First Industrial 財報推升 2026 年 FFO 指引中點

First Industrial 2026 年第三季財報支持公司全年營運資金（FFO）指引中點上調 1 美分。10 月 21 日公布的業績顯示，稀釋後每股 FFO 為 0.81 美元，高於去年同期的 0.76 美元；儘管季末入住率較前一季下滑，仍高於管理層預測。

重點摘要

• First Industrial 將 2026 年 FFO 展望收窄至每股 3.11–3.15 美元，其中包含委託書徵集顧問費用。
• 季末入住率優於預期，但仍低於第二季水準。
• 已簽署的 2027 年續租合約實現現金租金成長 16%，顯示漲幅將較 2026 年租約群體溫和。

目錄

• First Industrial 財報顯示 FFO 增強、淨利下降
• 同店展望上調，未完全反映於 FFO
• 租約群體顯示租金漲幅趨緩
• 開發時程與收購影響下一季表現
• 結論

First Industrial 財報顯示 FFO 增強、淨利下降

公司2026 年第三季業績公告顯示，稀釋後每股淨利為 0.44 美元，低於去年同期的 0.49 美元。FFO 則朝相反方向變動，凸顯報告盈餘與房地產營運指標之間的差異。

First Industrial 計算 FFO 時，會調整淨利中的若干項目，包括房地產折舊、減損，以及出售物業的收益或損失。因此，FFO 有別於淨利和現金流。

截至 9 月底，在營運中的物業入住率為 94.1%，高於管理層預測的 93.5%。不過，這一比率低於 6 月底的 94.9%，僅略高於一年前的 94.0%。

同店展望上調，未完全反映於 FFO

第三季現金同店淨營運收入（不含終止費）增加 5.6%。新租及續租租約租金上升，加上合約租金調升，推動了成長；平均入住率下降則抵銷了部分增幅。

管理層將全年現金同店 NOI 成長指引中點上調 75 個基點至 6.5%，但 FFO 中點僅上調 0.01 美元。在 10 月 22 日的財報電話會議上，主管將同店展望改善歸因於入住率略高，以及下半年免租期較短。

財務長 Scott Musil 說明，免租期縮短會改善現金同店 NOI，但不會反映在 FFO 中。這項會計處理上的差異，有助於解釋兩項指引上調幅度為何不同。

全年 FFO 區間包含每股 0.04 美元的委託書徵集顧問費用。若排除這些費用，管理層的指引區間為每股 3.15–3.19 美元。

租約群體顯示租金漲幅趨緩

第三季開始履行的新租及續租合約，其現金租金上漲 52%。另一項指標涵蓋截至目前已簽署、並將於 2026 年全年開始履行的租約，顯示租金成長約 38%；按平方英尺計算，該年度到期租約中有 94% 已完成處理。這些數據涵蓋不同的租約群體，不應視為可互換。

截至目前已簽署、將於 2027 年開始履行的租約，其現金租金上漲約 16%，涵蓋明年到期租約的 45%。執行長 Peter Baccile 表示，除尚待完成的協商外，預計 2027 年最終租金漲幅不會與此水準有顯著差異。

Baccile 將漲幅趨緩形容為從 2022 年簽訂的高峰租金水準回歸。他表示，提前續租可降低租賃風險，同時不犧牲租金；未來租金增幅則將更大程度取決於市場租金成長。

開發時程與收購影響下一季表現

展望假設 2026 年 12 月將新增 65 萬平方英尺的開發案租賃。Musil 表示，預期租出的約 15 萬平方英尺已延至 2027 年，但核心投資組合租賃表現較強，有助抵銷這項延誤。

本季 First Industrial 以 1.2 億美元收購一棟位於賓夕法尼亞州中部、已全數出租、面積 764,000 平方英尺的建築物。公司也以 1,300 萬美元購入達拉斯地區一處 32 英畝土地，計畫興建兩棟合計最高達 390,000 平方英尺的建築。

展望 2027 年，管理層估計，兩筆總額 5.75 億美元的利率交換合約到期，可能使利息費用增加每股 0.01–0.02 美元；此估算係根據當時的交換利率及遠期曲線。這仍屬估算，並非已完成的融資結果。

結論

下一項營運考驗，是 12 月預期的開發案租賃能否如期實現，以及年底入住率能否達到管理層指引區間。First Industrial 的 FFO 表現有所改善，但已簽署的 2027 年租約群體已顯示租金成長將趨於溫和。

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