Les family offices se montrent plus sélectifs dans leurs investissements immobiliers, alors que la hausse des taux d’intérêt et l’incertitude entourant les coûts d’emprunt relèvent le niveau d’exigence pour tout nouvel engagement. Dans des commentaires publiés le 23 octobre 2026, des dirigeants du secteur de l’investissement ont indiqué privilégier les biens fortement décotés, les actifs disposant d’un pouvoir de fixation des loyers et un recours mesuré à l’emprunt, tout en se montrant prudents à l’égard des investissements à long terme dans les centres de données.
Principaux points à retenir
- Michels Family Office privilégie les opportunités immobilières exceptionnelles tant que l’incertitude sur les taux d’intérêt persiste.
- Le pouvoir de fixation des loyers et le niveau d’endettement sont essentiels pour évaluer la protection de l’immobilier contre l’inflation.
- Les engagements de longue durée et l’obsolescence technologique incitent certains gestionnaires à la prudence vis-à-vis des centres de données.
Table des matières
- Les family offices relèvent le niveau d’exigence pour les opérations immobilières
- La protection contre l’inflation dépend des loyers et de la dette
- Les centres de données présentent des risques qui dépassent la durée du bail
- Conclusion
Les family offices relèvent le niveau d’exigence pour les opérations immobilières
Rob Haugen, qui supervise les investissements en capital privé ainsi que les fusions et acquisitions chez Michels Family Office, a déclaré que l’incertitude quant à l’évolution des taux d’intérêt avait rendu l’entreprise plus exigeante à l’égard des opportunités immobilières. Haugen est également directeur des investissements de River1 Asset Management, issue d’une scission de l’entreprise.
« Honnêtement, tant que nous ne sommes pas vraiment convaincus que les taux vont repartir à la baisse, nous avons du mal à envisager autre chose que des projets vraiment exceptionnels », a-t-il déclaré.
Haugen a décrit des opportunités comme l’achat d’un immeuble de bureaux à prix fortement réduit, avec un locataire connu qui doit occuper une grande partie des locaux. Cette combinaison fait reposer la thèse d’investissement à la fois sur le prix d’achat et sur une demande identifiable, plutôt que de compter uniquement sur une reprise de la valeur des biens immobiliers.
La grande distribution est un autre secteur qui les intéresse. Haugen a déclaré que le family office avait acheté un bien immobilier de Kohl’s près de Milwaukee avec un consortium d’investisseurs environ un an et demi avant ses commentaires.
| Élément | Détails |
|---|---|
| Opportunité ciblée par Haugen | Rendement potentiel sur le coût d’acquisition dans le haut de la fourchette à un chiffre ou à deux chiffres ; il s’agit d’un objectif d’investissement, et non d’un rendement déclaré. |
| Critère d’endettement de HB Wealth | En règle générale, l’entreprise déconseille à ses clients les fonds dont le levier dépasse 65 %, que ce soit au niveau des biens immobiliers exploités ou du fonds. |
| Préoccupation de Haugen concernant le blocage des capitaux | Réticence à immobiliser des capitaux pendant 10 à 15 ans lorsque les taux d’intérêt sont élevés. |
La protection contre l’inflation dépend des loyers et de la dette
Joel Houck, directeur des investissements chez HB Wealth, a déclaré avoir constaté un intérêt accru des grands family offices pour l’immobilier et d’autres actifs réels, notamment les entrepôts industriels, les terres agricoles et les forêts. La protection contre l’inflation constitue un attrait important, mais il a souligné qu’elle dépend de la structure de l’actif.
« Dans l’immobilier, la protection contre l’inflation tient à la capacité du gestionnaire du bien sous-jacent à réviser les loyers », a déclaré Houck. Les loyers des différents types de biens ne sont pas révisés au même rythme.
Houck a cité les biens immobiliers industriels et les logements comme des actifs dont les loyers peuvent être augmentés régulièrement, ajoutant que les deux peuvent bénéficier des contraintes d’offre. Les taux d’intérêt élevés peuvent également créer des opportunités d’achat à prix réduit, mais il a mis en garde les investisseurs, qui doivent examiner l’endettement tant au niveau des biens immobiliers qu’à celui des fonds.
Le traitement fiscal est un autre élément à prendre en compte. Houck a souligné que l’amortissement pouvait constituer un bouclier fiscal. Les directives de l’IRS sur l’amortissement des biens résidentiels locatifs expliquent que la déduction permet de récupérer le coût des biens locatifs sur un nombre d’années déterminé et traitent séparément des limites applicables aux pertes locatives. Ces règles donnent un aperçu de l’avantage potentiel, sans garantir que chaque distribution d’un fonds immobilier soit exonérée d’impôt jusqu’à la vente.
Les centres de données présentent des risques qui dépassent la durée du bail
L’intérêt pour les centres de données ne s’est pas traduit par des engagements de la part de tous les gestionnaires de patrimoine. Haugen s’est dit réticent à accepter des périodes de blocage prolongées tant que les taux d’intérêt restent élevés.
Mike Silverman, directeur des investissements chez Cresset, a déclaré que les clients posaient souvent des questions sur les centres de données, mais que l’entreprise n’avait pas donné suite à ces opportunités en raison des risques. Il les considère davantage comme des investissements technologiques que comme des investissements immobiliers classiques.
Silverman a déclaré qu’un bail de 15 ans conclu avec une grande entreprise pouvait sembler attrayant, mais que l’évolution technologique pouvait réduire la valeur de l’installation à l’expiration du bail. Sa préoccupation distingue la sécurité des paiements contractuels du locataire de l’utilité du bien immobilier à plus long terme.
Conclusion
Ces gestionnaires décrivent un déploiement sélectif des capitaux plutôt qu’un retrait général de l’immobilier. Pour leurs futurs engagements, les critères qu’ils ont indiqués restent le prix d’achat, la flexibilité des loyers, l’exposition à l’endettement et l’utilité de l’actif au-delà de son bail actuel.
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