Les résultats de First Industrial pour le troisième trimestre 2026 ont justifié une hausse d’un cent du point médian des prévisions de fonds provenant des activités (FFO) de la société pour l’ensemble de l’exercice. Les résultats publiés le 21 octobre ont fait état d’un FFO dilué de 0,81 $ par action, contre 0,76 $ un an plus tôt, tandis que le taux d’occupation en fin de trimestre a dépassé les prévisions de la direction malgré une baisse par rapport au trimestre précédent.
Points clés à retenir
- First Industrial a resserré sa prévision de FFO pour 2026 à une fourchette de 3,11–3,15 $ par action, incluant les coûts liés aux conseils en vote par procuration.
- Le taux d’occupation en fin de trimestre a dépassé les attentes, mais est resté inférieur à son niveau du deuxième trimestre.
- Les renouvellements signés pour 2027 ont enregistré une croissance des loyers au comptant de 16 %, laissant entrevoir des hausses plus modérées que pour les baux de 2026.
Table des matières
- Les résultats de First Industrial montrent une hausse du FFO et une baisse du résultat net
- La hausse des perspectives de croissance des revenus nets d’exploitation comparables ne se répercute pas entièrement sur le FFO
- Les cohortes de baux font état de hausses de loyers modérées
- Le calendrier des projets de développement et les acquisitions influencent le trimestre à venir
- Conclusion
Les résultats de First Industrial montrent une hausse du FFO et une baisse du résultat net
L’annonce des résultats du troisième trimestre 2026 de la société fait état d’un résultat net dilué de 0,44 $ par action, contre 0,49 $ un an plus tôt. Le FFO a évolué en sens inverse, ce qui souligne la distinction entre le résultat publié et cet indicateur de l’activité immobilière.
First Industrial calcule le FFO en ajustant le résultat net pour tenir compte de postes tels que l’amortissement des biens immobiliers, les dépréciations et les gains ou pertes sur les ventes de biens. Il se distingue donc à la fois du résultat net et des flux de trésorerie.
Le taux d’occupation des biens en exploitation s’établissait à 94,1 % à la fin du mois de septembre, dépassant les prévisions de 93,5 % de la direction. Il a toutefois baissé par rapport aux 94,9 % de fin juin et n’était que légèrement supérieur aux 94,0 % enregistrés un an plus tôt.
| Poste | Détails |
|---|---|
| Prévisions de FFO NAREIT pour 2026 | 3,11–3,15 $ par action, incluant les coûts liés aux conseils en vote par procuration |
| Prévisions de taux d’occupation des biens en exploitation à fin 2026 | 94,5 %–96,5 % |
| Prévisions de croissance des revenus nets d’exploitation comparables au comptant au quatrième trimestre | 4,0 %–6,0 %, hors indemnités de résiliation |
| Prévisions de croissance des revenus nets d’exploitation comparables au comptant pour l’ensemble de l’exercice | 6,25 %–6,75 %, hors indemnités de résiliation |
| Prévisions de frais généraux et administratifs pour 2026 | 42–43 millions de dollars, hors 5,6 millions de dollars de coûts contestés liés à la campagne de vote par procuration |
La hausse des perspectives de croissance des revenus nets d’exploitation comparables ne se répercute pas entièrement sur le FFO
Les revenus nets d’exploitation comparables au comptant, hors indemnités de résiliation, ont progressé de 5,6 % au troisième trimestre. La hausse des loyers sur les nouveaux baux et les renouvellements, ainsi que les augmentations contractuelles, ont soutenu cette croissance, en partie compensées par une baisse du taux d’occupation moyen.
La direction a relevé de 75 points de base, à 6,5 %, le point médian de ses prévisions de croissance des revenus nets d’exploitation comparables au comptant pour l’ensemble de l’exercice, tandis qu’elle n’a augmenté que de 0,01 $ le point médian du FFO. Lors de la conférence téléphonique sur les résultats du 22 octobre, les dirigeants ont attribué l’amélioration des perspectives comparables à un taux d’occupation légèrement supérieur et à une période de gratuité moindre au second semestre.
Le directeur financier Scott Musil a expliqué qu’une période de gratuité moindre améliore les revenus nets d’exploitation comparables au comptant, mais n’est pas répercutée dans le FFO. Cette distinction comptable aide à comprendre pourquoi les deux relèvements de prévisions sont d’ampleur différente.
La fourchette de FFO pour l’ensemble de l’exercice comprend 0,04 $ par action de coûts liés aux conseils en vote par procuration. Hors ces coûts, la fourchette de la direction s’établit à 3,15–3,19 $ par action.
Les cohortes de baux font état de hausses de loyers modérées
Les loyers au comptant des nouveaux baux et des renouvellements ayant pris effet au troisième trimestre ont augmenté de 52 %. Un indicateur distinct portant sur les baux signés à ce jour et prenant effet tout au long de 2026 faisait état d’une hausse d’environ 38 %, 94 % des échéances de cette année ayant été traitées en superficie. Ces chiffres couvrent des populations de baux différentes et ne doivent pas être considérés comme interchangeables.
Pour les baux signés à ce jour et prenant effet en 2027, les loyers au comptant ont augmenté d’environ 16 %, couvrant 45 % des échéances de l’année prochaine. Le PDG Peter Baccile a indiqué que les écarts définitifs de loyers pour 2027 ne devraient pas s’éloigner de manière significative de ce niveau, sous réserve des négociations restantes.
Baccile a décrit cette modération comme un retour à la normale après les loyers de pointe signés en 2022. Il a indiqué que les renouvellements anticipés réduisent le risque lié à la location sans sacrifier les loyers, tandis que les hausses à venir dépendront davantage de l’évolution des loyers du marché.
Le calendrier des projets de développement et les acquisitions influencent le trimestre à venir
Les perspectives reposent sur la location de 650 000 pieds carrés supplémentaires de projets de développement en décembre 2026. Musil a indiqué qu’environ 150 000 pieds carrés de locations attendues avaient été reportés à 2027, même si la vigueur de la location du portefeuille principal a contribué à compenser ce retard.
Au cours du trimestre, First Industrial a acquis en Pennsylvanie centrale un immeuble entièrement loué de 764 000 pieds carrés pour 120 millions de dollars. La société a également acheté un terrain de 32 acres dans la région de Dallas pour 13 millions de dollars, en vue d’un projet prévu de deux bâtiments totalisant jusqu’à 390 000 pieds carrés.
Pour 2027, la direction a estimé que l’échéance de deux swaps de taux d’intérêt totalisant 575 millions de dollars pourrait accroître les charges d’intérêts de 0,01–0,02 $ par action, sur la base des taux de swap en vigueur à l’époque et de la courbe à terme. Il s’agit d’une estimation, et non d’un résultat de financement déjà réalisé.
Conclusion
Le prochain test opérationnel portera sur les locations de projets de développement prévues en décembre et sur la capacité du taux d’occupation en fin d’année à atteindre la fourchette visée par la direction. Le FFO de First Industrial s’est amélioré, mais la cohorte de baux signés pour 2027 laisse déjà entrevoir une croissance des loyers plus modérée.
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