SL Green 財報：交易推升展望，已出租比例達 95%

SL Green 2026 年第三季財報顯示，曼哈頓辦公室租賃表現轉強，全年展望也有所上調；不過，指引上調主要由一項酒店業交易帶動，而非單靠經常性租金成長。公司於 10 月 21 日公布業績，並於 10 月 22 日進行說明；截至已簽約但尚未起租的租約計入後，同店辦公室出租率為 95%。

重點摘要

• SL Green 將 2026 年 FFO 指引上調至每股 6.50–6.70 美元，主要反映出售酒店業股權帶來的收益。
• 較高的續租租金支撐現金營運收入成長，但出租率包括尚未遷入的租戶。
• 儘管再融資活動規模可觀，較高的利息成本及物業出售時程不確定，仍構成限制。

目錄

• 交易推升 SL Green 盈利展望
• 租金上漲支撐辦公室營運
• 再融資進展未能消除利率壓力
• 物業出售與 Summit 展望仍受關注
• 結論

交易推升 SL Green 盈利展望

SL Green 的第三季業績公告將全年營運資金（FFO）指引由稀釋後每股 5.60–5.90 美元，上調至 6.50–6.70 美元。修訂後的展望納入出售一家與其餐飲及酒店業務相關實體的 20% 合資權益所帶來的每股 1.10 美元增量收益；同時，較高利率環境帶來每股 0.25 美元的不利影響。

這項酒店業交易於 10 月完成，總業務估值為 2 億美元，並帶來 4,000 萬美元所得款項。財務長 Matthew DiLiberto 表示，會計規則要求重新評估已出售及保留的權益，因而產生重大收益。因此，這項收益不應與經常性酒店業營運收入混為一談。

本季 FFO 與一年前幾乎持平，而每股淨利則大幅上升。前九個月 FFO 較比較期間下滑；比較期間包含與 522 Fifth Avenue 商業抵押貸款投資償還相關、未計利息收入的每股 0.94 美元收益。

租金上漲支撐辦公室營運

曼哈頓同店辦公室出租率由 2025 年底的 92.9%，升至 2026 年 9 月 30 日的 95.0%。此項指標包含已簽約但尚未起租的租約，因此並不代表所有空間都已有人使用並產生租金收入。

截至 9 月，SL Green 已簽訂近 197 萬平方英尺的曼哈頓辦公室租約。管理層在財報電話會議上表示，年初至今的租賃面積其後已超過 200 萬平方英尺。前九個月的續租租金較先前已完全調升的租金高出 15.7%；排除租約終止收入後，同店現金淨營運收入上升 4.2%。

租賃主管 Steven Durels 表示，租賃案源超過 130 萬平方英尺，其中近 84 萬平方英尺正處於積極洽談階段。租戶裝修補貼仍處於高位，不過免租優惠已開始減少。

再融資進展未能消除利率壓力

管理層表示，SL Green 在 2026 年完成超過 70 億美元的再融資。10 月一項大型交易是與合資夥伴為 245 Park Avenue 完成 20 億美元再融資。這筆五年期固定利率貸款的利率為 6.52%，SL Green 將其應占部分進行避險後，有效利率為 6.37%。

DiLiberto 將每股 0.25 美元的指引不利影響拆分為約 0.20 美元的利息費用，以及 0.05 美元的費用收入。管理層也表示，部分計畫中的資產出售可能延至 2027 年初，所得款項的時間仍不確定。

物業出售與 Summit 展望仍受關注

SL Green 已簽約以 2.26 億美元出售 110 Greene Street，預計於 2026 年第四季交割，並須符合一般交易條件。公司預期可取得約 2.16 億美元淨所得款項，用於償還公司債務；公告發布時，出售尚未完成。

管理層也下調了 Summit One Vanderbilt 全年展望。DiLiberto 指出，第三季按營收比例計算的租金，以及巴黎景點的籌備開支，對營運業績造成壓力。巴黎景點仍預定於 2027 年 6 月開幕。

結論

SL Green 財報呈現辦公室租賃改善，同時指引上調則由交易帶動。公司下一次預定發布的最新資訊，是 2026 年 12 月 7 日的機構投資人會議；待完成的第四季 110 Greene Street 出售，仍是近期償還債務的重要里程碑。

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