I risultati di Kilroy per il terzo trimestre del 2026 hanno evidenziato una maggiore attività di locazione e un modesto aumento delle prospettive annuali dei fondi derivanti dalle operazioni (FFO), nonostante risultati finanziari inferiori su base annua. Il proprietario di immobili per uffici e scienze biologiche ha registrato un FFO di 0,88 $ per azione diluita e firmato contratti di locazione per circa 815.000 piedi quadrati. I risultati sono stati pubblicati il 22 ottobre, seguiti dalla conference call sui risultati con il management il 23 ottobre.
Punti chiave
- Kilroy ha aumentato di 0,01 $ il punto medio delle previsioni FFO per il 2026, portandolo a 3,57 $ per azione diluita, e ha ristretto l’intervallo.
- L’attività di locazione ha accelerato, ma la superficie occupata è lievemente diminuita mentre i contratti firmati attendevano l’inizio della locazione.
- Le prossime scadenze dei contratti di DIRECTV e le ulteriori spese per il Flower Mart rappresentano sfide per il 2027.
Indice
- Le prospettive sui risultati di Kilroy migliorano nonostante i risultati trimestrali inferiori
- I progressi nelle locazioni non si sono ancora tradotti in un aumento dell’occupazione
- DIRECTV e Flower Mart creano ostacoli per il 2027
- Le vendite di terreni e la capacità di credito sostengono la flessibilità finanziaria
- Conclusione
Le prospettive sui risultati di Kilroy migliorano nonostante i risultati trimestrali inferiori
I risultati finanziari e operativi del terzo trimestre di Kilroy hanno ristretto le previsioni FFO per l’intero anno a 3,55–3,59 $ per azione diluita, rispetto al precedente intervallo di 3,49–3,63 $. La modifica ha aumentato di un centesimo il punto medio, senza innalzare entrambi gli estremi delle previsioni.
L’FFO trimestrale comprendeva circa 0,01 $ per azione di proventi da commissioni di transazione e ripristino. Il nuovo punto medio annuale implica un FFO nel quarto trimestre di circa 0,86 $ per azione, ha dichiarato il management.
Il reddito operativo netto (NOI) per cassa degli immobili comparabili è diminuito dell’1,5% su base annua. La riduzione delle commissioni di transazione e ripristino e dei rimborsi delle imposte immobiliari ha complessivamente abbassato il tasso di crescita di 170 punti base. Il management ha ristretto l’ipotesi di crescita del NOI per cassa degli immobili comparabili per l’intero anno allo 0,75%–1,00%, dallo 0,25%–1,25%.
| Voce | Dettagli |
|---|---|
| Ricavi trimestrali | Terzo trimestre 2026: 271,6 milioni di $; terzo trimestre 2025: 279,7 milioni di $. |
| Utile netto disponibile per gli azionisti ordinari | Terzo trimestre 2026: 15,5 milioni di $; terzo trimestre 2025: 156,2 milioni di $. |
| Utile diluito per azione | Terzo trimestre 2026: 0,13 $; terzo trimestre 2025: 1,31 $. |
| Fondi derivanti dalle operazioni | Terzo trimestre 2026: 104,6 milioni di $; terzo trimestre 2025: 130,6 milioni di $. |
| FFO diluito per azione | Terzo trimestre 2026: 0,88 $; terzo trimestre 2025: 1,08 $. |
I progressi nelle locazioni non si sono ancora tradotti in un aumento dell’occupazione
Da inizio anno, le locazioni hanno superato 1,75 milioni di piedi quadrati, circa il 44% in più rispetto ai primi nove mesi del 2025. L’attività del terzo trimestre ha incluso 345.000 piedi quadrati di nuovi contratti per spazi precedentemente sfitti, 127.000 piedi quadrati per spazi attualmente occupati e 343.000 piedi quadrati di rinnovi.
I rinnovi hanno incluso un accordo di 12 anni con Box per circa 243.000 piedi quadrati presso Crossing 900. Per i contratti comparabili di seconda generazione, esclusi quelli a breve termine, i canoni secondo i principi contabili GAAP sono aumentati del 30,6% e i canoni per cassa del 9,7% rispetto ai livelli precedenti.
Al 30 settembre, il portafoglio stabilizzato risultava locato all’83,0%, in aumento di 150 punti base rispetto al trimestre precedente, mentre il tasso di occupazione è sceso di 10 punti base al 76,9%. La differenza è rilevante perché la firma di un contratto di locazione non significa che l’inquilino abbia già iniziato a occupare lo spazio o a pagare il canone.
I contratti firmati ma non ancora avviati riguardavano oltre 1,4 milioni di piedi quadrati e rappresentavano circa 101 milioni di $ di canoni base annualizzati, in aumento di 22 milioni di $ rispetto al trimestre precedente. Il management prevede che contratti per 14 milioni di $ di canoni base annualizzati entrino in vigore nel quarto trimestre del 2026 e altri 34 milioni di $ nel corso del 2027.
DIRECTV e Flower Mart creano ostacoli per il 2027
Il contratto di locazione di DIRECTV a El Segundo scade in due fasi: 49.000 piedi quadrati sono scaduti all’inizio del quarto trimestre del 2026 e i restanti 484.000 piedi quadrati scadranno all’inizio del quarto trimestre del 2027. Nel complesso, gli spazi rappresentano circa 16 milioni di $ di canoni base annuali.
Il direttore finanziario ad interim Eliott Trencher ha dichiarato che un rinnovo in qualche forma resta possibile, ma che lo scenario di base del management prevede l’abbandono totale degli spazi o una riduzione significativa della superficie occupata. Kilroy sta valutando opzioni di nuova locazione, riposizionamento e monetizzazione parziale o totale; nessuna è stata presentata come un’operazione già conclusa.
Il management prevede inoltre che la capitalizzazione dei costi del progetto Flower Mart cessi intorno a gennaio 2027. Ciò comporterebbe un aumento annualizzato di circa 32 milioni di $ degli oneri finanziari e di 5 milioni di $ delle spese operative e delle imposte. Questi costi attesi sono separati dalle previsioni 2026 della società, che presuppongono la prosecuzione della capitalizzazione fino alla fine dell’anno.
Le vendite di terreni e la capacità di credito sostengono la flessibilità finanziaria
Kilroy aveva vendite di terreni per 185 milioni di $ sotto contratto, con chiusure previste a partire dalla fine del 2026. Tra queste rientra la vendita pendente per 19,5 milioni di $ del terreno Kilroy East Village nel centro di San Diego, che la società prevedeva di concludere nel quarto trimestre.
A luglio, la società ha rimborsato con la liquidità disponibile 200 milioni di $ di obbligazioni collocate privatamente. Nei nove mesi successivi deve ancora far fronte a scadenze per circa 395 milioni di $, con un tasso d’interesse medio ponderato di circa il 3,8%, e ha dichiarato di disporre di oltre 1,2 miliardi di $ di capacità di credito inutilizzata.
L’amministratrice delegata Angela Aman ha dichiarato che i potenziali proventi da cessioni potrebbero essere destinati ad acquisizioni, al rimborso del debito o a riacquisti di azioni. Si tratta di opzioni di allocazione del capitale, non di impegni annunciati.
Conclusione
La prossima prova per i risultati di Kilroy sarà l’avvio programmato dei contratti di locazione firmati nel quarto trimestre, insieme alla prevista vendita del terreno East Village. Questi passaggi contribuiranno a mostrare come la maggiore attività di locazione si traduca in reddito da locazione e capitale disponibile prima degli ostacoli individuati per il 2027.
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