Los resultados de Rexford del tercer trimestre de 2026 mostraron un mayor dinamismo del arrendamiento y mejores perspectivas operativas para el conjunto del año, aunque los ingresos inmobiliarios y el beneficio neto disminuyeron. El propietario de inmuebles industriales del sur de California comunicó sus resultados el 22 de octubre y celebró una conferencia sobre resultados el 23 de octubre, tras completar la venta de una cartera por 1.200 millones de dólares, que contribuyó a reducir la deuda y financiar recompras de acciones.
Conclusiones clave
- Rexford elevó su previsión de Core FFO para 2026 a entre 2,41 y 2,44 dólares por acción diluida.
- El arrendamiento de 3,7 millones de pies cuadrados elevó la ocupación al cierre de los inmuebles comparables al 96,9%.
- La reducción de la deuda reforzó el balance, pero los contratos de arrendamiento con rentas máximas que vencen siguen siendo un obstáculo.
Índice
- Mejoran las perspectivas de resultados de Rexford pese al menor beneficio neto
- El arrendamiento mejora la ocupación, pero los proyectos aún necesitan inquilinos
- La venta de la cartera facilita el pago de deuda y las recompras
- Los vencimientos de contratos con rentas máximas moderan las perspectivas
- Conclusión
Mejoran las perspectivas de resultados de Rexford pese al menor beneficio neto
Los resultados financieros del tercer trimestre de Rexford situaron los fondos procedentes de las operaciones (FFO) básicos en 0,60 dólares por acción diluida, sin cambios respecto al año anterior. La dirección elevó su previsión de Core FFO para todo el año de entre 2,38 y 2,43 dólares a entre 2,41 y 2,44 dólares por acción diluida.
El beneficio neto atribuible a los accionistas ordinarios cayó a 14,6 millones de dólares, o 0,07 dólares por acción diluida, frente a 87,1 millones de dólares, o 0,37 dólares por acción. El trimestre incluyó cargos por deterioro de 71,8 millones de dólares, frente a ninguno un año antes, y menores ganancias por venta de propiedades.
El Core FFO es una medida complementaria de desempeño operativo, no un sustituto del beneficio neto. La distinción es importante este trimestre porque los cargos por deterioro lastraron el beneficio declarado, mientras que el Core FFO por acción se mantuvo estable.
Los ingresos subyacentes de los inmuebles siguieron siendo más débiles: los ingresos netos de explotación (NOI) de las propiedades comparables cayeron un 2,6% interanual, mientras que el NOI en efectivo disminuyó un 1,1%. Rexford señaló como factores adversos la menor ocupación media y el mayor gasto por deudas incobrables; las bonificaciones en los alquileres también lastraron el NOI en efectivo.
| Partida | Detalles |
|---|---|
| Crecimiento del NOI en efectivo de propiedades comparables en 2026 | Actualizado: 0,25%–0,75%; anterior: de −0,75% a +0,25%. |
| Ocupación media de propiedades comparables en 2026 | Actualizado: 95,8%–96,0%; anterior: 95,3%–95,7%. |
| Desinversiones inmobiliarias en 2026 | Actualizado: entre 1.700 y 2.000 millones de dólares; anterior: entre 1.500 y 2.000 millones de dólares. |
| Inicio de proyectos de reposicionamiento y desarrollo en 2026 | Actualizado: 0,8 millones de pies cuadrados; anterior: 1,2 millones de pies cuadrados. |
| Costos estimados de los proyectos que comenzarán en 2026 | Actualizado: entre 125 y 130 millones de dólares; anterior: entre 160 y 170 millones de dólares. |
El arrendamiento mejora la ocupación, pero los proyectos aún necesitan inquilinos
Rexford firmó contratos de arrendamiento nuevos y renovaciones por 3,7 millones de pies cuadrados durante el trimestre. La ocupación al cierre de las propiedades comparables aumentó 200 puntos básicos desde el 30 de junio hasta el 96,9%, por encima de la media trimestral del 95,6%.
