Kilroy 2026年第三季財報顯示，租賃活動轉強，全年營運資金（FFO）展望小幅上調，儘管財務業績較去年同期下滑。這家辦公室及生命科學產業房東公布每股稀釋FFO為$0.88，並簽訂約815,000平方英尺的租約。業績於10月22日公布，管理層則於10月23日召開財報電話會議。
重點摘要
- Kilroy將2026年FFO指引中值上調$0.01至每股稀釋$3.57，並縮小指引區間。
- 租賃活動加速，但由於已簽約租約尚未開始生效，已出租空間略有減少。
- DIRECTV租約即將到期，加上Flower Mart的額外費用，將為2027年帶來挑戰。
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Kilroy財報展望改善，儘管季度業績下滑
Kilroy的第三季財務與營運業績將全年FFO指引收窄至每股稀釋$3.55–$3.59，先前區間為$3.49–$3.63。此次調整將指引中值提高一美分，而非同時調高預測區間的上下限。
季度FFO包含約每股$0.01的和解及修復費收入。管理層表示，更新後的全年指引中值意味著第四季FFO約為每股$0.86。
同店現金淨營業收入（NOI）較去年同期下降1.5%。和解及修復費收入減少，加上房地產稅退費減少，合計使增長率降低170個基點。管理層將全年同店現金NOI增長預估收窄至0.75%–1.00%，先前為0.25%–1.25%。
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 季度營收 | 2026年第三季：$271.6 million；2025年第三季：$279.7 million。 |
| 普通股股東應佔淨利 | 2026年第三季：$15.5 million；2025年第三季：$156.2 million。 |
| 稀釋每股盈餘 | 2026年第三季：$0.13；2025年第三季：$1.31。 |
| 營運資金（FFO） | 2026年第三季：$104.6 million；2025年第三季：$130.6 million。 |
| 稀釋後每股FFO | 2026年第三季：$0.88；2025年第三季：$1.08。 |
租賃進展尚未轉化為入住率上升
年初至今的租賃面積超過1.75 million平方英尺，較2025年前九個月高出約44%。第三季租賃活動包括：先前空置空間的新租約345,000平方英尺、目前已占用空間的新租約127,000平方英尺，以及343,000平方英尺的續約。
續約包括Box在Crossing 900簽訂的一份為期12年、涵蓋約243,000平方英尺的租約。在可比的第二代租約中（不含短期合約），GAAP租金較先前水準上漲30.6%，現金租金上漲9.7%。
截至9月30日，已穩定投資組合的出租率為83.0%，較前一季上升150個基點；但入住率下降10個基點至76.9%。兩者差距值得關注，因為簽訂租約不代表租戶立即開始進駐或支付租金。
已簽約但尚未開始生效的租約涵蓋超過1.4 million平方英尺，年化基本租金約為$101 million，較前一季增加$22 million。管理層預期，年化基本租金中有$14 million將於2026年第四季開始計入，另有$34 million將於2027年開始計入。
DIRECTV與Flower Mart為2027年帶來逆風
DIRECTV位於El Segundo的租約分兩階段到期：49,000平方英尺於2026年第四季開始時到期，剩餘484,000平方英尺則於2027年第四季開始時到期。這些空間合計代表約$16 million的年基本租金。
臨時財務長Eliott Trencher表示，某種形式的續約仍有可能，但管理層的基本情境是租戶全部撤出或大幅縮減租用面積。Kilroy正在評估重新出租、重新定位，以及部分或全部貨幣化等方案；目前沒有任何方案被稱為已完成交易。
管理層也預期Flower Mart專案將於2027年1月左右停止資本化。屆時，年化利息費用將增加約$32 million，營運費用及稅項將增加$5 million。這些預期成本與公司2026年指引分開計算；2026年指引假設資本化將持續至年底。
土地出售與信貸額度提升資本運用彈性
Kilroy有價值$185 million的土地出售合約，預計將於2026年底開始交割。其中包括待售的聖地牙哥市中心Kilroy East Village土地，售價$19.5 million；公司預期該交易將於第四季完成交割。
公司於7月以手頭現金償還$200 million私募票據。未來九個月內仍有約$395 million債務到期，加權平均利率約為3.8%；公司並表示尚有超過$1.2 billion未動用信貸額度。
執行長Angela Aman表示，潛在資產出售所得可用於收購、償還債務或買回股票。這些目前仍是資本配置選項，並非已宣布的承諾。
結論
Kilroy財報接下來的考驗，是第四季已簽租約按計畫開始生效，以及East Village土地出售預期完成。這些里程碑將有助於顯示，租賃活動轉強如何在已知的2027年逆風來臨前，轉化為租金收入與可用資本。
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