OUE REIT於2026年10月23日宣布，擬以協議物業價格8.64億澳元，收購悉尼180 George Street約50%的額外權益。這項OUE REIT收購案將使其持股比例從19.9%增至約69.9%，讓該信託取得這棟辦公大樓的多數股權，同時提高其對澳洲的投資曝險及預計槓桿。
重點摘要
- 計入與額外權益相關的債務及其他淨資產後，估計收購對價為4.614億澳元。
- 管理層預估，按2026年上半年備考基準計算，每單位分派將增厚3.2%；這並非已實現的實際增幅。
- 交易將以債務及出售酒店所得款項融資；若沒有進一步的資產出售，之後可能發行最多1.5億新加坡元的永續證券。
目錄
OUE REIT收購案延續3月投資布局
管理人已接受優先購買要約，並獲配額外權益。OUE REIT於2026年3月16日購入初始19.9%持股，取得此次擬議交易所依據的優先購買權。
OUE REIT的投資組合概覽將現有投資列為Salesforce Tower，這是一座位於環形碼頭（Circular Quay）的優質商業大樓。這項既有持股是本次擬提高至多數持股的基礎。
以整棟物業的可比估值為基準，協議物業價格較3月投資所採用的價格低3.7%。管理層表示，取得多數持股將提升其對物業決策的影響力，並為資產管理及改善工程提供更大彈性。
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 土地權屬 | 永久業權 |
| 總可出租淨面積 | 61,915平方公尺 |
| 辦公及零售空間 | 辦公空間59,977平方公尺；零售空間1,938平方公尺 |
| 按租金收入計算的租約到期年期 | 截至2026年9月30日為4.8年 |
| 按可出租面積計算的租約到期年期 | 截至2026年9月30日為5.2年 |
| 永續發展認證 | WELL鉑金級認證及6星級Green Star評級 |
融資計畫推高槓桿，分派則預計增加
8.64億澳元的協議物業價格，與估計4.614億澳元的收購對價及約5.393億澳元的收購總成本並不相同。後兩項金額分別約相當於4.134億新加坡元及4.832億新加坡元。
管理層計畫以債務及出售擬議脫售的Crowne Plaza Changi Airport所得淨款項的一部分，為總成本提供資金。該酒店出售預定於2026年10月30日完成。
假設兩項交易均完成，管理層預估備考總槓桿率為45.3%。若沒有進一步的資產出售，該信託可能發行最多1.5億新加坡元的永續證券；管理層預期這將使總槓桿率降至約42.8%。
每單位分派預計增厚3.2%，此估算採用擬議融資方式，並假設額外權益於2026年1月1日已收購，且持有至6月30日。這是以過往期間為基礎的示例性計算，並非對下一次分派的預測。每單位資產淨值預計大致維持穩定，為0.55新加坡元。
澳洲曝險將擴大，新加坡仍居主導地位
不計Crowne Plaza Changi Airport，交易完成後，投資組合價值預計將由56億新加坡元增至64億新加坡元。澳洲所占比重將由5.7%升至17.6%，新加坡所占比重則將由94.3%降至82.4%。
執行長Han Khim Siew表示，此交易是該信託投資組合轉型的一環，將酒店出售所得款項重新投入品質較高的物業。他表示，新加坡仍將是核心市場，並以審慎選擇的澳洲投資作為補充。
大樓全數出租，帶來相應租金收入曝險
這項永久業權物業於2022年11月竣工，包括一座55層辦公大樓，以及Jacksons on George；後者是另一棟四層建築，設有酒吧及餐廳設施。租戶包括Salesforce、TikTok及Jones Lang LaSalle。
截至2026年9月30日，實際出租率為100%。以下租約概況說明了此次收購所涉及的租金收入情況，但不能保證未來的出租率或分派。
結論
這項擬議收購將使OUE REIT在悉尼的少數股權投資轉為多數持股，預計帶來分派效益，但同時伴隨槓桿提高。下一個有日期的里程碑是Crowne Plaza Changi Airport預定於2026年10月30日完成出售，其所得款項將用於收購融資計畫。
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