隨著利率走高，以及借貸成本的不確定性升高了新增承諾的門檻，家族辦公室的房地產投資正變得更加審慎。投資主管在2026年10月23日刊出的評論中表示，他們著重於大幅折價的物業、具備租金定價能力的資產，以及審慎借貸，同時對長期資料中心投資抱持謹慎態度。
重點摘要
- 在利率不確定性持續之際，Michels Family Office 優先考慮極具吸引力的房地產交易。
- 租金定價能力與借貸水準，是評估房地產通膨防護能力的核心因素。
- 長期承諾與技術過時風險，使部分管理者對資料中心抱持審慎態度。
目錄
家族辦公室投資提高房地產交易門檻
負責 Michels Family Office 私人資本投資與併購業務的 Rob Haugen 表示，利率走勢的不確定性，讓該公司對房地產投資機會的要求更高。Haugen 同時也是其分拆公司 River1 Asset Management 的首席投資長。
他說：「老實說，在我們非常確信利率將重回下行之前，我們很難想做任何事情，除非是非常特殊的專案。」
Haugen 描述的機會包括以大幅折價購入辦公大樓，且已知有租戶將進駐其中很大一部分空間。這種組合使投資論據同時取決於購買價格與可辨識的需求，而非單靠房地產價值回升。
大型零售賣場也是另一個受關注的領域。Haugen 表示，約在他發表評論前一年半，家族辦公室與一個投資者聯盟在密爾瓦基附近購入一處 Kohl’s 物業。
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| Haugen 的目標機會 | 潛在成本收益率達高個位數或兩位數；這是投資目標，並非已公布的報酬率。 |
| HB Wealth 的借貸篩選標準 | 一般會建議客戶避開槓桿率超過65%的基金，無論槓桿是在營運物業層級還是基金層級。 |
| Haugen 對資金鎖定期的顧慮 | 不願在高利率環境下承諾投入資金10–15年。 |
通膨防護取決於租金與債務
HB Wealth 首席投資長 Joel Houck 表示，他觀察到大型家族辦公室對房地產及其他實體資產的興趣增加，包括工業倉庫、農地與林地。通膨防護是一項重要吸引力，但他強調，這取決於資產的結構。
Houck 表示：「房地產的通膨防護來自底層物業管理者調整租金的能力。」不同類型的物業，調整租金的步調並不相同。
Houck 指出，工業物業與住宅的租金可以定期調升，並補充說，兩者都可能受惠於供應限制。較高利率也可能創造折價買進的機會，不過他提醒投資人，應檢視物業與基金層級的借貸情況。
稅務待遇也是考量因素之一。Houck 提到，折舊可能提供稅務抵減。美國國稅局（IRS）的 住宅出租物業折舊指引 說明，折舊扣除額會在規定年限內回收出租物業成本，並另行說明出租虧損的限額。這些規定可作為了解潛在利益的背景資訊，但不保證每筆物業基金分配款都能延至出售時才課稅。
資料中心的風險不只在租約
並非所有財富管理機構都因市場對資料中心感興趣而做出投資承諾。Haugen 表示，在利率仍高之際，他不願接受長期資金鎖定。
Cresset 首席投資長 Mike Silverman 表示，客戶經常詢問資料中心，但由於風險，該公司並未追求這類機會。他認為，資料中心更像是科技投資，而非傳統房地產投資。
Silverman 表示，與大型公司簽訂15年租約看似誘人，但技術變革可能導致租約期滿時，設施的價值降低。他的顧慮將租戶履行合約付款的保障，與物業在更長期內的實用性區分開來。
結論
這些管理者描述的是選擇性部署資金，而非全面撤出房地產。他們表示，未來投資承諾的評估標準仍包括購買價格、租金調整彈性、借貸曝險，以及資產在目前租約之外的實用性。
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