Rexford业绩：租赁表现提振展望，售出资产组合获12亿美元

Rexford公布的2026年第三季度业绩显示，租赁表现增强，全年经营展望上调，但物业收入和净利润有所下降。这家南加州工业地产房东于10月22日公布业绩，并于10月23日召开业绩电话会。此前，公司完成了价值12亿美元的资产组合出售，所得款项帮助其减少债务并回购股票。

要点

• Rexford将2026年核心FFO指引上调至摊薄后每股2.41至2.44美元。
• 租赁面积达370万平方英尺，推动同物业期末出租率升至96.9%。
• 削减债务增强了资产负债表，但租金处于峰值时期签订的租约到期仍构成不利因素。

目录

• 净利润走弱之际，Rexford业绩展望改善
• 租赁提振出租率，但项目仍需招租
• 出售资产组合支持偿债和股票回购
• 峰值租金时期签订的租约到期，令展望承压
• 结论

净利润走弱之际，Rexford业绩展望改善

Rexford的第三季度财务业绩显示，核心运营资金（Core FFO）为摊薄后每股0.60美元，与去年同期持平。管理层将全年核心FFO预测从摊薄后每股2.38至2.43美元上调至2.41至2.44美元。

归属于普通股股东的净利润降至1,460万美元，即摊薄后每股0.07美元；去年同期为8,710万美元，即每股0.37美元。本季度计入了7,180万美元的减值费用，而去年同期没有此项费用；同时，物业出售收益也有所减少。

核心FFO是一项补充性经营指标，并非净利润的替代指标。本季度两者的区别尤为重要：减值费用拖累了报告利润，而每股核心FFO保持稳定。

物业基本收入仍然疲弱：同物业净营业收入同比下降2.6%，现金净营业收入（NOI）下降1.1%。Rexford表示，平均出租率下降和坏账费用上升等因素带来压力，租金减免也拖累了现金NOI。

租赁提振出租率，但项目仍需招租

本季度，Rexford签订了370万平方英尺的新租约和续租约。同物业期末出租率较6月30日上升200个基点，达到96.9%，高于本季度平均值95.6%。

首席财务官Michael Fitzmaurice表示，出租率环比上升源于租赁，而非资产出售。促成这一变化的因素包括87%的租户留存率、部分第四季度租赁活动提前，以及两家内陆帝国地区的租户于9月初入驻，所占面积约41.5万平方英尺。

包括改造和开发资产在内的整体资产组合出租率较低，为91.3%。管理层预计该指标有望升至94%至95%，而改善主要取决于这些项目空间的租赁情况。

管理层表示，本季度签署的改造及开发项目租约涉及约60万平方英尺，预计每年可贡献约1,400万美元的年化NOI。这一预期贡献与已充分计入季度业绩的收入并不相同。

出售资产组合支持偿债和股票回购

已完成的12亿美元出售涉及22处物业，构成本季度13亿美元资产处置总额的大部分。今年迄今的出售额达到15亿美元，推进了Rexford规模达20亿美元的资产组合调整计划。

Rexford本季度偿还了4.85亿美元债务，其中包括4.25亿美元的2027年到期债务。截至6月30日，净债务与调整后EBITDAre之比为4.5倍；目前已降至3.8倍。

截至10月22日，年内股票回购金额累计达到7.087亿美元，加权平均回购价为每股36.90美元。管理层还计划偿还剩余的2027年到期债务，不以更高利率进行再融资。

首席执行官Laura Clark表示，剩余资产处置的定价仍符合预期，不过美国国债收益率上升使买方的选择更加谨慎。进一步出售仍属计划交易，并非已经完成并取得所得款项的交易。

峰值租金时期签订的租约到期，令展望承压

本季度签订的可比租约现金租金较此前租金低3.0%，但净有效租金上升7.1%。Fitzmaurice预计，未来几年现金续租租金差幅平均将处于负的低两位数至中两位数区间，因为2022至2023年租金高峰期签订的租约将陆续到期。

这一展望以市场租金持平为前提。约3.5%的年度合同租金涨幅和更高的期初出租率可部分抵消压力，但无法消除高于市场水平的租约重置带来的影响。

管理层上调了若干全年经营假设，同时下调了计划中的开发和改造项目启动规模。修订后的目标将预期经营改善与更具选择性的资本支出计划区分开来。

结论

Rexford租赁表现增强、杠杆率下降，为上调后的2026年展望提供了支撑，但租约重置仍限制物业收入增长。管理层表示，将在下一季度业绩公布时提供更全面的2027年及以后展望。

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