SL Green业绩：交易提振业绩展望，已签约出租率达95%

SL Green公布的2026年第三季度业绩显示，曼哈顿办公楼租赁表现增强，全年展望也有所上调。不过，推动指引上调的是一笔酒店业务交易，而非单纯依靠经常性租金增长。公司于10月21日发布业绩，并于10月22日进行说明；若将已签约但尚未起租的租约计入，同店办公楼出租率为95%。

核心要点

• SL Green将2026年FFO指引上调至每股6.50–6.70美元，主要反映出售酒店业务权益带来的收入。
• 较高的续租租金支撑现金营业收入增长，但已签约出租率包含尚未入驻的租户。
• 尽管再融资活动规模可观，较高的利息成本以及物业出售时点的不确定性仍构成制约。

目录

• 交易提振SL Green业绩展望
• 租金上涨支撑办公楼运营
• 再融资取得进展，但未消除利率压力
• 物业出售与Summit展望仍受关注
• 结论

交易提振SL Green业绩展望

SL Green在第三季度业绩公告中，将全年运营资金（FFO）指引从摊薄后每股5.60–5.90美元上调至6.50–6.70美元。修订后的展望计入了每股1.10美元的增量收入，这笔收入来自出售一家与其餐饮及酒店业务相关实体中20%的合资权益；与此同时，较高利率环境带来的每股0.25美元不利影响抵消了部分增益。

这笔酒店业务交易于10月完成，业务总估值为2亿美元，产生了4,000万美元款项。首席财务官Matthew DiLiberto表示，会计准则要求对已出售及保留的权益均重新估值，因此产生了显著收益。因此，这项业绩贡献不应与经常性酒店业务营业收入混为一谈。

本季度FFO与上年同期基本持平，而每股净利润大幅上升。前九个月FFO同比下降；比较期包含每股0.94美元、与522 Fifth Avenue商业抵押贷款投资偿还相关的收入（不包括利息收入）。

租金上涨支撑办公楼运营

曼哈顿同店办公楼出租率从2025年底的92.9%升至2026年9月30日的95.0%。该指标包括尚未起租的已签约租约，因此并不意味着所有空间都已有人入驻并产生租金。

截至9月，SL Green已签署近197万平方英尺的曼哈顿办公楼租约。管理层在业绩电话会上表示，此后年初至今的租赁面积已超过200万平方英尺。前九个月的续租租金比此前已完全递增的租金高15.7%；剔除租约终止收入后，同店现金净营业收入上升4.2%。

租赁业务负责人Steven Durels表示，租赁项目储备超过130万平方英尺，其中近84万平方英尺处于积极谈判阶段。租户装修补贴仍处于较高水平，不过免租优惠已开始减少。

再融资取得进展，但未消除利率压力

管理层表示，SL Green于2026年完成了超过70亿美元的再融资。10月的一项重要交易是与合资伙伴共同为245 Park Avenue完成20亿美元再融资。这笔五年期固定利率贷款的利率为6.52%，SL Green通过对冲将其应占部分的实际利率降至6.37%。

DiLiberto将每股0.25美元的指引不利影响拆分为约0.20美元的利息支出和0.05美元的费用收入。管理层还表示，部分计划中的资产出售可能推迟至2027年初，所得款项的到账时间仍不确定。

物业出售与Summit展望仍受关注

SL Green已签订合同，拟以2.26亿美元出售110 Greene Street，预计于2026年第四季度交割，但须满足惯常条件。公司预计将获得约2.16亿美元净款项，用于偿还公司债务；公告发布时，该交易尚未完成。

管理层还下调了对Summit One Vanderbilt全年的预期。DiLiberto指出，第三季度的按收入比例计租金，以及计划中的巴黎景点开业前费用，对经营业绩构成压力。巴黎项目仍计划于2027年6月开业。

结论

SL Green业绩显示，办公楼租赁状况有所改善，同时交易因素推动指引上调。公司下一次计划中的更新是在2026年12月7日举行的机构投资者会议；110 Greene Street待完成的第四季度出售仍是近期偿债进程中的一个重要节点。

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