El director financiero, Michael Fitzmaurice, dijo que el aumento secuencial de la ocupación se debió al arrendamiento y no a la venta de activos. Entre los factores que contribuyeron figuraron una retención de inquilinos del 87%, operaciones adelantadas desde el cuarto trimestre y la ocupación, a principios de septiembre, de unos 415.000 pies cuadrados por parte de dos inquilinos del Inland Empire.
La ocupación de la cartera total, incluidos los activos en reposicionamiento y desarrollo, fue menor, del 91,3%. La dirección considera posible que este indicador alcance entre el 94% y el 95%, una mejora que dependerá en gran medida del arrendamiento de espacios en esos proyectos.
Según la dirección, los contratos de arrendamiento firmados durante el trimestre para unos 600.000 pies cuadrados de proyectos de reposicionamiento y desarrollo aportarán aproximadamente 14 millones de dólares de NOI anualizado. Esa contribución prevista es distinta de los ingresos ya reflejados íntegramente en los resultados trimestrales.
La venta de la cartera facilita el pago de deuda y las recompras
La venta completada por 1.200 millones de dólares abarcó 22 propiedades y constituyó la mayor parte de los 1.300 millones de dólares en desinversiones del trimestre. Las ventas acumuladas en lo que va del año alcanzaron los 1.500 millones de dólares, lo que impulsó el realineamiento de la cartera de Rexford, valorado en 2.000 millones de dólares.
Rexford amortizó 485 millones de dólares de deuda durante el trimestre, incluidos 425 millones de dólares con vencimiento en 2027. La deuda neta sobre EBITDAre ajustado descendió a 3,8 veces, frente a 4,5 veces al 30 de junio.
Las recompras de acciones alcanzaron los 708,7 millones de dólares en lo que va del año hasta el 22 de octubre, a un precio medio ponderado de 36,90 dólares por acción. La dirección también prevé amortizar el resto de los vencimientos de 2027 sin refinanciarlos a tipos más altos.
La consejera delegada, Laura Clark, dijo que los precios de las desinversiones restantes seguían cumpliendo las expectativas, aunque el aumento de los rendimientos de los bonos del Tesoro había hecho que los compradores fueran más selectivos. Las ventas adicionales siguen siendo operaciones previstas, no ingresos ya obtenidos.
Los vencimientos de contratos con rentas máximas moderan las perspectivas
Las rentas en efectivo de los contratos comparables firmados en el tercer trimestre fueron un 3,0% inferiores a las rentas anteriores, aunque las rentas netas efectivas aumentaron un 7,1%. Fitzmaurice prevé que, durante los próximos dos años, las variaciones de las rentas en efectivo al renovar contratos promedien tasas negativas de entre los porcentajes bajos y medios de dos dígitos, a medida que venzan los contratos firmados durante el máximo de rentas de 2022–2023.
Esta perspectiva presupone que las rentas de mercado se mantendrán estables. Los aumentos contractuales anuales de las rentas, de alrededor del 3,5%, y una mayor ocupación inicial ofrecen cierto contrapeso, pero no eliminan la presión derivada de la revisión de contratos con rentas superiores a las del mercado.
La dirección elevó varias hipótesis operativas para el conjunto del año y, al mismo tiempo, redujo los inicios previstos de proyectos de desarrollo y reposicionamiento. Los objetivos revisados distinguen entre la mejora operativa prevista y un programa de inversión de capital más selectivo.
Conclusión
El mayor dinamismo del arrendamiento y el menor apalancamiento de Rexford respaldan la mejora de sus perspectivas para 2026, pero las revisiones de rentas siguen limitando el crecimiento de los ingresos inmobiliarios. La dirección dijo que ofrecerá perspectivas más completas para 2027 y los años posteriores con los resultados del próximo trimestre.
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