Kilroy业绩：强劲租赁提振2026年FFO展望

Kilroy公布的2026年第三季度业绩显示，租赁活动增强，全年运营资金（FFO）展望小幅上调，尽管财务业绩同比下降。这家办公楼及生命科学地产房东报告称，摊薄后每股FFO为0.88美元，并签订了约815,000平方英尺的租约。业绩于10月22日发布，管理层随后于10月23日召开业绩电话会议。

要点

• Kilroy将2026年FFO指引中值上调0.01美元至摊薄后每股3.57美元，同时收窄了指引区间。
• 租赁活动加快，但由于已签租约尚未开始履行，占用面积略有下降。
• DIRECTV即将到期的租约以及Flower Mart项目新增费用给2027年带来挑战。

目录

• 尽管季度业绩下滑，Kilroy盈利展望仍有所改善
• 租赁改善尚未转化为入住率上升
• DIRECTV和Flower Mart带来2027年逆风
• 土地出售和信贷能力增强资本灵活性
• 结论

尽管季度业绩下滑，Kilroy盈利展望仍有所改善

Kilroy的第三季度财务和运营业绩显示，全年FFO指引区间收窄至摊薄后每股3.55–3.59美元，此前区间为3.49–3.63美元。此次调整将指引中值上调1美分，而非同时提高预测区间的上下限。

季度FFO包括每股约0.01美元的和解及修复费用收入。管理层表示，更新后的全年指引中值意味着第四季度FFO约为每股0.86美元。

同物业现金净营业收入同比下降1.5%。和解及修复费用收入减少，加上房地产税退税减少，合计使增长率降低170个基点。管理层将全年同物业现金NOI增长假设收窄至0.75%–1.00%，此前为0.25%–1.25%。

租赁改善尚未转化为入住率上升

年初至今，租赁面积超过1.75百万平方英尺，较2025年前九个月高出约44%。第三季度租赁活动包括：此前空置空间的新租约345,000平方英尺、当前已占用空间的新租约127,000平方英尺，以及续租343,000平方英尺。

续租包括与Box在Crossing 900签订的一份为期12年、面积约243,000平方英尺的协议。在可比的第二代租约中，剔除短期协议后，按公认会计准则（GAAP）计算的租金较此前水平上涨30.6%，现金租金上涨9.7%。

截至9月30日，稳定运营资产组合的出租率为83.0%，较上一季度上升150个基点；与此同时，入住率下降10个基点至76.9%。两者之间的差异很重要，因为签订租约并不意味着租户立即开始占用空间或支付租金。

已签约但尚未开始履行的租约涉及超过1.4百万平方英尺，年化基本租金约为1.01亿美元，较上一季度增加2,200万美元。管理层预计，年化基本租金中有1,400万美元将在2026年第四季度开始确认，另有3,400万美元将在2027年开始确认。

DIRECTV和Flower Mart带来2027年逆风

DIRECTV位于El Segundo的租约分两个阶段到期：49,000平方英尺于2026年第四季度初到期，其余484,000平方英尺将于2027年第四季度初到期。这些空间合计对应约1,600万美元的年度基本租金。

临时首席财务官Eliott Trencher表示，DIRECTV仍可能以某种形式续租，但管理层的基本情景是假设其完全撤出或大幅缩减租赁面积。Kilroy正在评估重新出租、重新定位以及部分或全部变现等方案；这些方案均未被称为已完成交易。

管理层还预计，Flower Mart项目的利息资本化将在2027年1月左右停止。届时，年化利息费用将增加约3,200万美元，运营费用及税项将增加约500万美元。这些预期成本与公司2026年指引分开，后者假设资本化将持续至年底。

土地出售和信贷能力增强资本灵活性

Kilroy有价值1.85亿美元的土地出售交易已签约，预计于2026年末开始交割。其中包括待完成的1,950万美元出售交易，标的是位于圣迭戈市中心的Kilroy East Village土地地块，公司预计该交易将在第四季度交割。

公司于7月使用手头现金偿还了2亿美元的私募票据。未来九个月内，公司仍有约3.95亿美元的债务到期，票据加权平均利率约为3.8%；公司报告称，尚有超过12亿美元的未使用信贷额度。

首席执行官Angela Aman表示，潜在资产出售所得可用于收购、偿还债务或回购股票。这些仍是资本配置选项，而非已宣布的承诺。

结论

Kilroy业绩接下来的考验，是第四季度已签租约按计划开始履行，以及East Village土地出售如期完成。这些里程碑将有助于展示，在已明确的2027年逆风到来之前，增强的租赁活动如何转化为租金收入和可用资本。

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