I risultati di SL Green per il terzo trimestre del 2026 hanno evidenziato una maggiore attività di locazione degli uffici a Manhattan e una revisione al rialzo delle prospettive per l’intero anno, anche se l’aumento delle previsioni è stato determinato da un’operazione nel settore dell’ospitalità, e non soltanto dalla crescita ricorrente dei canoni di locazione. La società ha pubblicato i risultati il 21 ottobre e ne ha discusso il 22 ottobre, comunicando un’occupazione degli uffici same-store del 95% includendo i contratti di locazione firmati ma non ancora entrati in vigore.
Punti chiave
- SL Green ha aumentato le previsioni FFO per il 2026 a $6.50–$6.70 per azione, soprattutto in considerazione dei proventi derivanti dalla cessione di una partecipazione nel settore dell’ospitalità.
- L’aumento dei canoni di locazione sui rinnovi ha sostenuto la crescita del reddito operativo in contanti, ma il dato sull’occupazione degli spazi locati include inquilini che non si sono ancora trasferiti.
- L’aumento degli oneri per interessi e l’incertezza sulle tempistiche delle vendite immobiliari continuano a rappresentare vincoli, nonostante le consistenti operazioni di rifinanziamento.
Indice
- Le prospettive sugli utili di SL Green migliorano grazie a un’operazione
- L’aumento dei canoni sostiene l’attività degli uffici
- I progressi nei rifinanziamenti non eliminano la pressione dei tassi
- Restano sotto osservazione la vendita immobiliare e le prospettive di Summit
- Conclusione
Le prospettive sugli utili di SL Green migliorano grazie a un’operazione
Con il comunicato sui risultati del terzo trimestre, SL Green ha rivisto al rialzo le previsioni sui fondi da operazioni, o FFO, per l’intero anno, da $5.60–$5.90 a $6.50–$6.70 per azione diluita. Le nuove previsioni includono $1.10 per azione di reddito incrementale derivante dalla cessione di una quota del 20% in una joint venture relativa a un’entità collegata alle attività di ospitalità nel settore food and beverage, compensato da un impatto negativo di $0.25 per azione attribuito al contesto di tassi più elevati.
L’operazione nel settore dell’ospitalità si è conclusa a ottobre, con una valutazione lorda dell’attività di $200 million e proventi pari a $40 million. Il direttore finanziario Matthew DiLiberto ha dichiarato che i principi contabili hanno imposto la rivalutazione sia della partecipazione ceduta sia di quella mantenuta, generando una plusvalenza significativa. Il contributo agli utili non va quindi confuso con il reddito operativo ricorrente del settore dell’ospitalità.
Gli FFO trimestrali sono rimasti pressoché invariati rispetto a un anno prima, mentre l’utile netto per azione è aumentato nettamente. Gli FFO dei nove mesi sono diminuiti rispetto a un periodo di confronto che includeva $0.94 per azione di reddito, al netto degli interessi attivi, legato al rimborso dell’investimento nel mutuo commerciale relativo a 522 Fifth Avenue.
| Voce | Dettagli |
|---|---|
| Utile netto diluito per azione nel terzo trimestre | $1.01 nel 2026 contro $0.34 nel 2025 |
| FFO diluiti per azione nel terzo trimestre | $1.59 nel 2026 contro $1.58 nel 2025 |
| FFO diluiti per azione nei nove mesi | $3.85 nel 2026 contro $4.60 nel 2025 |
| Previsioni sull’utile netto per il 2026 | Riviste al rialzo a $0.40–$0.60 per azione da $0.20–$0.50 |
L’aumento dei canoni sostiene l’attività degli uffici
L’occupazione degli uffici same-store a Manhattan è salita dal 92.9% a fine 2025 al 95.0% il 30 settembre 2026. Il dato include i contratti di locazione firmati ma non ancora entrati in vigore, quindi non significa che tutti gli spazi fossero già occupati e producessero canoni.
Fino a settembre, SL Green ha firmato contratti di locazione per quasi 1.97 million di piedi quadrati di uffici a Manhattan. Durante la conference call sui risultati, la dirigenza ha dichiarato che in seguito il totale delle locazioni dall’inizio dell’anno aveva superato 2 million di piedi quadrati. Nei primi nove mesi, i canoni sui rinnovi erano superiori del 15.7% rispetto ai canoni precedenti, già soggetti a tutti gli adeguamenti previsti, mentre il reddito operativo netto in contanti same-store è aumentato del 4.2%, escludendo i proventi da risoluzione anticipata dei contratti di locazione.
Steven Durels, responsabile delle locazioni, ha descritto una pipeline superiore a 1.3 million di piedi quadrati, di cui quasi 840,000 in trattative attive. Gli incentivi per i miglioramenti agli spazi concessi agli inquilini sono rimasti elevati, sebbene gli sconti sui canoni per i periodi gratuiti avessero iniziato a diminuire.
I progressi nei rifinanziamenti non eliminano la pressione dei tassi
La dirigenza ha dichiarato che SL Green ha completato rifinanziamenti per oltre $7 billion nel corso del 2026. Una delle principali operazioni di ottobre è stato il rifinanziamento da $2 billion di 245 Park Avenue con il partner della joint venture. Il prestito a tasso fisso, con durata di cinque anni, prevedeva un tasso d’interesse del 6.52%; SL Green ha coperto la propria quota ottenendo un tasso effettivo del 6.37%.
DiLiberto ha suddiviso l’impatto negativo di $0.25 per azione sulle previsioni in circa $0.20 di oneri per interessi e $0.05 di proventi da commissioni. La dirigenza ha inoltre affermato che alcune cessioni di attività previste potrebbero slittare ai primi mesi del 2027, lasciando incerta la tempistica dei proventi.
Restano sotto osservazione la vendita immobiliare e le prospettive di Summit
SL Green aveva stipulato un accordo per vendere 110 Greene Street per $226 million, con chiusura prevista nel quarto trimestre del 2026, subordinatamente alle consuete condizioni. La società prevede proventi netti per circa $216 million da destinare al rimborso del debito societario; al momento dell’annuncio, la vendita non era stata completata.
La dirigenza ha inoltre ridotto le aspettative per l’intero anno relative a Summit One Vanderbilt. DiLiberto ha indicato come fattori di pressione sui risultati operativi i canoni variabili del terzo trimestre e le spese di preapertura dell’attrazione prevista a Parigi. L’apertura a Parigi restava fissata per giugno 2027.
Conclusione
I risultati di SL Green hanno combinato il miglioramento delle locazioni degli uffici con una revisione al rialzo delle previsioni guidata da un’operazione. Il prossimo aggiornamento societario in calendario è la conferenza per gli investitori istituzionali del 7 dicembre 2026; la vendita di 110 Greene Street, prevista per il quarto trimestre, resta una tappa a breve termine per il rimborso del debito.
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