Los resultados de Kilroy del tercer trimestre de 2026 mostraron una mayor actividad de arrendamiento y un modesto aumento en las perspectivas de fondos procedentes de las operaciones para el año completo, pese a unos resultados financieros interanuales más bajos. El propietario de oficinas e instalaciones de ciencias de la vida registró un FFO de $0.88 por acción diluida y firmó arrendamientos por aproximadamente 815,000 pies cuadrados. Los resultados se publicaron el 22 de octubre, y la llamada de resultados de la dirección tuvo lugar el 23 de octubre.
Conclusiones clave
- Kilroy elevó en $0.01 el punto medio de sus previsiones de FFO para 2026, hasta $3.57 por acción diluida, y estrechó el rango.
- La actividad de arrendamiento se aceleró, pero la superficie ocupada disminuyó ligeramente mientras los arrendamientos firmados esperaban su inicio.
- Los próximos vencimientos de DIRECTV y los gastos adicionales de Flower Mart plantean desafíos para 2027.
Índice
- Las perspectivas de resultados de Kilroy mejoran pese a los menores resultados trimestrales
- El aumento de los arrendamientos aún no se ha traducido en una mayor ocupación
- DIRECTV y Flower Mart generan obstáculos para 2027
- Las ventas de terrenos y la capacidad de crédito respaldan la flexibilidad de capital
- Conclusión
Las perspectivas de resultados de Kilroy mejoran pese a los menores resultados trimestrales
Los resultados financieros y operativos del tercer trimestre de Kilroy estrecharon las previsiones de FFO para el año completo a un rango de $3.55–$3.59 por acción diluida, frente al rango anterior de $3.49–$3.63. El cambio elevó el punto medio en un centavo, en lugar de aumentar ambos extremos de la previsión.
El FFO trimestral incluyó aproximadamente $0.01 por acción de ingresos por acuerdos y tarifas de restauración. Según la dirección, el nuevo punto medio anual implica un FFO de aproximadamente $0.86 por acción en el cuarto trimestre.
Los ingresos operativos netos en efectivo de propiedades comparables disminuyeron un 1.5% interanual. La reducción de los ingresos por acuerdos y tarifas de restauración y de los reembolsos de impuestos inmobiliarios restó conjuntamente 170 puntos básicos a la tasa de crecimiento. La dirección estrechó su supuesto de crecimiento para el año completo del NOI en efectivo de propiedades comparables a 0.75%–1.00%, frente a 0.25%–1.25%.
| Concepto | Detalles |
|---|---|
| Ingresos trimestrales | T3 de 2026: $271.6 millones; T3 de 2025: $279.7 millones. |
| Beneficio neto disponible para los accionistas ordinarios | T3 de 2026: $15.5 millones; T3 de 2025: $156.2 millones. |
| Beneficio diluido por acción | T3 de 2026: $0.13; T3 de 2025: $1.31. |
| Fondos procedentes de las operaciones | T3 de 2026: $104.6 millones; T3 de 2025: $130.6 millones. |
| FFO diluido por acción | T3 de 2026: $0.88; T3 de 2025: $1.08. |
El aumento de los arrendamientos aún no se ha traducido en una mayor ocupación
Los arrendamientos acumulados en lo que va del año superaron los 1.75 millones de pies cuadrados, aproximadamente un 44% más que en los primeros nueve meses de 2025. La actividad del tercer trimestre incluyó 345,000 pies cuadrados de nuevos arrendamientos en espacios previamente vacantes, 127,000 pies cuadrados en espacios actualmente ocupados y 343,000 pies cuadrados de renovaciones.
Las renovaciones incluyeron un acuerdo de 12 años que abarca aproximadamente 243,000 pies cuadrados con Box en Crossing 900. En el conjunto de arrendamientos comparables de segunda generación, excluidos los acuerdos de corto plazo, las rentas según los principios contables generalmente aceptados (GAAP) aumentaron un 30.6% y las rentas en efectivo subieron un 9.7% respecto de sus niveles anteriores.
La cartera estabilizada estaba arrendada en un 83.0% al 30 de septiembre, un aumento de 150 puntos básicos respecto del trimestre anterior, mientras que la ocupación cayó 10 puntos básicos, hasta el 76.9%. Esta diferencia es importante porque la firma de un arrendamiento no significa que el inquilino haya iniciado de inmediato la ocupación o los pagos de alquiler.
Los arrendamientos firmados cuyo inicio estaba pendiente abarcaban más de 1.4 millones de pies cuadrados y representaban aproximadamente $101 millones de alquiler base anualizado, $22 millones más que en el trimestre anterior. La dirección prevé que comiencen arrendamientos correspondientes a $14 millones de alquiler base anualizado en el cuarto trimestre de 2026 y otros $34 millones durante 2027.
DIRECTV y Flower Mart generan obstáculos para 2027
El arrendamiento de DIRECTV en El Segundo vence en dos etapas: 49,000 pies cuadrados vencieron al comienzo del cuarto trimestre de 2026, y los 484,000 pies cuadrados restantes vencerán al comienzo del cuarto trimestre de 2027. En conjunto, el espacio representa aproximadamente $16 millones de alquiler base anual.
El director financiero interino Eliott Trencher dijo que seguía siendo posible una renovación de algún tipo, pero que el escenario base de la dirección era una salida total o una reducción sustancial de la superficie. Kilroy está evaluando opciones de nuevo arrendamiento, reposicionamiento y monetización parcial o total; ninguna se presentó como una transacción ya completada.
La dirección también prevé que la capitalización del proyecto Flower Mart cese alrededor de enero de 2027. Esto supondría un aumento anualizado de aproximadamente $32 millones en gastos por intereses y $5 millones en gastos operativos e impuestos. Estos costos previstos son independientes de las previsiones de la compañía para 2026, que suponen que la capitalización continuará hasta fin de año.
Las ventas de terrenos y la capacidad de crédito respaldan la flexibilidad de capital
Kilroy tenía ventas de terrenos por $185 millones bajo contrato, y se espera que los cierres comiencen a finales de 2026. Esto incluye la venta pendiente por $19.5 millones del terreno Kilroy East Village en el centro de San Diego, cuyo cierre la compañía esperaba completar en el cuarto trimestre.
En julio, la compañía reembolsó $200 millones de pagarés de colocación privada con efectivo disponible. Aún tiene vencimientos por aproximadamente $395 millones durante los nueve meses siguientes, con una tasa de interés promedio ponderada cercana al 3.8%, e informó de más de $1.2 mil millones de capacidad de crédito no utilizada.
La directora ejecutiva Angela Aman dijo que los posibles ingresos de desinversiones podrían destinarse a adquisiciones, reembolsos de deuda o recompras de acciones. Estas siguen siendo opciones de asignación de capital, no compromisos anunciados.
Conclusión
La próxima prueba para los resultados de Kilroy será el inicio previsto de los arrendamientos firmados en el cuarto trimestre, junto con la venta esperada del terreno de East Village. Estos hitos ayudarán a mostrar cómo la mayor actividad de arrendamiento se convierte en ingresos por alquiler y capital disponible antes de los obstáculos identificados para 2027.
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