2026年10月22日に発表されたSpear REITの業績では、上期の分配金が8.02%増加した。これを受け、西ケープ州を中心に事業を展開する不動産グループは、2027年度（FY2027）の通期分配金成長率見通しを9%～11%に引き上げた。賃料改定効果と買収が見通しを支えた一方、再開発に伴う空室や管理費の増加が基礎的な営業成長を押し下げた。
主なポイント
- 上期の分配可能利益は1株当たり47.29南アフリカ・セントに達し、分配金は44.92セントとなった。
- 経営陣は、事業運営および経済に関する前提条件を踏まえ、FY2027の分配金成長率見通しを9%～11%に引き上げた。
- 計画済み設備投資の資金確保に向け、配当性向95%を維持する。
目次
Spear REITの業績を受け通期見通しを引き上げ
上期の分配金増加率は、従来の見通しの上限を上回った。賃料改定率は7.98%に達し、現金回収率も99%を超えたことから、経営陣はFY2027下期に向けて自信を深めた。
最高財務責任者（CFO）のクリスチャン・バーナード氏は、通期予算ではポートフォリオの平均空室率を3.2%と想定しており、中間期時点の3.4%から低下すると述べた。賃料改定率が予想の6%に対して約8%で推移したことに加え、コンプライアンス関連工事による保険料の削減が空室率の差を補って余りあった。
見通しの引き上げには条件が付いている。経営陣は、計画停電がなく、空室率が予想どおり低下し、予定されている賃貸借契約の更新が完了し、主要テナントの経営破綻や南アフリカでの市民騒乱が発生しないことを前提としている。また、同社が金融政策の変更に対応できることも想定している。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| ローン・トゥ・バリュー比率 | 中間期時点で21.9% |
| インタレスト・カバレッジ・レシオ | 6.31倍 |
| 未配分流動性 | 成長投資に充当可能な8億ランド |
| 太陽光発電の導入率 | 20.13% |
事業の重点を変えずにポートフォリオを拡大する買収
Spearは、総額14億ランドで4物件を取得し、合計利回り8.99%で、ポートフォリオに4万8,000平方メートルを加えた。最高経営責任者（CEO）のクインティン・ロッシ氏によると、同社は年間を通じて60億ランドを超える案件を検討しており、資産の質を犠牲にして規模を追求するのではなく、選別的な投資を続けることができた。
ロッシ氏によると、Maynard、Konsani、Berg Riverの買収物件は予想をわずかに上回る業績となっている。Santam Precinctでは、約1万平方メートルの賃貸借契約更新について合意し、予算をわずかに上回った。一方、Watergateではテナントの入れ替えが実現すれば、賃料の上昇が見込まれる。
Spearの 西ケープ州に重点を置く不動産事業 に変更はない。ロッシ氏は、単一の物件タイプに特化した別会社を設立する案を否定し、同地域内で物件タイプを分散する方針を支持した。
空室と人件費が営業利益の伸びを抑制
既存物件ベースの純営業利益は3%増加したが、屋根の交換工事に伴う構造的な空室が伸びを抑えた。買収案件の管理に向けてSpearが従業員を17人追加採用した結果、管理費の売上高比率は7.27%に上昇した。経営陣は同比率が正常化すると見込んでいる。
商業用不動産ポートフォリオの稼働率は92%をわずかに下回った。ロッシ氏によると、Northgateは3,200平方メートルを賃貸した後、稼働率が約80%から90%超に改善した。そのほかの空室は主にケープタウン中心業務地区に分散しており、郊外の物件はかなり逼迫していた。
太陽光発電設備も新たな収益源となった。ポートフォリオ内の太陽光発電資産29件は、上期に1,900万ランドの売上高と1,628万ランドの純営業利益を生み出した。
資金調達の選択肢が広がる中、内部留保で工事を支援
バーナード氏は、配当性向を当面95%に維持すると述べた。Spearは約7,500万ランドの設備投資を計画しており、追加借入ではなくフリーキャッシュフローで屋根の交換やコンプライアンス関連工事に資金を充てる意向だ。
負債の金利ヘッジ比率は、目標レンジの65%～75%を下回ったままで、金利上昇へのエクスポージャーが高まっている。経営陣は、この未達を市場の変動性に起因すると説明した。
国内の中期社債発行プログラムは検討段階にあり、発行が発表されたわけではない。バーナード氏によると、Spearは次会計年度に格付け取得の手続きを開始する計画で、12～24カ月の期間を協議しつつ、コストと人員要件を評価している。
結論
Spear REITの業績にとって次の試金石は、FY2027の引き上げ後の見通しに対し、下期にどこまで実績を上げられるかだ。予定されている賃貸借契約の更新、空室率の低下、屋根の交換およびコンプライアンス関連工事の完了が、経営陣の示した主な事業上の節目となる。
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