Godrej Properties 2027財年第二季（Q2 FY27）財報顯示，現金回收創新高，但利潤大幅下滑，使下半年項目推出與交付成為公司展望的關鍵。在2026年10月23日的財報討論中，這家開發商表示，現金回收額達5,318億盧比，年增31%；淨利潤則下滑62%，至154億盧比。管理層提出下半年總值32,000億盧比的項目推出計畫，但能否實現仍取決於核准進度與執行能力。
重點摘要
- 季度現金回收創新高，支撐營運現金流改善，儘管預訂量下滑。
- 淨利潤下滑62%，交付時程與專案會計因素拖累已報告業績。
- 管理層預期下半年表現將有所改善，並由計劃推出、總值32,000億盧比的項目提供支撐。
目錄
Godrej Properties財報：現金表現強勁，銷售卻下滑
季度營運現金流年增33%，較前一季近增300%，達1,584億盧比。第二季及上半年現金回收額均創新高，現金表現優於預訂數據所呈現的情況。
第二季預訂額年減6%、季減7%，至8,008億盧比。上半年預訂額成長7%，因此管理層計劃在下半年推出項目，對實現其成長目標至關重要。
先前已推出項目的銷售，即所稱的持續性銷售，年增83%，達5,054億盧比。三個項目的銷售額各自超過500億盧比。執行長Gaurav Pandey表示，在項目推出延後時，公司加強了這方面的銷售工作。
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 2027財年上半年現金回收 | 9,666億盧比，年增25%。 |
| 2027財年上半年營運現金流 | 1,983億盧比。 |
| 2027財年上半年EBITDA | 717億盧比，年減53%。 |
| 2027財年上半年淨利潤 | 504億盧比，年減50%。 |
收入增加未能轉化為利潤成長
總收入年增38%，至2,575億盧比，但EBITDA下滑72%，至171億盧比。上半年利潤下滑，反映交付時程集中在較後期；財務長Rajendra Khetawat也指出，特定項目的會計處理影響了季度業績。
在Mahalunge，先前透過合資架構，以開發管理費的形式認列利潤。合作夥伴於第一季退出，且項目在第二季取得使用許可證後，公司改採逐項合併認列，使已報告銷售額與銷售成本幾乎相等。Khetawat表示，ORS結算也影響了第二季數據。
下半年項目推出取決於核准與施工進度
Pandey表示，下半年總值32,000億盧比的項目推出計畫，有望使公司迎來項目推出與銷售表現最強勁的時期。包括Bandra Bay在內的部分項目，推出時程由第二季延至第三季。這些是管理層的預期，並非已完成的項目推出或預訂。
管理層表示，第三季所需核准中，有80%在季度開始前已取得，其餘預計在排燈節後數週內取得。至於第四季，公司目標是在2026年11月下旬至12月中旬取得80%的核准。
Bandra Bay是孟買產品組合的一部分：公司的住宅項目目錄列出位於Bandra West的Godrej Properties at Bandra Bay。該產品列表提供地點資訊，並不代表財報電話會議所述的推出時程已獲確認。
施工仍是另一項執行限制。Pandey表示，上半年施工及相關現金流出年增42%，但也提醒，國家首都區（NCR）可能受國家綠色法庭禁令影響，進而拖累進度。
儘管有現金流目標，土地支出仍保持彈性
Godrej Properties上半年新增四個項目，預期預訂價值為15,500億盧比，達到全年新增項目指引的78%。管理層表示，未來收購仍須符合最低報酬門檻，包括20%的內部報酬率，以及15%的預訂額對淨利潤比率。
Pandey表示，第四季實現正自由現金流的可能性很高，並對2028財年（FY28）更有信心。這些仍是預期，並非已實現的業績；收購支出也仍是變數：管理層表示，寧可接受某些季度幾乎沒有或完全沒有交易，也不會放寬報酬要求。
結論
Godrej Properties財報顯示，現金創造能力有所增強，但已報告利潤並未同步改善。接下來的關鍵里程碑，是第三季剩餘核准，以及管理層為第四季項目推出設定的11月下旬至12月中旬核准時程。
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