá khả năng phòng hộ lạm phát của bất động sản.
- Các cam kết dài hạn và nguy cơ lỗi thời về công nghệ khiến một số nhà quản lý thận trọng với trung tâm dữ liệu.
Mục lục
- Hoạt động đầu tư của văn phòng gia đình nâng tiêu chuẩn đối với các thương vụ bất động sản
- Khả năng phòng hộ lạm phát phụ thuộc vào tiền thuê và nợ
- Trung tâm dữ liệu tiềm ẩn rủi ro ngoài hợp đồng thuê
- Kết luận
Hoạt động đầu tư của văn phòng gia đình nâng tiêu chuẩn đối với các thương vụ bất động sản
Rob Haugen, người phụ trách các khoản đầu tư vốn tư nhân và hoạt động mua bán và sáp nhập tại Michels Family Office, cho biết sự bất định về chiều hướng lãi suất đã khiến công ty đặt ra yêu cầu khắt khe hơn đối với các cơ hội bất động sản. Haugen cũng là giám đốc đầu tư của River1 Asset Management, công ty tách ra từ Michels.
“Thành thật mà nói, cho đến khi chúng tôi thực sự tin chắc rằng lãi suất đang trên đà giảm trở lại, chúng tôi khó có thể muốn làm bất cứ điều gì ngoài những dự án thực sự đặc biệt,” ông nói.
Haugen mô tả những cơ hội như mua một tòa nhà văn phòng với mức chiết khấu đáng kể, trong đó một khách thuê đã được xác định sẽ chiếm phần lớn diện tích. Sự kết hợp này gắn cơ sở đầu tư với cả giá mua lẫn nhu cầu đã nhận diện được, thay vì chỉ dựa vào khả năng giá trị bất động sản phục hồi.
Bán lẻ tại các cửa hàng quy mô lớn là một lĩnh vực đáng quan tâm khác. Haugen cho biết văn phòng gia đình đã mua một bất động sản của Kohl’s gần Milwaukee cùng một nhóm nhà đầu tư, khoảng một năm rưỡi trước khi ông đưa ra nhận định.
| Hạng mục | Chi tiết |
|---|---|
| Cơ hội mục tiêu của Haugen | Lợi suất trên giá vốn tiềm năng ở mức cao một chữ số hoặc hai chữ số; đây là mục tiêu đầu tư, không phải lợi nhuận đã được báo cáo. |
| Tiêu chí sàng lọc mức vay nợ của HB Wealth | Nhìn chung, khuyến nghị khách hàng tránh các quỹ có tỷ lệ đòn bẩy trên 65%, dù ở cấp độ bất động sản đang vận hành hay cấp độ quỹ. |
| Mối lo ngại của Haugen về thời gian khóa vốn | Không muốn cam kết vốn trong 10–15 năm khi lãi suất ở mức cao. |
Khả năng phòng hộ lạm phát phụ thuộc vào tiền thuê và nợ
Joel Houck, giám đốc đầu tư tại HB Wealth, cho biết ông nhận thấy sự quan tâm ngày càng tăng từ các văn phòng gia đình lớn đối với bất động sản và những tài sản thực khác, bao gồm nhà kho công nghiệp, đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp. Khả năng phòng hộ lạm phát là sức hấp dẫn quan trọng, nhưng ông nhấn mạnh điều đó phụ thuộc vào cấu trúc của tài sản.
“Với bất động sản, khả năng phòng hộ lạm phát đến từ việc người quản lý bất động sản cơ sở có thể điều chỉnh lại giá thuê,” Houck nói. Các loại hình bất động sản khác nhau không điều chỉnh lại tiền thuê với cùng tốc độ.
Houck chỉ ra bất động sản công nghiệp và nhà ở là những tài sản có thể tăng tiền thuê thường xuyên, đồng thời cho biết cả hai đều có thể hưởng lợi từ những hạn chế về nguồn cung. Lãi suất cao hơn cũng có thể tạo ra cơ hội mua với giá chiết khấu, dù ông cảnh báo nhà đầu tư cần xem xét mức vay nợ ở cả cấp độ bất động sản lẫn cấp độ quỹ.
Cách xử lý thuế cũng là một yếu tố cần cân nhắc. Houck lưu ý rằng khấu hao có thể tạo ra một khoản giảm trừ thuế. Hướng dẫn của IRS về khấu hao bất động sản cho thuê nhà ở giải thích rằng khoản khấu trừ giúp thu hồi chi phí bất động sản cho thuê trong một số năm nhất định và đề cập riêng đến các giới hạn đối với khoản lỗ từ hoạt động cho thuê. Những quy định này cung cấp thông tin nền về lợi ích tiềm năng, chứ không đảm bảo rằng mọi khoản phân phối từ quỹ bất động sản đều được hoãn thuế cho đến khi bán.
Trung tâm dữ liệu tiềm ẩn rủi ro ngoài hợp đồng thuê
Sự quan tâm đến trung tâm dữ liệu không đồng nghĩa với việc mọi nhà quản lý tài sản đều cam kết đầu tư. Haugen cho biết ông không muốn chấp nhận thời gian khóa vốn kéo dài khi lãi suất vẫn ở mức cao.
Mike Silverman, giám đốc đầu tư tại Cresset, cho biết khách hàng thường xuyên hỏi về trung tâm dữ liệu, nhưng công ty chưa theo đuổi các cơ hội này do rủi ro. Ông xem đây giống các khoản đầu tư công nghệ hơn là khoản đầu tư bất động sản truyền thống.
Silverman cho biết hợp đồng thuê 15 năm với một công ty lớn có thể trông hấp dẫn, nhưng những thay đổi về công nghệ có thể khiến cơ sở này kém giá trị hơn khi hợp đồng thuê kết thúc. Mối lo ngại của ông phân biệt độ chắc chắn của các khoản thanh toán theo hợp đồng của khách thuê với tính hữu dụng của bất động sản trong dài hạn.
Kết luận
Các nhà quản lý này mô tả việc phân bổ vốn có chọn lọc, chứ không phải rút lui hoàn toàn khỏi bất động sản. Những tiêu chí họ nêu ra cho các cam kết trong tương lai vẫn là giá mua, tính linh hoạt trong việc điều chỉnh tiền thuê, mức độ vay nợ và tính hữu dụng của tài sản sau khi hợp đồng thuê hiện tại kết thúc.
Đọc thêm tin tức
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm
Bài viết này của FinanceVelix cung cấp thông tin chung, không phải lời khuyên tài chính, đầu tư, pháp lý hoặc thuế dành riêng cho từng cá nhân. Giá thị trường, lãi suất và điều kiện kinh tế có thể thay đổi; các khoản đầu tư tiềm ẩn rủi ro thua lỗ. Các thông tin phản ánh tài liệu có sẵn tại thời điểm xuất bản và có thể thay đổi. Hãy tự xác minh thông tin quan trọng và tham khảo chuyên gia đủ năng lực khi cần. Việc đề cập đến một tài sản, công ty hoặc dịch vụ không đồng nghĩa với sự chứng thực.
