Au troisième trimestre 2026, les résultats de Rexford ont fait état d’une accélération des locations et d’une amélioration des perspectives opérationnelles pour l’ensemble de l’exercice, malgré le recul des revenus immobiliers et du bénéfice net. Le propriétaire d’immobilier industriel du sud de la Californie a publié ses résultats le 22 octobre, puis tenu une conférence téléphonique sur ses résultats le 23 octobre, après avoir achevé la vente d’un portefeuille de 1,2 milliard de dollars, qui a contribué à réduire la dette et à financer des rachats d’actions.
Principaux points à retenir
- Rexford a relevé sa prévision de Core FFO pour 2026 à 2,41–2,44 $ par action diluée.
- La location de 3,7 millions de pieds carrés a porté le taux d’occupation en fin de période des biens comparables à 96,9 %.
- La réduction de la dette a renforcé le bilan, mais les baux arrivant à échéance, assortis de loyers à leur sommet, restent un frein.
Sommaire
- Les perspectives de résultats de Rexford s’améliorent malgré le recul du bénéfice net
- Les locations améliorent le taux d’occupation, mais les projets doivent encore trouver des locataires
- La vente du portefeuille contribue au remboursement de la dette et aux rachats d’actions
- Les échéances de baux assortis de loyers à leur sommet tempèrent les perspectives
- Conclusion
Les perspectives de résultats de Rexford s’améliorent malgré le recul du bénéfice net
Les résultats financiers du troisième trimestre de Rexford font état d’un Core FFO de 0,60 $ par action diluée, inchangé par rapport à l’année précédente. La direction a relevé sa prévision de Core FFO pour l’ensemble de l’exercice, de 2,38–2,43 $ à 2,41–2,44 $ par action diluée.
Le résultat net attribuable aux actionnaires ordinaires a baissé à 14,6 millions de dollars, soit 0,07 $ par action diluée, contre 87,1 millions de dollars, soit 0,37 $ par action. Le trimestre a inclus 71,8 millions de dollars de charges de dépréciation, contre aucune l’année précédente, ainsi que des plus-values plus faibles sur les ventes immobilières.
Le Core FFO est un indicateur opérationnel complémentaire et non un substitut au résultat net. Cette distinction est importante ce trimestre : les charges de dépréciation ont pesé sur le bénéfice publié, tandis que le Core FFO par action est resté stable.
Les revenus immobiliers sous-jacents sont restés plus faibles : le résultat net d’exploitation des biens comparables a reculé de 2,6 % sur un an, tandis que le NOI en trésorerie a diminué de 1,1 %. Rexford a cité la baisse du taux d’occupation moyen et la hausse des charges pour créances douteuses parmi les facteurs défavorables, les franchises de loyer ayant également pesé sur le NOI en trésorerie.
| Élément | Détails |
|---|---|
| Croissance du NOI en trésorerie des biens comparables en 2026 | Révisée : 0,25 %–0,75 % ; précédente : de -0,75 % à +0,25 %. |
| Taux d’occupation moyen des biens comparables en 2026 | Révisé : 95,8 %–96,0 % ; précédent : 95,3 %–95,7 %. |
| Cessions immobilières en 2026 | Révisées : 1,7–2,0 milliards de dollars ; précédentes : 1,5–2,0 milliards de dollars. |
| Lancements de projets de repositionnement et de développement en 2026 | Révisés : 0,8 million de pieds carrés ; précédents : 1,2 million de pieds carrés. |
| Coûts estimés des projets lancés en 2026 | Révisés : 125–130 millions de dollars ; précédents : 160–170 millions de dollars. |
Les locations améliorent le taux d’occupation, mais les projets doivent encore trouver des locataires
Rexford a signé des baux nouveaux et renouvelés portant sur 3,7 millions de pieds carrés au cours du trimestre. Le taux d’occupation en fin de période des biens comparables a progressé de 200 points de base depuis le 30 juin, pour atteindre 96,9 %, au-dessus du taux moyen de 95,6 % enregistré au cours du trimestre.
