Les résultats de SL Green pour le troisième trimestre 2026 font apparaître une accélération de la location de bureaux à Manhattan et un relèvement des perspectives pour l’ensemble de l’exercice, même si une transaction dans l’hôtellerie — et non la seule croissance récurrente des loyers — explique la hausse des prévisions. La société a publié ses résultats le 21 octobre et les a commentés le 22 octobre, faisant état d’un taux d’occupation des bureaux à périmètre comparable de 95 % lorsque sont inclus les baux signés dont la prise d’effet n’a pas encore eu lieu.
Points clés
- SL Green a relevé ses prévisions de FFO pour 2026 à 6,50–6,70 $ par action, principalement en raison des revenus tirés de la vente d’une participation dans une activité hôtelière.
- La hausse des loyers de remplacement a soutenu la croissance du résultat opérationnel de trésorerie, mais le taux d’occupation des locaux loués inclut des locataires qui n’ont pas encore emménagé.
- La hausse des coûts d’intérêt et l’incertitude entourant le calendrier des ventes immobilières restent des contraintes, malgré une importante activité de refinancement.
Table des matières
- Les perspectives de résultats de SL Green bénéficient d’une transaction
- La hausse des loyers soutient l’activité de bureaux
- Les progrès du refinancement n’éliminent pas la pression des taux
- La vente immobilière et les perspectives de Summit restent au centre de l’attention
- Conclusion
Les perspectives de résultats de SL Green bénéficient d’une transaction
Dans son communiqué sur les résultats du troisième trimestre, SL Green a relevé ses prévisions de fonds provenant des opérations, ou FFO, pour l’ensemble de l’exercice, de 5,60–5,90 $ à 6,50–6,70 $ par action diluée. Les perspectives révisées incluent 1,10 $ par action de revenus supplémentaires provenant de la vente d’une participation de 20 % dans une coentreprise, au sein d’une entité liée aux activités de restauration et d’hôtellerie de la société. Cette contribution est contrebalancée par un effet défavorable de 0,25 $ par action attribué au contexte de taux plus élevés.
La transaction dans l’hôtellerie a été finalisée en octobre, pour une valorisation brute de l’activité de 200 millions de dollars et un produit de 40 millions de dollars. Le directeur financier Matthew DiLiberto a indiqué que les règles comptables imposaient de réévaluer les participations cédée et conservée, ce qui a entraîné un gain important. Il ne faut donc pas confondre cette contribution aux bénéfices avec les revenus récurrents tirés de l’exploitation hôtelière.
Le FFO trimestriel était presque inchangé par rapport à l’année précédente, tandis que le bénéfice net par action a fortement augmenté. Le FFO des neuf premiers mois a reculé par rapport à une période de comparaison qui comprenait 0,94 $ par action de revenus, hors revenus d’intérêts, liés au remboursement de l’investissement dans le prêt hypothécaire commercial du 522 Fifth Avenue.
| Élément | Détails |
|---|---|
| Bénéfice net dilué par action au troisième trimestre | 1,01 $ en 2026 contre 0,34 $ en 2025 |
| FFO dilué par action au troisième trimestre | 1,59 $ en 2026 contre 1,58 $ en 2025 |
| FFO dilué par action sur neuf mois | 3,85 $ en 2026 contre 4,60 $ en 2025 |
| Prévisions de bénéfice net pour 2026 | Relevées à 0,40–0,60 $ par action, contre 0,20–0,50 $ auparavant |
La hausse des loyers soutient l’activité de bureaux
Le taux d’occupation des bureaux à périmètre comparable de Manhattan est passé de 92,9 % fin 2025 à 95,0 % au 30 septembre 2026. Cette mesure inclut les baux signés dont la prise d’effet n’a pas encore eu lieu : elle ne signifie donc pas que tous les locaux étaient déjà occupés et généraient des loyers.
SL Green a signé des baux portant sur près de 1,97 million de pieds carrés de bureaux à Manhattan jusqu’en septembre. Lors de la conférence téléphonique sur les résultats, la direction a indiqué que les locations cumulées depuis le début de l’année avaient ensuite dépassé 2 millions de pieds carrés. Au cours des neuf premiers mois, les loyers de remplacement ont dépassé de 15,7 % les loyers antérieurs pleinement réévalués, tandis que le résultat opérationnel net de trésorerie à périmètre comparable a progressé de 4,2 %, hors revenus liés à la résiliation de baux.
Steven Durels, responsable de la location, a décrit un portefeuille de projets dépassant 1,3 million de pieds carrés, dont près de 840 000 pieds carrés faisant l’objet de négociations actives. Les franchises de loyer consenties aux locataires restaient élevées, même si elles commençaient à diminuer.
Les progrès du refinancement n’éliminent pas la pression des taux
La direction a indiqué que SL Green avait réalisé plus de 7 milliards de dollars de refinancements en 2026. Une importante opération menée en octobre a porté sur le refinancement de 2 milliards de dollars du 245 Park Avenue avec son partenaire de coentreprise. Ce prêt à taux fixe sur cinq ans était assorti d’un taux d’intérêt de 6,52 %, et SL Green a couvert sa part afin d’obtenir un taux effectif de 6,37 %.
DiLiberto a ventilé l’effet défavorable de 0,25 $ par action sur les prévisions en environ 0,20 $ de charges d’intérêts et 0,05 $ de revenus de commissions. La direction a également indiqué que certaines cessions d’actifs prévues pourraient être reportées au début de 2027, ce qui laisse incertain le calendrier des produits de cession.
La vente immobilière et les perspectives de Summit restent au centre de l’attention
SL Green avait conclu un accord pour vendre le 110 Greene Street au prix de 226 millions de dollars, la clôture étant attendue au quatrième trimestre 2026, sous réserve des conditions habituelles. La société prévoit environ 216 millions de dollars de produits nets pour rembourser sa dette d’entreprise ; la vente n’était pas finalisée au moment de l’annonce.
La direction a également revu à la baisse ses prévisions pour l’ensemble de l’exercice concernant Summit One Vanderbilt. DiLiberto a cité les loyers variables du troisième trimestre et les frais de préouverture de l’attraction prévue à Paris parmi les facteurs pesant sur les résultats opérationnels. L’ouverture à Paris restait prévue pour juin 2027.
Conclusion
Les résultats de SL Green associent une amélioration de la location de bureaux à un relèvement des prévisions porté par une transaction. La prochaine communication programmée de la société est sa conférence destinée aux investisseurs institutionnels du 7 décembre 2026, tandis que la vente de 110 Greene Street, prévue au quatrième trimestre, constitue une étape à court terme pour le remboursement de la dette.
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