Los resultados de SL Green del tercer trimestre de 2026 mostraron un mayor dinamismo en el arrendamiento de oficinas en Manhattan y una mejora de las perspectivas para el año completo, aunque el aumento de las previsiones se debió a una operación hotelera, no únicamente al crecimiento recurrente de los alquileres. La compañía publicó sus resultados el 21 de octubre y los analizó el 22 de octubre. Informó de una ocupación de oficinas del 95% en inmuebles comparables, incluidos los arrendamientos firmados que aún no habían entrado en vigor.
Conclusiones clave
- SL Green elevó sus previsiones de FFO para 2026 a entre 6,50 y 6,70 dólares por acción, en gran medida por los ingresos derivados de la venta de una participación en el negocio hotelero.
- El aumento de los alquileres de reemplazo respaldó el crecimiento de los ingresos operativos en efectivo, pero la cifra de ocupación arrendada incluye inquilinos que aún no se han trasladado.
- El aumento de los costes de intereses y la incertidumbre sobre el calendario de las ventas de propiedades siguen siendo limitaciones, pese a la considerable actividad de refinanciación.
Índice
- Las perspectivas de resultados de SL Green mejoran gracias a una operación
- El aumento de los alquileres respalda las operaciones de oficinas
- Los avances en la refinanciación no eliminan la presión de los tipos
- La venta de propiedades y las perspectivas de Summit siguen en el foco
- Conclusión
Las perspectivas de resultados de SL Green mejoran gracias a una operación
El anuncio de resultados del tercer trimestre de SL Green elevó las previsiones de fondos procedentes de las operaciones, o FFO, para el año completo de entre 5,60 y 5,90 dólares a entre 6,50 y 6,70 dólares por acción diluida. Las nuevas perspectivas incluyen 1,10 dólares por acción de ingresos adicionales por la venta de una participación del 20% en una empresa conjunta vinculada a sus operaciones hoteleras de alimentos y bebidas, compensados por un impacto negativo de 0,25 dólares por acción atribuido al entorno de tipos más altos.
La operación hotelera se cerró en octubre con una valoración bruta del negocio de 200 millones de dólares y generó 40 millones de dólares en ingresos. El director financiero, Matthew DiLiberto, afirmó que las normas contables exigían revalorizar tanto las participaciones vendidas como las retenidas, lo que generó una ganancia significativa. Por tanto, no debe confundirse la contribución a los resultados con los ingresos operativos hoteleros recurrentes.
El FFO trimestral se mantuvo prácticamente sin cambios respecto al año anterior, mientras que el beneficio neto por acción aumentó con fuerza. El FFO de los nueve primeros meses disminuyó frente a un periodo comparativo que incluía 0,94 dólares por acción de ingresos, excluidos los ingresos por intereses, asociados al reembolso de la inversión hipotecaria comercial en 522 Fifth Avenue.
| Concepto | Detalles |
|---|---|
| Beneficio neto diluido por acción del tercer trimestre | 1,01 dólares en 2026 frente a 0,34 dólares en 2025 |
| FFO diluido por acción del tercer trimestre | 1,59 dólares en 2026 frente a 1,58 dólares en 2025 |
| FFO diluido por acción de los nueve meses | 3,85 dólares en 2026 frente a 4,60 dólares en 2025 |
| Previsión de beneficio neto para 2026 | Elevada a entre 0,40 y 0,60 dólares por acción, desde entre 0,20 y 0,50 dólares |
El aumento de los alquileres respalda las operaciones de oficinas
La ocupación de oficinas comparables en Manhattan aumentó del 92,9% a finales de 2025 al 95,0% el 30 de septiembre de 2026. Esta medida incluye arrendamientos firmados que aún no habían entrado en vigor, por lo que no significa que todos los espacios ya estuvieran ocupados y generando alquileres.
SL Green firmó arrendamientos de oficinas en Manhattan por casi 1,97 millones de pies cuadrados hasta septiembre. La dirección afirmó durante la llamada sobre resultados que, posteriormente, el volumen de arrendamientos acumulado en lo que va de año superó los 2 millones de pies cuadrados. En los nueve primeros meses, los alquileres de reemplazo superaron en un 15,7% los alquileres anteriores plenamente escalonados, mientras que los ingresos operativos netos en efectivo de inmuebles comparables aumentaron un 4,2%, excluidos los ingresos por terminación de arrendamientos.
Steven Durels, responsable de arrendamientos, describió una cartera de operaciones potenciales superior a 1,3 millones de pies cuadrados, incluidos casi 840.000 pies cuadrados en negociaciones activas. Las concesiones para mejoras de los espacios arrendados seguían siendo elevadas, aunque las concesiones de periodos de alquiler gratuito habían comenzado a disminuir.
Los avances en la refinanciación no eliminan la presión de los tipos
La dirección afirmó que SL Green completó refinanciaciones por más de 7.000 millones de dólares durante 2026. Una operación importante en octubre fue la refinanciación de 2.000 millones de dólares de 245 Park Avenue junto con su socio de empresa conjunta. El préstamo a tipo fijo, con un plazo de cinco años, tenía un tipo de interés del 6,52%; SL Green cubrió su parte para fijar un tipo efectivo del 6,37%.
DiLiberto desglosó el impacto negativo de 0,25 dólares por acción en las previsiones en aproximadamente 0,20 dólares de gastos por intereses y 0,05 dólares de ingresos por comisiones. La dirección también indicó que algunas ventas de activos previstas podrían aplazarse hasta principios de 2027, lo que deja incierto el calendario de los ingresos.
La venta de propiedades y las perspectivas de Summit siguen en el foco
SL Green había acordado vender 110 Greene Street por 226 millones de dólares, con cierre previsto en el cuarto trimestre de 2026, sujeto a las condiciones habituales. La compañía espera unos ingresos netos de aproximadamente 216 millones de dólares para amortizar deuda corporativa; la venta aún no se había completado cuando se anunció.
La dirección también redujo sus expectativas para el conjunto del año respecto a Summit One Vanderbilt. DiLiberto señaló como presiones sobre los resultados operativos los alquileres variables del tercer trimestre y los gastos previos a la apertura de la atracción prevista en París. La apertura en París seguía programada para junio de 2027.
Conclusión
Los resultados de SL Green combinaron una mejora en el arrendamiento de oficinas con un aumento de las previsiones impulsado por una operación. La próxima actualización programada de la compañía será en su conferencia para inversores institucionales del 7 de diciembre de 2026, mientras que la venta pendiente de 110 Greene Street en el cuarto trimestre sigue siendo un hito próximo para la amortización de deuda.
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