Le directeur financier Michael Fitzmaurice a indiqué que la hausse séquentielle du taux d’occupation résultait des locations et non de ventes d’actifs. Parmi les facteurs contributifs figuraient un taux de fidélisation des locataires de 87 %, une activité anticipée du quatrième trimestre et l’occupation, début septembre, d’environ 415 000 pieds carrés par deux locataires de l’Inland Empire.
Le taux d’occupation de l’ensemble du portefeuille, y compris les actifs en repositionnement et en développement, était inférieur, à 91,3 %. La direction estime que cet indicateur pourrait atteindre 94 %–95 %, cette amélioration dépendant en grande partie de la location des surfaces de ces projets.
Environ 600 000 pieds carrés de baux liés à des projets de repositionnement et de développement signés au cours du trimestre contribueront à hauteur d’environ 14 millions de dollars au NOI annualisé, a indiqué la direction. Cette contribution attendue est distincte des revenus déjà intégralement comptabilisés dans les résultats trimestriels.
La vente du portefeuille contribue au remboursement de la dette et aux rachats d’actions
La vente réalisée de 1,2 milliard de dollars portait sur 22 biens et constituait l’essentiel des cessions de 1,3 milliard de dollars du trimestre. Depuis le début de l’année, les ventes ont atteint 1,5 milliard de dollars, faisant avancer le réalignement du portefeuille de Rexford, d’un montant de 2 milliards de dollars.
Rexford a remboursé 485 millions de dollars de dette au cours du trimestre, dont 425 millions de dollars d’échéances de 2027. Le ratio de la dette nette à l’EBITDAre ajusté est descendu à 3,8 fois, contre 4,5 fois au 30 juin.
Au 22 octobre, les rachats d’actions depuis le début de l’année s’élevaient à 708,7 millions de dollars, à un prix moyen pondéré de 36,90 $ par action. La direction prévoit également de rembourser les échéances restantes de 2027 sans les refinancer à des taux plus élevés.
La PDG Laura Clark a déclaré que les prix proposés pour les cessions restantes continuaient de répondre aux attentes, bien que la hausse des taux des bons du Trésor ait rendu les acheteurs plus sélectifs. Les ventes supplémentaires restent des opérations prévues et ne constituent pas des produits de cession déjà encaissés.
Les échéances de baux assortis de loyers à leur sommet tempèrent les perspectives
Les loyers en trésorerie des baux comparables signés au troisième trimestre étaient inférieurs de 3,0 % aux loyers précédents, bien que les loyers effectifs nets aient augmenté de 7,1 %. Fitzmaurice s’attend à ce que les écarts de renouvellement des loyers en trésorerie affichent en moyenne des taux négatifs dans la fourchette basse à moyenne des dizaines de pourcentage au cours des deux prochaines années, à mesure que les baux signés au sommet des loyers de 2022–2023 arriveront à échéance.
Ces perspectives reposent sur l’hypothèse de loyers de marché stables. Les augmentations contractuelles annuelles de loyer d’environ 3,5 % et un taux d’occupation initial plus élevé offrent des compensations, mais n’éliminent pas la pression liée à la révision de baux dont les loyers dépassent ceux du marché.
La direction a relevé plusieurs hypothèses opérationnelles pour l’ensemble de l’exercice tout en réduisant le nombre de lancements de projets de développement et de repositionnement prévus. Les objectifs révisés distinguent l’amélioration opérationnelle attendue d’un programme de dépenses d’investissement plus sélectif.
Conclusion
La progression des locations et la baisse de l’endettement de Rexford soutiennent le relèvement de ses perspectives pour 2026, mais les révisions de loyers restent un frein à la croissance des revenus immobiliers. La direction a indiqué qu’elle fournirait des perspectives plus complètes pour 2027 et au-delà à l’occasion de la publication des résultats du prochain trimestre.
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