Gli investimenti immobiliari dei family office diventano più selettivi, poiché i tassi d’interesse più elevati e l’incertezza sui costi di finanziamento alzano l’asticella per i nuovi impegni. In dichiarazioni pubblicate il 23 ottobre 2026, dirigenti degli investimenti hanno descritto l’attenzione rivolta a immobili fortemente scontati, asset con capacità di determinare i canoni e un ricorso contenuto all’indebitamento, insieme alla cautela verso gli investimenti a lungo termine nei data center.
Punti chiave
- Michels Family Office dà priorità alle opportunità immobiliari eccezionali finché persiste l’incertezza sui tassi d’interesse.
- La capacità di determinare i canoni e i livelli di indebitamento sono elementi centrali per valutare la protezione dall’inflazione offerta dagli immobili.
- La durata degli impegni e l’obsolescenza tecnologica inducono alcuni gestori alla cautela sui data center.
Indice
- Gli investimenti dei family office alzano l’asticella per le operazioni immobiliari
- La protezione dall’inflazione dipende dai canoni e dall’indebitamento
- I data center presentano rischi che vanno oltre il contratto di locazione
- Conclusione
Gli investimenti dei family office alzano l’asticella per le operazioni immobiliari
Rob Haugen, responsabile degli investimenti di private capital e delle fusioni e acquisizioni presso Michels Family Office, ha affermato che l’incertezza sull’andamento dei tassi d’interesse ha reso la società più esigente nella valutazione delle opportunità immobiliari. Haugen è anche chief investment officer della società derivata, River1 Asset Management.
«Sinceramente, finché non saremo davvero convinti che i tassi siano destinati a scendere, per noi è difficile voler fare altro se non un progetto davvero eccezionale», ha detto.
Haugen ha descritto opportunità come l’acquisto di un edificio per uffici a forte sconto, con un inquilino noto che occuperà una parte consistente degli spazi. Questa combinazione lega la tesi d’investimento sia al prezzo d’acquisto sia a una domanda identificabile, invece di fare affidamento soltanto su una ripresa dei valori immobiliari.
Anche i grandi spazi commerciali sono un’area d’interesse. Haugen ha dichiarato che il family office ha acquistato un immobile di Kohl’s vicino a Milwaukee con un consorzio di investitori circa un anno e mezzo prima delle sue dichiarazioni.
| Voce | Dettagli |
|---|---|
| Opportunità obiettivo di Haugen | Rendimento potenziale sul costo nella fascia alta delle singole cifre o a due cifre; si tratta di un obiettivo d’investimento, non di un rendimento dichiarato. |
| Criterio di HB Wealth sull’indebitamento | In genere sconsiglia ai clienti i fondi con leva finanziaria superiore al 65%, sia a livello dell’immobile operativo sia a livello del fondo. |
| Preoccupazione di Haugen per i periodi di vincolo | È restio a impegnare capitale per 10–15 anni in presenza di tassi d’interesse elevati. |
La protezione dall’inflazione dipende dai canoni e dall’indebitamento
Joel Houck, chief investment officer di HB Wealth, ha affermato di aver rilevato un maggiore interesse da parte dei grandi family office per gli immobili e altri beni reali, tra cui magazzini industriali, terreni agricoli e foreste. La protezione dall’inflazione è un importante elemento di attrattiva, ma ha sottolineato che dipende dalla struttura dell’asset.
«Nel settore immobiliare, la protezione dall’inflazione deriva dalla capacità del gestore dell’immobile sottostante di adeguare i canoni», ha detto Houck. Le diverse tipologie di immobili non adeguano i canoni con la stessa frequenza.
Houck ha citato gli immobili industriali e quelli residenziali come asset per i quali i canoni possono essere aumentati regolarmente, aggiungendo che entrambi possono beneficiare dei vincoli dell’offerta. I tassi d’interesse più elevati possono inoltre creare opportunità di acquisto a prezzi scontati, sebbene abbia invitato gli investitori a esaminare l’indebitamento sia a livello dell’immobile sia del fondo.
Anche il trattamento fiscale è un elemento da considerare. Houck ha sottolineato che l’ammortamento può costituire uno scudo fiscale. Le indicazioni dell’IRS sull’ammortamento degli immobili residenziali locati spiegano che la deduzione consente di recuperare i costi dell’immobile locato nel corso di un numero di anni prestabilito e trattano separatamente i limiti applicabili alle perdite da locazione. Queste norme forniscono un quadro del potenziale beneficio, ma non garantiscono che ogni distribuzione di un fondo immobiliare sia fiscalmente differita fino alla vendita.
I data center presentano rischi che vanno oltre il contratto di locazione
L’interesse per i data center non si è tradotto in impegni da parte di tutti i gestori patrimoniali. Haugen ha espresso riluttanza ad accettare periodi di vincolo prolungati finché i tassi d’interesse restano elevati.
Mike Silverman, chief investment officer di Cresset, ha affermato che i clienti chiedono spesso informazioni sui data center, ma che la società non ha perseguito queste opportunità a causa dei rischi. Li considera più investimenti tecnologici che investimenti immobiliari tradizionali.
Silverman ha detto che un contratto di locazione di 15 anni con una grande azienda può sembrare allettante, ma i cambiamenti tecnologici potrebbero rendere la struttura meno preziosa alla scadenza del contratto. La sua preoccupazione distingue la sicurezza dei pagamenti contrattuali di un inquilino dall’utilità dell’immobile nel lungo termine.
Conclusione
Questi gestori descrivono un impiego selettivo del capitale, non un ritiro generalizzato dal settore immobiliare. I criteri dichiarati per i futuri impegni restano il prezzo d’acquisto, la flessibilità dei canoni, l’esposizione all’indebitamento e l’utilità dell’asset oltre la durata del contratto di locazione in essere.
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