La inversión inmobiliaria de las oficinas familiares se está volviendo más selectiva, ya que las tasas de interés más altas y la incertidumbre sobre los costos de endeudamiento elevan el umbral para asumir nuevos compromisos. En declaraciones publicadas el 23 de octubre de 2026, ejecutivos de inversión describieron un enfoque centrado en propiedades con grandes descuentos, activos con capacidad para fijar los alquileres y un endeudamiento moderado, junto con cautela ante las inversiones a largo plazo en centros de datos.
Puntos clave
- Michels Family Office está dando prioridad a las oportunidades inmobiliarias excepcionales mientras persiste la incertidumbre sobre las tasas de interés.
- La capacidad para fijar los alquileres y los niveles de endeudamiento son fundamentales para evaluar la protección contra la inflación que ofrece el sector inmobiliario.
- Los compromisos prolongados y la obsolescencia tecnológica están haciendo que algunos gestores se muestren cautelosos ante los centros de datos.
Índice
- La inversión de las oficinas familiares eleva el umbral para las operaciones inmobiliarias
- La protección contra la inflación depende de los alquileres y la deuda
- Los centros de datos conllevan riesgos que van más allá del contrato de arrendamiento
- Conclusión
La inversión de las oficinas familiares eleva el umbral para las operaciones inmobiliarias
Rob Haugen, quien supervisa las inversiones de capital privado y las fusiones y adquisiciones en Michels Family Office, dijo que la incertidumbre sobre la dirección de las tasas de interés ha hecho que la firma exija más a las oportunidades inmobiliarias. Haugen también es director de inversiones de su escisión, River1 Asset Management.
«Sinceramente, hasta que no tengamos una convicción realmente sólida de que las tasas volverán a bajar, nos resulta difícil querer hacer otra cosa que no sea un proyecto verdaderamente excepcional», dijo.
Haugen describió oportunidades como comprar un edificio de oficinas con un descuento considerable y con un inquilino conocido que ocupará una gran parte del espacio. Esa combinación vincula la tesis de inversión tanto al precio de compra como a una demanda identificable, en vez de depender únicamente de una recuperación del valor de las propiedades.
El comercio minorista en grandes superficies es otra área de interés. Haugen dijo que la oficina familiar compró una propiedad de Kohl’s cerca de Milwaukee junto con un consorcio de inversores, aproximadamente un año y medio antes de sus declaraciones.
| Elemento | Detalles |
|---|---|
| Oportunidad objetivo de Haugen | Rendimiento potencial sobre el costo en los dígitos altos de un solo dígito o en dos dígitos; es un objetivo de inversión, no un rendimiento declarado. |
| Filtro de endeudamiento de HB Wealth | Por lo general, aconseja a sus clientes evitar fondos con un apalancamiento superior al 65%, ya sea a nivel de la propiedad en operación o del fondo. |
| Preocupación de Haugen por los períodos de bloqueo | Se muestra reacio a comprometer capital durante 10–15 años con tasas de interés altas. |
La protección contra la inflación depende de los alquileres y la deuda
Joel Houck, director de inversiones de HB Wealth, dijo que ha observado un mayor interés de las grandes oficinas familiares en el sector inmobiliario y otros activos reales, como almacenes industriales, tierras agrícolas y bosques maderables. La protección contra la inflación es un atractivo importante, pero subrayó que depende de la estructura del activo.
«En el sector inmobiliario, la protección contra la inflación proviene de la capacidad del administrador de la propiedad subyacente para reajustar las tarifas de alquiler», dijo Houck. Los distintos tipos de propiedades no reajustan los alquileres al mismo ritmo.
Houck señaló los inmuebles industriales y las viviendas como activos cuyos alquileres pueden aumentarse con regularidad, y añadió que ambos pueden beneficiarse de las restricciones de la oferta. Las tasas de interés más altas también pueden crear oportunidades de compra con descuento, aunque advirtió a los inversores que examinen el endeudamiento tanto a nivel de la propiedad como del fondo.
El tratamiento fiscal es otro aspecto a considerar. Houck destacó la depreciación como una posible protección fiscal. La guía del IRS sobre la depreciación de propiedades residenciales en alquiler explica que la deducción permite recuperar los costos de las propiedades de alquiler a lo largo de un número de años establecido y aborda por separado los límites aplicables a las pérdidas por alquiler. Esas reglas sirven de contexto para el posible beneficio; no garantizan que todas las distribuciones de un fondo inmobiliario estén exentas de impuestos hasta que se venda el activo.
Los centros de datos conllevan riesgos que van más allá del contrato de arrendamiento
El interés en los centros de datos no se ha traducido en compromisos por parte de todos los gestores patrimoniales. Haugen expresó su renuencia a aceptar períodos de bloqueo prolongados mientras las tasas de interés se mantengan altas.
Mike Silverman, director de inversiones de Cresset, dijo que los clientes preguntan con frecuencia por los centros de datos, pero que la firma no ha buscado esas oportunidades debido al riesgo. Los considera más inversiones tecnológicas que inversiones inmobiliarias convencionales.
Silverman dijo que un contrato de arrendamiento de 15 años con una gran empresa puede parecer atractivo, pero que los cambios tecnológicos podrían hacer que las instalaciones valgan menos cuando termine el contrato. Su preocupación distingue la seguridad de los pagos contractuales de un inquilino de la utilidad de la propiedad a más largo plazo.
Conclusión
Estos gestores describen una asignación selectiva de capital, no una retirada total del sector inmobiliario. Los criterios que señalan para asumir compromisos futuros siguen siendo el precio de compra, la flexibilidad de los alquileres, la exposición al endeudamiento y la utilidad del activo más allá de su contrato de arrendamiento actual.
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