Rexford財報：租賃業績推升展望，出售12億美元資產

Rexford 2026年第三季財報顯示，租賃業務轉強，全年營運展望上調，但物業收入與淨利仍下滑。這家南加州工業地產業主於10月22日公布業績，並於10月23日舉行財報電話會議；此前，公司完成一筆總額12億美元的投資組合出售，有助於降低債務並為庫藏股買回提供資金。

重點摘要

• Rexford將2026年核心FFO指引上調至每股稀釋後2.41至2.44美元。
• 租出370萬平方英尺，使同物業期末出租率升至96.9%。
• 降低債務強化了資產負債表，但高峰租金時期簽訂的租約到期仍構成逆風。

目錄

• 淨利走弱之際，Rexford財報展望改善
• 租賃業務推升出租率，但項目仍待租戶進駐
• 出售投資組合支持償債與庫藏股買回
• 高峰租金時期簽訂的租約到期，令展望承壓
• 結論

淨利走弱之際，Rexford財報展望改善

Rexford的第三季財報顯示，核心營運資金（FFO）為每股稀釋後0.60美元，與去年同期持平。管理層將全年核心FFO預測由每股稀釋後2.38至2.43美元，上調至2.41至2.44美元。

歸屬於普通股股東的淨利降至1,460萬美元，或每股稀釋後0.07美元；去年同期為8,710萬美元，或每股0.37美元。本季認列7,180萬美元減損費用，去年同期則為零，且物業出售收益也較低。

核心FFO是補充性營運指標，並非淨利的替代指標。本季兩者的差異值得留意，因為減損費用拖累財報列示的獲利，但每股核心FFO維持穩定。

基本物業收入仍然疲弱：同物業淨營業收入（NOI）年減2.6%，現金NOI則下滑1.1%。Rexford表示，平均出租率下降及呆帳費用增加等因素造成壓力，租金減免也拖累現金NOI。

租賃業務推升出租率，但項目仍待租戶進駐

Rexford本季簽訂370萬平方英尺的新租及續租合約。同物業期末出租率較6月30日上升200個基點至96.9%，高於本季平均的95.6%。

財務長Michael Fitzmaurice表示，出租率較前一季上升是由租賃業務帶動，而非出售資產所致。促成因素包括87%的租戶留存率、提前至本季進行的部分第四季租賃活動，以及兩家內陸帝國區租戶於9月初進駐，合計約占用41.5萬平方英尺。

包括重新定位與開發資產在內的整體投資組合出租率較低，為91.3%。管理層認為該指標有望升至94%至95%，改善幅度主要取決於這些項目的空間能否租出。

管理層表示，本季簽訂的重新定位與開發項目租約約有60萬平方英尺，預計每年可貢獻約1,400萬美元的年化NOI。這項預期貢獻有別於已完整反映在本季業績中的收入。

出售投資組合支持償債與庫藏股買回

已完成的12億美元出售案涵蓋22處物業，構成本季13億美元資產處分的大部分。年初至今的出售金額達15億美元，推進Rexford規模達20億美元的投資組合調整計畫。

Rexford本季償還4.85億美元債務，其中包括4.25億美元的2027年到期債務。截至6月30日，淨債務對調整後EBITDAre比率為4.5倍，現已降至3.8倍。

截至10月22日，年初至今庫藏股買回金額達7.087億美元，加權平均買回價格為每股36.90美元。管理層也計畫償還剩餘的2027年到期債務，不以較高利率進行再融資。

執行長Laura Clark表示，剩餘資產處分案的定價持續符合預期，但美國公債殖利率走高使買方挑選更為審慎。進一步出售仍屬計畫中的交易，尚未完成，也尚未取得出售款項。

高峰租金時期簽訂的租約到期，令展望承壓

本季簽訂的可比租約，其現金租金較先前租約低3.0%，但淨有效租金則上升7.1%。Fitzmaurice預期，隨著2022至2023年租金高峰期簽訂的租約陸續到期，未來幾年現金續租租金差幅平均將落在負個位數至負十幾個百分比的低段。

這項展望以市場租金持平為前提。每年約3.5%的合約租金調升，以及較高的期初出租率，可部分抵銷影響，但無法消除高於市價租約重新定價帶來的壓力。

管理層上調了多項全年營運假設，同時下調規劃中的開發與重新定位項目動工量。修訂後的目標將預期營運改善與更為審慎的資本支出計畫區分開來。

結論

租賃業務轉強與槓桿下降支撐Rexford上調2026年展望，但租金重訂仍限制物業收入成長。管理層表示，將於下一季財報公布時，提供更完整的2027年及其後展望。

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