I risultati di First Industrial per il terzo trimestre del 2026 hanno sostenuto un aumento di un centesimo del punto medio delle previsioni annuali della società sui fondi da operazioni. I risultati, pubblicati il 21 ottobre, hanno mostrato un FFO diluito di $0.81 per azione, in aumento rispetto a $0.76 dell’anno precedente, mentre l’occupazione a fine trimestre ha superato le previsioni della dirigenza, pur diminuendo rispetto al trimestre precedente.
Punti chiave
- First Industrial ha ristretto le previsioni FFO per il 2026 a $3.11–$3.15 per azione, includendo i costi per i consulenti in materia di deleghe.
- L’occupazione a fine trimestre ha superato le attese, ma è rimasta inferiore al livello del secondo trimestre.
- I rinnovi 2027 già firmati hanno registrato una crescita dei canoni in contanti del 16%, indicando aumenti più moderati rispetto al gruppo di locazioni del 2026.
Indice
- I risultati di First Industrial mostrano un FFO più elevato e un utile netto inferiore
- Le migliori prospettive per gli immobili comparabili non si riflettono integralmente nell’FFO
- I gruppi di locazioni indicano aumenti degli affitti più moderati
- Tempistiche dei progetti di sviluppo e acquisizioni influenzano il prossimo trimestre
- Conclusione
I risultati di First Industrial mostrano un FFO più elevato e un utile netto inferiore
L’annuncio dei risultati del terzo trimestre 2026 della società ha riportato un utile netto diluito di $0.44 per azione, rispetto a $0.49 dell’anno precedente. L’FFO si è mosso nella direzione opposta, evidenziando la differenza tra l’utile dichiarato e l’indicatore operativo immobiliare.
First Industrial calcola l’FFO rettificando l’utile netto per voci tra cui ammortamenti immobiliari, svalutazioni e plusvalenze o minusvalenze sulle vendite di immobili. È quindi distinto sia dall’utile netto sia dal flusso di cassa.
L’occupazione degli immobili in servizio a fine settembre era pari al 94.1%, al di sopra della previsione della dirigenza del 93.5%. Tuttavia, era scesa dal 94.9% di fine giugno ed era solo lievemente superiore al 94.0% registrato un anno prima.
| Voce | Dettagli |
|---|---|
| Previsioni FFO NAREIT 2026 | $3.11–$3.15 per azione, inclusi i costi per i consulenti in materia di deleghe |
| Previsioni di occupazione degli immobili in servizio a fine 2026 | 94.5%–96.5% |
| Previsioni di crescita dell’NOI comparabile in contanti nel quarto trimestre | 4.0%–6.0%, al netto delle penali di risoluzione |
| Previsioni di crescita dell’NOI comparabile in contanti per l’intero anno | 6.25%–6.75%, al netto delle penali di risoluzione |
| Previsioni di spese generali e amministrative per il 2026 | $42 milioni–$43 milioni, esclusi $5.6 milioni di costi contestati per la campagna di deleghe |
Le migliori prospettive per gli immobili comparabili non si riflettono integralmente nell’FFO
Nel terzo trimestre il reddito operativo netto (NOI) comparabile in contanti, al netto delle penali di risoluzione, è aumentato del 5.6%. Gli affitti più elevati sui nuovi contratti e sui rinnovi, insieme agli aumenti contrattuali, hanno sostenuto la crescita, compensata in parte dal calo dell’occupazione media.
La dirigenza ha alzato di 75 punti base, al 6.5%, il punto medio delle previsioni di crescita dell’NOI comparabile in contanti per l’intero anno, mentre ha aumentato il punto medio dell’FFO di appena $0.01. Durante la conference call sui risultati del 22 ottobre, i dirigenti hanno attribuito le migliori prospettive per gli immobili comparabili a un’occupazione leggermente superiore e a minori periodi di locazione gratuita nella seconda metà dell’anno.
Il CFO Scott Musil ha spiegato che una minore concessione di periodi di locazione gratuita migliora l’NOI comparabile in contanti, ma non si riflette nell’FFO. Questa distinzione contabile aiuta a spiegare perché i due aumenti delle previsioni differiscano per entità.
L’intervallo delle previsioni FFO per l’intero anno include $0.04 per azione di costi per i consulenti in materia di deleghe. Escludendo tali costi, l’intervallo previsto dalla dirigenza è $3.15–$3.19 per azione.
I gruppi di locazioni indicano aumenti degli affitti più moderati
I canoni in contanti dei nuovi contratti e dei rinnovi avviati nel terzo trimestre sono aumentati del 52%. Un indicatore separato, relativo ai contratti firmati fino a oggi con decorrenza nel corso del 2026, ha mostrato una crescita di circa il 38%; in termini di superficie, è stato affrontato il 94% delle scadenze previste per quell’anno. I dati riguardano gruppi diversi di locazioni e non devono essere considerati intercambiabili.
Per i contratti firmati fino a oggi con decorrenza nel 2027, i canoni in contanti sono aumentati di circa il 16%, coprendo il 45% delle scadenze del prossimo anno. L’amministratore delegato Peter Baccile ha affermato che non si prevede che gli spread definitivi del 2027 differiscano in modo significativo da tale livello, subordinatamente alle trattative ancora in corso.
Baccile ha descritto la moderazione come un ritorno a condizioni più normali rispetto ai canoni di punta concordati nel 2022. Ha affermato che i rinnovi anticipati riducono il rischio legato alla locazione senza sacrificare i canoni, mentre i futuri aumenti dipenderanno maggiormente dalla crescita dei canoni di mercato.
Tempistiche dei progetti di sviluppo e acquisizioni influenzano il prossimo trimestre
Le prospettive presuppongono la locazione aggiuntiva di 650,000 piedi quadrati di progetti di sviluppo nel dicembre 2026. Musil ha affermato che circa 150,000 piedi quadrati di locazioni previste sono slittati al 2027, sebbene una maggiore attività di locazione nel portafoglio principale abbia contribuito a compensare il ritardo.
Nel corso del trimestre, First Industrial ha acquisito un edificio interamente locato di 764,000 piedi quadrati nella Pennsylvania centrale per $120 milioni. Ha inoltre acquistato un terreno di 32 acri nell’area di Dallas per $13 milioni, destinato a un progetto pianificato di due edifici per un totale massimo di 390,000 piedi quadrati.
Guardando al 2027, la dirigenza ha stimato che la scadenza di due swap sui tassi d’interesse per un totale di $575 milioni potrebbe aumentare gli oneri per interessi di $0.01–$0.02 per azione, sulla base dei tassi swap allora correnti e della curva forward. Si tratta di una stima, non di un esito di finanziamento già realizzato.
Conclusione
La prossima verifica operativa riguarderà le locazioni dei progetti di sviluppo previste per dicembre e il raggiungimento, a fine anno, dell’intervallo di occupazione indicato dalla dirigenza. I risultati di First Industrial sono migliorati in termini di FFO, ma il gruppo di locazioni 2027 già firmate indica una crescita degli affitti più moderata.
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